11个州住房库存已回到2019年水平,其余地区仍然紧张(Housing Inventory Back to 2019 in 11 States)

数据概览

根据FRED数据(数据来源为美国房地产经纪人协会NAR),现房市场全国库存月数(months-of-supply)在2026年3月达到4.1个月,高于2月的3.8和2025年12月的3.5。

但各州表现并不一致。ResiClub Analytics报告称,已有11个州的挂牌活跃库存达到或超过2019年3月疫情前水平:

• 阳光带(Sun Belt)——亚利桑那、佛罗里达、田纳西、得克萨斯
• 山地西部(Mountain West)——科罗拉多、爱达荷、俄勒冈、犹他、华盛顿
• 大平原区——内布拉斯加、俄克拉何马

全国范围内,挂牌活跃库存仍较2019年3月低13.6%。ResiClub的表述是,中西部和东北部的二手房市场"仍然紧张"。

背景分析

这种分化反映了区域供给差异。完成库存重建的11个州与出现房价年比下跌的都市区高度重叠——在全美最大的300个市场中有89个(30%)在2025年3月至2026年3月期间出现了年比下跌,其中包括奥斯汀、坦帕、开普科勒尔(Cape Coral)和纳什维尔。上周我们分析了其中9个都市区的租金压力。

中西部和东北部则是另一个故事。Calculated Risk的Bill McBride在3月中旬的综述中指出,"大多数业主拥有可观的房屋净值和低利率房贷"——这是低库存地区供给持续受限的结构性原因:利率被锁定的业主根本没有出售需求。

NAR发布的2026年3月报告将头条数据定为现房销售环比下跌3.6%、年化销售量达398万套,同时3月成交中位数创下$408,800的历史新高——这是连续第33个月创下月度新高。NAR首席经济学家Lawrence Yun将疲软归因于"消费者信心下降和就业增速放缓"。

其他动向

• 新房库存处于高位。 新房市场库存月数在2026年1月达到9.7个月(FRED MSACSR),创数年新高——建商在需求转弱的情况下持有大量竣工未售单位。
• NAR下调2026年预测。 现房销售预计今年增长4%,新房销售预计持平——两项均较此前预测下调(NAR)。
• 多户住宅(multifamily)保险投保难度上升。 根据Marsh McLennan的2026年Real Estate Risk报告,主流保险公司正在收缩多户住宅业务;承保条件越来越依赖于已记录的资产估值、安全实践和维护记录(Multifamily Dive)。

后续观察

未来30天内三个可观察的信号:

1. 4月数据中是否有新州越过2019年库存门槛——或现有11州中是否有州回落。
2. 300大都市区年比下跌名单的数量变化。 ResiClub的基准预期是这一数量在未来几个月随库存增长放缓而减少。
3. 5月11日——NAR将发布4月现房销售报告。 全国库存月数能否维持在4.0以上是关键观察点:该阈值是卖方市场与均衡市场之间的传统分界线。

数据来源:FRED (HOSSUPUSM673N, EXHOSLUSM495S, MSACSR)、NAR现房销售、ResiClub Analytics、Calculated Risk。