为什么重要
你的Duplex月租$4,000。用8%的空置率做假设：$4,000 × 8% = $320/月的空置损失。一年下来就是$3,840。这意味着你的年有效总收入不是$48,000，而是$44,160。如果你用3%做假设呢？损失只有$1,440——数字好看多了，但如果实际空置比3%高，你的NOI和现金流（Cash Flow）都会比预期差。保守做法：没有强有力的市场数据支撑，至少用8-10%。
速览
- 公式： 年总租金 × 空置率 = 空置损失
- 典型范围： 紧张市场5-7%，一般市场8-10%，困难物业或软市场更高
- 作用： 从总租金中扣除，得到有效总收入（EGI）
- 保守做法： 没有本地数据支撑时用8-10%
- 常见错误： 新手喜欢用3-5%——太乐观，容易导致多付钱
Vacancy Loss = Gross Rent × Vacancy Rate
运作原理
计算步骤。 年总租金$48,000。假设空置率 8%。空置损失 = $48,000 × 0.08 = $3,840。有效总收入（EGI）= $48,000 - $3,840 = $44,160。
空置的来源。 租客退租后的周转期（找新租客的时间）、翻新修缮期（Make-Ready：刷墙、清洁、小修）、市场推广期（挂牌到签约的时间）、以及市场整体疲软。在供不应求的市场（如Memphis、Indianapolis的好片区），5-7%可能就够了。在供过于求的市场或者问题物业上，8-10%甚至更高。
经济空置 vs. 实际空置。 实际空置（Physical Vacancy）是指物理上没人住的单元。经济空置（Economic Vacancy）还包括低于市场租金的差额（你"损失"了本该收到的部分）和租金优惠（比如第一个月免租）。做交易分析时，我们通常指的是实际空置——房子空着。
保守原则。 没有充分的本地市场数据，就用8-10%。新手投资者最常犯的错是用3-5%——这个数字看起来让NOI更好看，但一旦遇到退租、翻修拖延、或者市场变软，实际空置很容易超过5%。用8%不会让你错过好交易，但会帮你避开那些只有在"一切完美"的假设下才能赚钱的交易。
实战案例
陈雅在Memphis分析一栋六单元。
陈雅看中了Memphis一栋六单元公寓，月总租金$4,200。她用8%的空置率做假设：每月损失$336，一年$4,032。有效总收入 = $50,400 - $4,032 = $46,368。
她的合伙人用5%做假设：每月损失$210，一年$2,520。有效总收入 = $47,880。他的NOI比陈雅高$1,512。按6.5%的Cap Rate算，这$1,512的差异意味着物业"值"多了$23,262。
陈雅坚持用8%。第一年实际情况：6个单元中有2个在年内发生了租客更换，实际空置率是9.2%。她的模型更接近现实。合伙人的5%假设让他高估了收入、高估了物业价值。如果按他的数字出价，他们就多付了。
优劣分析
- 让你的收入预测更接近现实——空置一定会发生
- 防止因为高估收入而多付买价
- 和银行贷款审批的假设方式一致——银行也会扣空置
- 是保守分析（Conservative Underwriting）的基本组成部分
- 需要因地制宜——不同市场的合理假设差异很大
- 新手可能觉得"太悲观"而不愿意用——但现实往往比你想的更接近8%
注意事项
最常犯的错误：低估空置率。
3-5%看起来很合理——"我的房子在好片区，不愁租不出去。"但空置不只是"找不到租客"。退租后刷墙清洁要1-2周，挂牌到签约要2-4周，偶尔遇到一个赖租的需要走法律流程可能空好几个月。把这些时间加起来，6-8%很正常。用3%做假设，你是在赌一切顺利——投资不应该靠赌。
Value-Add物业要用更高的空置假设。 如果你买的是需要翻新的物业，翻新期间可能有几个月整栋空着或只有部分单元出租。这段时间的空置损失远高于正常的8%——要单独建模。
投资者问答
一句话总结
空置损失是真实存在的成本。用8-10%做假设，从总租金中扣除后再计算有效总收入（EGI）和NOI。不要跳过这一步。低估空置是新手投资者最常犯也最贵的错误之一——它让纸面数字好看，但实际到手的钱会让你失望。