为什么重要
你在这里不需要做任何税务计算——这部分是你的贷款机构和FHA评估师在做。但你应当理解这条规则，因为它能悄无声息地搞死一笔你以为已经获批的交易。
如果你正用一笔FHA贷款买一处三户型或四户型房产——那个经典的以房养房动作，自己住一个单元、把其余的租出去——这处房产必须能"自给自足"。测试是这样的：
(所有单元的市场毛租金 × 0.75) ≥ 每月PITIA总额
评估师为每一个单元估算市场租金，包括你将要自住的那一个。FHA把这个总额打掉25%——它内置的、用于空置和维护的缓冲——剩下的75%必须至少和完整的月供一样大，也就是PITIA:本金、利息、房产税、保险，以及FHA抵押保险。如果租金的75%覆盖了PITIA,交易就通过。如果没有，FHA就不会为它融资，哪怕你个人收入丰厚。
锚定一件事：这项测试只适用于3户型和4户型房产。用FHA贷款融资的独户住宅和双拼房不受这项特定测试约束——不过一处2户型房产仍然要走它自己那套FHA租金收入核保。
速览
- 它要求什么： 一处3-4户型房产总市场租金的75%,必须覆盖完整的每月住房月供
- 公式： (所有单元的市场毛租金 × 0.75) ≥ 每月PITIA总额
- 为什么是75%： FHA把毛租金打掉25%,作为标准的空置与维护扣减
- 适用范围： 自给自足测试仅适用于3户型和4户型的FHA购买——1至2户型的FHA购买核保方式不同，不走这道通过/不通过的测试
- 谁掌控输入： FHA评估师估算市场租金；买家不能自己申报
- 如果不通过： 房产无法用FHA贷款融资；常规贷款没有对等的测试
(所有单元的市场毛租金 × 0.75) ≥ 每月PITIA总额
运作原理
FHA为什么设它。 FHA贷款用一笔很低的首付买下一处小型多户房产——一笔由不多的买家现金支撑起来的大额房贷。自给自足测试确认这处房产的租金能扛起月供，这样买家就不靠外部收入来托住一笔大贷款。它是一道防止过度杠杆购买的护栏，既保护FHA也保护买家。
那25%的折让。 这项测试从不使用100%的租金。评估师为每一个单元估算市场毛租金，FHA把这个总额打掉25%——一项针对空置和维护的常设扣减，假定没有哪处房产能每个单元、每个月都收满全租。一栋市场毛租金为$4,000的楼，被记作$3,000的"净自给自足租金收入"。你按那个75%的数字来核算。
PITIA——整笔月供。 新买家以为"房贷月供"指的是本金和利息。这项测试用的是PITIA:本金、利息、房产税、保险，以及FHA抵押保险费这项额外成本，再加上任何业主协会会费。在一笔FHA贷款上，那笔抵押保险是实打实的每月一项，它要算进去。这项测试问的是：租金的75%能否覆盖那整笔月供——这是一道比只覆盖本金和利息更高的门槛。
评估师掌握着输入。 你不能把自己希望收取的租金填进去。市场租金的数字来自FHA评估，依据可比的出租房定出。一个保守的评估师可能给出比你预期更低的租金——而因为这项测试跑的是评估师的数字，一笔你的电子表格说"通过"的交易，可能在评估时不通过。
实战案例
陈丹（Chen Dan）想以房养房，买一处挂牌$300,000的三户型房产——用一笔FHA贷款、很低的首付，自己住一个单元、把另外两个租出去。
她的贷款机构算出完整的每月PITIA——本金、利息、房产税、保险，以及FHA抵押保险——为$2,540。
现在做测试。FHA评估师估算所有三个单元的市场租金，包括陈丹自住的那个，每个$1,200——市场毛租金总额$3,600。
套用75%的折让：$3,600 × 0.75 = $2,700的净自给自足租金收入。
$2,700是否至少和$2,540的PITIA一样大？是。这处房产以每月$160的余量通过，这笔交易可以用FHA贷款继续推进。
现在改一个输入。假设评估师依据较弱的可比记录，把每个单元估到$1,100——毛租金$3,300。那个75%的数字变成$2,475。对着同样的$2,540 PITIA,这处房产现在以每月$65的差额不通过。同一栋楼、同一个买家、同一个价格——决定结果的是评估师的租金估值，而不是陈丹的收入。她的选择有：通过常规贷款做一笔更大的首付，常规贷款没有自给自足测试；重新谈判价格；或者换一处房产。
优劣分析
- 它逼出诚实的核算 — 这项测试让买家在过户之前就直面一个问题：租金能否扛起月供
- 它防范过度杠杆 — 一处用很低首付买下的3-4户型是一笔大贷款；这项测试筛掉租金撑不起的楼
- 它容易提前自测 — 买家可以在花钱做评估之前，对任何带有估算租金的房源套用这个公式
- 那25%的缓冲很现实 — 内置一项空置与维护的扣减，反映了出租房产实际的运营状况
- 通过是一个真实的信号 — 一处通过测试的房产，其租金确实有意义地覆盖了它的成本
- 它在高房价、低租金的市场里挡掉交易 — 在房价相对租金偏高的地方，一些稳健的3-4户型房产会不通过，被锁在FHA贷款门外
- 评估师掌控结果 — 买家不能自己申报租金；一次保守的评估能让一笔买家自己数字说通过的交易不通过
- 那25%的折让毫不留情 — 砍掉四分之一的毛租金是保守做法，有些房产仅仅因为它而不通过
- 它只适用于3-4户型 — 一个过不了关的买家必须换一种融资或换一种房产类型；一处2户型房产避开了这道特定测试，但仍要按它自己的条件接受核保
- 它对交易质量只字不提 — 通过意味着租金覆盖了月供，不意味着这处房产是一笔好投资
注意事项
在你爱上一处三户型或四户型之前，先跑一遍公式。 用房源的估算租金，取75%,再和一个现实的PITIA估算做比较。如果差得很远，你在花钱做检查和评估之前就已经知道了。
把PITIA估算成完整的月供，包括FHA抵押保险。 最常见的算错，是只对着本金和利息做测试。房产税、保险、FHA的抵押保险费，以及任何业主协会会费，全都属于那个数字——把它们漏掉，一笔你算出"通过"的交易会在贷款机构那里不通过。
记住评估师的租金数字才是算数的那个，并留意单元数量。 你预测的租金不跑这项测试——FHA评估的数字才跑，所以要为一次审慎的评估留出余量。还要清楚适用范围：自给自足测试只适用于3户型和4户型房产。一处双拼房不受它约束——但一处2户型FHA购买仍然有它自己那套租金收入核保，所以别把"没有自给自足测试"读成"没有审查"。
投资者问答
一句话总结
FHA自给自足测试决定一处三户型或四户型能否用一笔FHA贷款买下，而它和买家挣多少钱毫无关系。房产本身必须通过：每一个单元的总市场租金的75%,必须覆盖完整的PITIA月供，包括FHA的抵押保险。FHA先从租金里砍掉25%作为空置与维护的缓冲，而FHA评估师——不是买家——定出这项测试所跑的租金数字。该有的纪律是：对任何你在考虑的3-4户型尽早跑一遍公式，把PITIA估算成整笔月供，并为一次保守的评估留出余量。如果一笔交易不通过，常规贷款不带对等的测试，代价是一笔更大的首付。在你写报价之前就弄清这条规则，它就不会在评估时给你一个意外。