为什么重要
PITI = 本金 + 利息 + 税费 + 保险。这是你每月的全额贷款义务，不包括维修、空置储备或水电等运营费用（Operating Expenses）。一笔28万美元、利率7%的贷款，本金加利息约为每月1,860美元；加上350美元税费和120美元保险，PITI总计2,330美元。贷款方通常要求PITI不超过月收入的28%。
速览
- 本质： 每月住房总支出（P + I + T + I）
- 重要性： 贷款审批资格；现金流（Cash Flow）建模
- 不包括： 维修、空置、水电、资本支出（CapEx）
- 用途： 住房支出比率；交易分析（Deal Analysis）
PITI = Principal + Interest + Property Taxes + Insurance
运作原理
本金和利息。 核心贷款还款。按30年（或15年）等额本息摊销。前几年主要还利息；随时间推移本金占比逐渐增大。一笔25万美元、利率7%、30年期贷款，月供约1,663美元。
税费。 房产税。缴纳给县或市政府。通常由贷款方代管（Escrow）——每月收取十二分之一，到期代缴。税率因地区差异很大：市场价值的0.5%到2.5%不等。一套30万美元的房子，若税率1.5%，年税4,500美元，折合每月375美元。
保险。 房屋保险。覆盖建筑结构、责任险，有时也包括内容物。贷款方要求购买。独栋住宅通常每年800到2,000美元。洪水保险在洪泛区需另行购买。
为什么PITI对投资者重要。 租金收入（Rental Income）减去PITI不等于现金流。你还有运营费用、空置损失（Vacancy Loss）和资本支出。但PITI是最大的固定成本——它是交易分析的基准线。
实战案例
Zhang 张在哥伦布买了一套双拼。 购买价29.5万美元，首付5%。贷款：280,250美元。利率6.75%，月供本金加利息1,818美元。房产税：年4,200美元 = 月350美元。保险：年1,400美元 = 月117美元。PITI = 2,285美元。他月收入6,500美元，住房支出比率：2,285 ÷ 6,500 = 35%——超过传统贷款28%的上限。贷款方按另一单元1,350美元月租的75%（1,012美元）计入收入。有效收入变为7,512美元。比率降至30%。他把首付提到10%来降低月供，最终达到27%。
优劣分析
- 一个数字完成贷款审批
- 每月义务可预测
- 代管简化了税费和保险支付
- 没有涵盖持有房产的全部成本
- 税费和保险可能上涨
- 投资者还需要在此基础上加上运营费用
注意事项
- 税费重评估： 购买后税费可能跳涨——要预留预算
- 保险差异： 房东保险（Landlord Insurance）和自住保险不同；费用可能更高
- 代管不足： 如果税费或保险上涨，代管月付会调整——做好增加的准备
投资者问答
一句话总结
PITI是你每月住房总支出。贷款方用它来审批资格。在交易分析中，PITI是债务部分——从租金收入中扣除PITI和运营费用后才是现金流。