房贷利率跌至6.30%:3月以来首次真正突破

核心数据

6.30%。

这是房地美30年期固定利率房贷截至4月16日当周的数据——较上周6.37%下降,4周新低,连续第二周下降。15年期也有变动:5.65%,较上周5.74%下降9个基点。

推手不是美联储政策,而是地缘政治。伊朗停火协议本周平抑了10年期国债收益率,房贷利差随之下降。当前利率仍比去年同期(6.83%)高53个基点,但一个月来趋势线首次指向正确方向。

两周下降究竟给你带来什么?40万美元贷款从6.37%到6.30%,每月约省18美元。把两周累计算上(6.46% → 6.30%,下降16个基点),就是每月42美元。单笔交易不算改变人生,但这是3月中旬以来首次明显下降。

更重要的是信号。昨天NAHB建商信心指数报告是供给端的信号,NAR 3月成屋销售是需求端的信号。这次利率变动是政策端的跟进。

Calculated Risk的Bill McBride指出,1月利率均值为6.10%,2月为6.05%——3月攀升至6.46%才是异常,现在正在回落。在利润率紧的地方,比如哥伦布或印第安纳波利斯,16个基点常常就是一个交易能否通过债务偿还保障倍数（DSCR）门槛的差距。

15年期房贷下降9个基点至5.65%——短端利率降幅更大,对已经还贷5-7年、考虑再融资的人而言数学明显改变。
周度失业救济申请增加约6%,截至4月11日当周未经季调数据约21.4万(劳工部)——与我们两天前记录的51个城市劳动力隐性疲软一致。
1月Case-Shiller全国指数同比仅上涨0.9%(Calculated Risk)——名义房价增长几乎持平。加上今天的利率下降,以实际美元计算的可负担性是近六个月以来最好的。

两周不算趋势。但足以让你重新审视3月放弃的那些交易。

传导链条是这样的。伊朗停火 → 10年期国债下行 → 房贷利差收窄 → 30年期利率至6.30% → 边际地段物业的月度房贷支付数学发生变化。

三周前那笔以6.46%计算、DSCR差30美元没通过的交易?现在可能过了。那笔因为6.46%下资本化率（Cap Rate）算不通而搁置的交易?在6.30%下值得再看一眼。

这个窗口取决于地缘政治的平静。如果伊朗局势再起,债券反弹逆转,这波也会反转。第108集——谁真正决定你的房贷利率?详细讲解了为什么是债券市场、而非美联储,决定你的月供。

把3月放弃的3-5个交易拿出来,以6.30%重新测算。你正在为哪个市场重新打开电子表格?回信告诉我——每一封我都会看。