- 01La madera subio 22%, el acero 18%, y el cableado de cobre 15% desde enero -- no son proyecciones, son los precios de hoy en tu proveedor
- 02Si tu rehabilitacion (rehab) se contrato antes de febrero, tus precios de materiales probablemente estan fijados -- cualquier cotizacion despues de marzo necesita numeros nuevos
- 03Fija materiales temprano en proyectos activos -- precomprar madera y accesorios a los precios de hoy es mas barato que esperar la proxima ronda de aranceles
- 04Las rehabilitaciones solo cosmeticas (pintura, pisos, accesorios) esquivan el 80%+ de los materiales afectados por aranceles -- reestructura tu pipeline de deals en consecuencia
- 05El inventario existente acaba de recibir un descuento relativo -- una casa que ya esta enmarcada no se preocupa por los aranceles a la madera
Notas del episodio
Aranceles (tariffs) que van, aranceles que se pausan, aranceles de represalia, exenciones arancelarias. Los titulares son un desastre. Asi que hoy: sin predicciones, sin opiniones calientes. Solo un cronograma limpio de que paso, que significa para los costos de materiales ahora mismo, y tres movidas que podes hacer este mes.
Marcas de Tiempo
- 0:00 -- Enero-febrero -- los anuncios de aranceles
- 1:45 -- Marzo -- el shock de precios golpea madera, acero, cobre
- 3:15 -- Que esta fijado vs. que esta expuesto en tus contratos
- 4:45 -- El lio de represalias -- Canada, la UE y China responden
- 6:00 -- Tres movidas para hacer ya
- 7:45 -- A donde va esto desde aca
Enero-Febrero: Los Anuncios
20 de enero de 2025. Ordenes ejecutivas apuntando a desequilibrios comerciales con Canada, China y Mexico. Detalles vagos. Los mercados se encogen de hombros.
4 de febrero. Cae el primer zapato real. Aranceles del 25% a importaciones canadienses -- incluyendo madera, el material mas importante en construccion residencial. 10% a importaciones chinas -- acero, aluminio, sistemas de HVAC, artefactos de iluminacion, paneles electricos. Todo.
12 de febrero. Canada anuncia aranceles de represalia sobre productos estadounidenses. El ida y vuelta comienza.
Entre los anuncios y las fechas de implementacion, los proveedores precompraron. Las madereras del Pacifico Noroeste acumularon madera de estructura canadiense. Si compraste materiales en febrero, probablemente conseguiste precios pre-arancel. Esa ventana ya se cerro.
Marzo: El Shock de Precios Golpea
Para principios de marzo, los aranceles estan activos y fluyendo por la cadena de suministro:
- Madera (estructura, contrachapado, OSB): Subio 22% respecto a diciembre. Un paquete de estructura de $14,000 para un rancho de 1,400 pies cuadrados en Cleveland? Ahora $17,080. Son $3,080 que no presupuestaste.
- Acero (varilla, estructural, techo metalico): Subio 18%. Un techo de costura alzada (standing-seam) que cotizo $8,200 en noviembre ahora es $9,676.
- Cableado de cobre: Subio 15%. Un recableado completo de un 3 dormitorios que costaba $4,800 ahora es $5,520.
Suma todo eso en una rehabilitacion total -- $6,000-$12,000 en costos de rehabilitacion (rehab costs) adicionales dependiendo del alcance. En un deal de Memphis donde el rehab total era $45,000, eso es un aumento del 13-27% solo en materiales. La diferencia entre un retorno cash-on-cash del 14% y uno del 8%. Misma propiedad, mismo alquiler, mismo precio de compra.
Que Esta Fijado vs. Que Esta Expuesto
Si contrataste un rehab antes de mediados de febrero y tu contratista fijo precios de materiales, estas mayormente a salvo. Los contratos de precio fijo con contratistas generales te protegen por 60-90 dias desde la fecha de cotizacion.
Pero si tu contratista cotizo en diciembre y vos no firmaste hasta marzo -- esa cotizacion murio. Los contratistas inteligentes estan volviendo con ordenes de cambio. Tienen que hacerlo.
Cualquier cotizacion despues del 1 de marzo deberia reflejar precios actuales. Si no, tu contratista esta comiendo margen que no puede o todavia no actualizo sus numeros. De cualquier forma, tene esa conversacion antes del dia de demolicion.
Para tu analisis de deal: actualiza tus comparables de ARV (esos no cambiaron -- los compradores siguen pagando precio de mercado) pero subi tu linea de rehab 15-20% en trabajo estructural. Solo cosmetico? Mas cerca de 3-5%. Pintura, pisos de vinilo y artefactos de luz no son items pesados en aranceles.
El Lio de Represalias
4 de marzo. Canada responde -- aranceles del 25% sobre $30 mil millones en productos de EE.UU. La UE se suma. China apunta a exportaciones agricolas estadounidenses.
12 de marzo. La administracion pausa ciertos aranceles sobre bienes que cumplen con el USMCA por 30 dias. La madera esta parcialmente cubierta. El acero no. Nadie sabe cuales aranceles son permanentes y cuales son faroleo.
Para un inversionista buy-and-hold en Indianapolis o un flipper en Raleigh-Durham, el caos significa oscilaciones de precios. La cotizacion que conseguiste el martes pasado puede no sostenerse el martes que viene. Consegui cotizaciones por escrito con fechas de vencimiento. Si tu proveedor no se compromete con un plazo, eso te dice todo sobre a donde piensan que van los precios.
