为什么重要
房产估值用三种主要方法估算市场价值。比较法用可比销售（Comps）——类似物业最近卖了多少。收益法用NOI ÷ 资本化率——投资者为这个收入水平愿意付多少。成本法估算土地价值加上重建成本减去折旧。对于出租房，收益法通常主导；对于自住房或独特物业，比较法占主导地位。
速览
- 定义： 用标准化方法估算物业价值的过程
- 重要性： 驱动你的报价、权益计算和贷方的抵押品评估
- 三种方法： 比较法、收益法、成本法
- 出租房首选： 收益法通常主导；比较法作为辅助验证
- 调和： 评估师根据物业类型和数据质量对各方法赋权，得出最终估值
运作原理
比较法。 使用同类物业的可比销售。对差异进行调整后推导价值。最适用于住宅、自住房和有大量可比销售数据的物业。贷方在大多数单户和小型多户贷款中依赖这种方法。
收益法。 价值 = NOI ÷ 资本化率。一套年NOI $24,000的物业，在6.5%的cap rate市场中值$369,000。最适用于出租房和投资物业。它反映了以收入为导向的买家愿意支付的价格。
成本法。 土地价值 + 重建建筑的成本 - 折旧。用于新建物业、独特物业、或可比数据稀缺的情况。对于典型的二手出租房较少使用。
调和。 评估师对各方法赋权（例如四拼公寓：70%收益法、30%比较法）并调和得出最终估值。投资者通常会跑多种方法，选择最符合他们投资论点的那个。
实战案例
王芳对坦帕Duplex的估值——三种方法对比。
她跑了全部三种方法。比较法：三套Duplex可比销售均价$312,000。收益法：NOI $22,800，市场资本化率 7.2% → $316,667。成本法：土地$85,000，重建成本$245,000，折旧-$18,000 → $312,000。
收益法和比较法基本一致；成本法也提供了支撑。她把$315,000作为市场价值估算并出价$298,000。三种方法的一致性给了她信心——这不是一个定价偏差很大的物业。
优劣分析
优势
- 多种方法提供交叉验证和信心
- 收益法与出租房投资者的思维方式一致
- 比较法反映实际成交价格
- 成本法对独特或新建物业有用
- 结构化流程减少情绪化出价过高
不足
- 每种方法都有局限性和数据要求
- 不同方法可能得出不同价值——调和本身是一个判断过程
- 数据过时或市场快速变化可能让估值很快失准
- 评估费增加成本（住宅类典型$400-$800）
注意事项
- 方法不匹配： 只用比较法估四拼公寓忽略了NOI——应该用收益法
- 资本化率选错： 收益法中用错了资本化率可以让估值偏差10-20%——用最近的可比销售反推cap rate
- 确认偏误： 不要选出给你想要答案的那种方法——用多种方法交叉验证并接受结果
投资者问答
一句话总结
房产估值使用比较法、收益法和成本法。对于出租房，以收益法为主，比较法为辅。跑多种方法；当它们趋于一致时，你可以对估值有信心。