为什么重要
传统贷款的核心特征：政府不担保、不保险。投资房首付比例：Single-Family（独栋）最低15%，2-4 Unit（多单元）要25%。首付不到20%的话会加PMI（私人抵押贷款保险），但好消息是贷款余额降到房价80%时PMI就可以取消——这一点比FHA强很多。利率比自住房稍高。信用分740+能拿到最优利率；680以下可能被要求首付25%甚至更多。
速览
- 政府担保： 无——不同于FHA、VA、USDA
- 投资房首付： 独栋15%起，2-4单元25%起
- 自住House Hack（以租养贷）： 2-4单元只需5%首付
- PMI： 首付低于20%时加收，贷款余额降到80% LTV后可申请取消
- 信用分： 740+最优利率，680以下首付和利率都会上调
运作原理
整个流程并不复杂。银行审批你的资质后放款，然后把贷款打包卖给Fannie Mae或Freddie Mac——这就是为什么叫"合规"贷款，因为必须符合两家机构的标准。如果贷款金额超过合规上限（2024年$766,550），就进入Jumbo Loan（巨额贷款）领域，银行自己持有，条件通常更严格。
首付的几种情况：
- 投资房独栋：15%起步
- 投资房2-4单元：25%
- 自住House Hack（以租养贷）2-4单元：只要5%——这是传统贷款对新手投资者最友好的入口
PMI（Private Mortgage Insurance，私人抵押贷款保险）在首付低于20%时自动附加。每月几十到几百美元不等，看贷款金额和信用分。关键优势：当贷款余额降到房价80%时，你有权要求取消PMI。FHA的MIP（Mortgage Insurance Premium，抵押贷款保险费）是跟到贷款结束的，不能取消——这一点差别很大。
信用分方面，740+能拿到最低利率档。700-739稍高一点。680以下不是不能贷，但利率和首付要求都会明显上调。银行还会查你的储备金——通常需要6-12个月的月供金额存在账上，证明你扛得住空置或突发支出。
实战案例
陈伟在Tampa买投资公寓。
陈伟在亚特兰大做会计，工作5年攒了一笔钱，想在Tampa买第一套投资房。他看中了一套$280,000的Condo（公寓），打算出租。
他的条件：信用分755，首付15%也就是$42,000。传统贷款批下来，利率7.25%。因为首付不到20%，每月要加$95的PMI。算下来每月PITI（本金+利息+房产税+保险）加PMI一共$1,820。那个片区同类公寓月租$2,100。
扣完月供，每月到手约$150。不算多，但PMI在贷款余额降到80% LTV后就能取消——到时候每月多出$95的空间。
另一个场景： 陈伟的朋友张涛想在同一个城市买$520,000的Fourplex（四拼）作纯投资。因为是2-4单元投资房，首付要求25%，也就是$130,000。张涛信用分698，利率7.75%。首付门槛和利率都更高——这就是传统贷款对多单元投资房的代价。
如果张涛搬进其中一套自住呢？首付立刻降到5%，也就是$26,000。同一套房，住不住差了10万美元的首付——这就是House Hack（以租养贷）策略的核心优势。
优劣分析
- 不要求自住——纯投资房也能贷
- PMI可以取消——不像FHA的MIP跟你一辈子
- 贷款产品灵活，固定利率、浮动利率、15年期、30年期都有
- Jumbo Loan（巨额贷款）选项覆盖高价房产
- House Hack只要5%首付就能撬动2-4单元物业
- 投资房首付比FHA高不少（15-25% vs FHA的3.5%）
- 信用分要求更严格——680以下条件明显恶化
- 投资房利率比自住高0.5-1%
- 银行要求6-12个月储备金，对现金流压力大
- 不同银行的储备金计算方式不统一，需要多问几家
注意事项
投资房和自住房的利率差距，很多新手不知道。 同样的贷款人、同样的信用分，投资房利率通常比自住高0.5-1个百分点。这在月供里看着不多，但30年下来差距是六位数。提前把两种利率都问清楚，算进你的投资模型里。
PMI不会自动消失。 贷款余额降到80% LTV之后，你需要主动向银行申请取消。有的银行还要求做新的评估。如果你不说，他们很乐意继续收。盯住自己的贷款余额，到了80%立刻提出申请。
储备金的算法因银行而异。 有的只算现金和存款，有的把退休账户和股票也算进去但打个折扣。如果一家银行说储备金不够，换一家问——标准真的不一样。
投资者问答
一句话总结
传统贷款是投资房融资的主力工具——不要求自住，PMI可以取消，产品线齐全。代价是首付15-25%，信用分和储备金要求都比自住贷款严格。刚起步的投资者可以走House Hack路线，用5%首付买2-4单元自住其中一套，这是传统贷款里性价比最高的玩法，长期比FHA划算，因为PMI到时候能甩掉。