Tres Movidas para Hacer Ya
Movida 1: Fija materiales en proyectos activos. Si tenes un rehab en marcha o arrancando dentro de 60 dias, precompra materiales ahora. Si, ata capital. Pero fijar madera a la prima del 22% de hoy es mejor que esperar la prima del 30-35% que viene si los aranceles canadienses se mantienen hasta el verano. Un flipper en Jacksonville compro su paquete de estructura completo para tres proyectos en un solo pedido -- $38,000 por adelantado. Si los precios suben otro 10% para junio, se acaba de ahorrar $3,800.
Movida 2: Reestructura hacia lo cosmetico. Un rehab cosmetico en una adquisicion de $180,000 en Memphis -- pintura, pisos, superficies -- cuesta $18,000-$24,000 con solo $2,000-$3,000 en materiales afectados por aranceles. Un rehab estructural en la misma propiedad? $45,000-$60,000 con $12,000-$18,000 expuestos. Apreciacion forzada (forced appreciation) de un rehab cosmetico de $22,000 que empuja el ARV de $180,000 a $235,000 es un mejor deal ahora que un trabajo completo de $55,000 para llegar a $275,000.
Movida 3: Compra existente, evita lo nuevo. Cada dolar de aumento arancelario en construccion nueva es un descuento relativo en inventario existente. Un rancho del 2003 en Kansas City no se preocupa por los precios de madera de 2025. La estructura ya esta hecha. Mientras tanto, la construccion nueva de al lado se acaba de encarecer $28,000. Menos casas nuevas, menos competencia para tu alquiler, y tu cap rate sobre inventario existente mejoro.
A Donde Va Esto
La pausa del USMCA vence a mediados de abril. La represalia de la UE arranca en mayo. El escenario mas probable: retrocesos parciales en madera durante el verano cuando los datos de inicios de construccion vengan feos. Pero "retroceso parcial" significa que los precios se asientan 10-15% por encima de los niveles pre-arancel. No en cero.
Planea para costos de materiales elevados hasta por lo menos Q3 2025. Construi el colchon del 15% en cada deal. Aposta a lo cosmetico por encima de lo estructural. Compra existente por encima de lo nuevo. Fija cada cotizacion por escrito con fecha de vencimiento clara.
Los inversionistas que ajustaron sus numeros en 2018 durante el ultimo ciclo de aranceles se llevaron los mejores deals mientras todos los demas entraban en panico. Mismo playbook. Ano diferente.
Recursos Mencionados
- Guia de Renovaciones de Valor Agregado -- desglose completo de decisiones de alcance cosmetico vs. estructural
- Guia de Fix-and-Flip -- como ajustar la regla del 70% ante inflacion de costos de materiales
- Guia de Analisis de Negocios -- pruebas de estres en presupuestos de rehab con costos ajustados por aranceles
- Calculadora de Propiedades de Inversion -- correte tus propios escenarios de cap rate y cash-on-cash con numeros de rehab actualizados
- NAHB Datos de Inicios de Construccion -- datos mensuales de inicios de construccion que muestran la desaceleracion en tiempo real
Tu puntaje de crédito (credit score) es un número entre 300 y 850 que resume qué tan confiable eres pagando deudas. Mientras más alto, mejor tasa de interés te ofrecen los bancos. Para un inversionista inmobiliario, esa diferencia de tasa se traduce directamente en miles de dólares más o menos a lo largo de un préstamo de 30 años. Es la primera puerta que tienes que pasar antes de que cualquier prestamista te tome en serio.
Ver definición →La utilización de crédito (credit utilization) es el porcentaje de tu límite de tarjetas de crédito que estás usando. Se calcula dividiendo tu saldo total entre tu límite total. Es el segundo factor más importante de tu puntaje de crédito (credit score) — pesa 30%, solo detrás del historial de pagos. La lógica del banco es directa: mientras más llenas tus tarjetas, más dependes del crédito y más riesgo representas. Controlar este número es la forma más rápida de mejorar tu puntaje antes de solicitar una hipoteca.
Ver definición →La relación préstamo-valor (Loan-to-Value Ratio, o LTV) es el porcentaje del valor de una propiedad que cubre tu préstamo. Una casa valuada en $200,000 con un préstamo de $150,000 tiene un LTV de 75% — el banco pone 75% y tu capital propio (equity) representa el otro 25%. Este número determina dos cosas: si el banco aprueba tu préstamo y cuánto te presta. Para inversionistas BRRRR, el LTV es el parámetro central que define cuánto capital recuperas en el refinanciamiento.
Ver definición →El DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura de deuda) mide si el ingreso de una propiedad de inversión alcanza para cubrir los pagos del préstamo. La fórmula: ingreso operativo neto (NOI) ÷ servicio de deuda anual. Si el resultado es mayor a 1.0, la propiedad se paga sola. Si es menor, tú pones la diferencia de tu bolsillo cada mes. Lo más atractivo del préstamo DSCR: no revisan tu W-2 ni tus declaraciones de impuestos — la aprobación depende únicamente de lo que genera la propiedad en renta.
Ver definición →Un préstamo FHA (Federal Housing Administration Loan) es una hipoteca con seguro del gobierno federal que permite a los compradores calificados adquirir propiedades de 1 a 4 unidades con un enganche tan bajo como 3.5%, siempre y cuando vivan en una de las unidades como residencia principal durante al menos 12 meses.
Ver definición →
