3月多户住宅CMBS逾期率创7.15%历史新高

7.15%。 这是Trepp 3月CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)逾期率中多户住宅部分的数值,较2月上升30个基点——比2025年10月7.12%的前期峰值高出3个基点。这是该系列多户住宅分项有记录以来的最高读数。

一年前这一数字为5.44%。意味着12个月内恶化约170个基点,而此前2024年大部分时间这一数值都维持在6%以下。

地域集中度是值得关注的一条线。纽约与新泽西合计占违约贷款余额的48%;休斯顿再贡献30%。Trepp应用研究与分析主管Stephen Buschbom表示,数据显示"新增违约近80%集中于仅两个市场"。Buschbom还指出,新增违约多户住宅贷款的加权平均剩余期限"略超三年"——这些并非到期跑道告罄的成熟稳定资产,而是在2022–2023年Cap Rate(资本化率)压缩周期中发放的近期过桥贷款和浮动利率交易。

更广义的CMBS逾期率3月上升41个基点至7.55%,对应新增违约贷款余额51亿美元。写字楼仍以11.71%领先(+51 bps),但酒店类跃升137 bps至7.31%——为当月物业类型中涨幅最陡的。工业地产持平于0.65%。

对于关注这些都市圈以外4至20单元主流多户住宅的投资者而言,直接相关性有限——CMBS覆盖范围偏向大型机构借款人,而非银行发放的小额贷款。但NY/NJ和休斯顿资产处置流程中释出的强制出售比较交易,将在未来12个月锚定邻近二线市场公寓的定价。LP联合投资的资本追加通知(capital call)是运营端的信号——当发起人无法按当前Cap Rate再融资2022年的过桥贷款时,股权减值会沿资本结构向下传导。

编者按

两个市场承担80%的新增违约是集中度问题,尚非蔓延。我将关注4月Trepp数据是否显示地域组合扩散至NY/NJ和休斯顿之外,同时逾期率仍维持在7%上方。届时2022年份过桥贷款群的倒计时才真正开始。

数据来源:Trepp 2026年4月CMBS月度逾期报告(经Multifamily Dive转载)、MBA NewsLink、Trepp商业地产研究。