- 01El glosario de REIPrime en reiprime.com/glossary tiene más de 120 términos explicados con fórmulas y ejemplos reales
- 02CashFlow GPT calcula NOI, tasa de capitalización (cap rate), DSCR y retorno cash-on-cash en segundos a partir de los datos de tu deal
- 03Dedicá 15 minutos al día a 3 términos nuevos — en 6 semanas vas a manejar el análisis de deals con soltura
- 04La calculadora se encarga de la matemática para que vos te concentres en la estrategia
Notas del episodio
Notas del Episodio
Soy Martin Maxwell, y esta es la Parte 3 de nuestra serie sobre el lenguaje de la inversión inmobiliaria. No podés negociar un deal si no hablás el idioma. Tasa de capitalización (cap rate), NOI, DSCR — no son palabras de moda. Son el vocabulario que separa a los inversionistas serios de la gente que termina metida en malos negocios. Dos herramientas gratuitas y 15 minutos al día pueden cerrar esa brecha.
El Glosario de REIPrime: Más de 120 Términos, Cero Relleno
¿Alguna vez buscaste un término inmobiliario y te encontraste con un ensayo de 2,000 palabras que igual no te dice qué significa para tu deal? El glosario de REIPrime en reiprime.com/glossary soluciona eso. Cada término tiene una definición en español llano, la fórmula cuando corresponde, y un ejemplo con números reales.
NOI — Ingreso Operativo Neto (Net Operating Income) — no es solo "ingresos menos gastos". Es: "tus $48,000 de alquiler menos $12,000 en impuestos, seguro y mantenimiento te dejan $36,000 de NOI. Eso es lo que le importa al banco." El glosario cubre desde tasa de capitalización (cap rate) hasta ARV (valor después de reparaciones) y retorno cash-on-cash. Cada entrada enlaza a términos relacionados para que sigas el hilo.
CashFlow GPT: Tu Atajo para Analizar Deals
Tenés una propiedad enfrente. Alquiler: $2,400/mes. Precio de compra: $285,000. Sabés que necesitás NOI, tasa de capitalización (cap rate) y DSCR para correr los números — pero, ¿quién tiene tiempo para armar una hoja de cálculo desde cero? CashFlow GPT lo hace en segundos. Ingresás alquiler, precio, gastos, términos del préstamo. La calculadora te devuelve NOI, tasa de capitalización, ratio de cobertura de deuda y retorno cash-on-cash. La matemática está resuelta. Vos te enfocás en la estrategia.
La semana pasada corrí un dúplex de Memphis — $310,000 de compra, $3,200 de alquiler bruto, 75% de LTV al 6.5%. Treinta segundos después tenía una tasa de capitalización de 5.2%, DSCR de 1.18 y 8.3% de cash-on-cash. Esa es la claridad que te permite sentarte a negociar sabiendo exactamente dónde estás parado.
El Plan de 15 Minutos al Día
Tres términos. Quince minutos. Todos los días. Elegí términos que aparezcan en los deals que estás mirando. Si estás analizando un alquiler, empezá con NOI, tasa de capitalización (cap rate) y DSCR. Leé la definición, correlo por CashFlow GPT y escribí una oración con tus propias palabras. Sin tarjetas de estudio. Sin atracones de información. Solo exposición constante.
En seis semanas vas a tener 126 términos incorporados. Los vas a reconocer en descripciones de propiedades, conversaciones con prestamistas y memorandos de sindicaciones. Vas a dejar de asentir con la cabeza y empezar a hacer las preguntas correctas: "¿Cuál es la tasa de capitalización (cap rate) a ese precio?" "¿Cuál es el DSCR al 75% de LTV?" Ahí dejás de aprender el idioma y empezás a usarlo.
Juntando Todo
El glosario te enseña el vocabulario. CashFlow GPT te da la calculadora. Combinalos: buscá un término que no conozcas, metelo en la calculadora y mirá cómo aparece en los resultados. El NOI se vuelve real cuando lo ves cambiar al ajustar alquiler o gastos. La tasa de capitalización (cap rate) hace clic cuando la ves bajar al subir el precio de compra. Las herramientas hacen el trabajo pesado. Vos solo tenés que aparecer 15 minutos.
Recursos Mencionados
- Glosario de REIPrime — más de 120 términos de inversión inmobiliaria con fórmulas y ejemplos resueltos
- Tasa de Capitalización vs. Retorno Cash-on-Cash — la diferencia entre estas dos métricas y cuándo usar cada una
- Cómo Empezar a Invertir con $10K — un punto de entrada práctico para nuevos inversionistas que construyen vocabulario junto con su portafolio
- Guía de Análisis de Deals — el marco completo para correr los números de cualquier propiedad de alquiler
- Investopedia: Net Operating Income — desglose independiente de la fórmula del NOI y su rol en la valuación de propiedades
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Ver definición →El NOI (Net Operating Income, ingreso operativo neto) es el primer número que necesitas para saber si una propiedad de inversión genera dinero. Se calcula así: tomas la renta anual total, le restas la pérdida por vacancia y todos los gastos operativos, y lo que queda es el NOI. No incluye el pago de hipoteca, ni gastos de capital mayores, ni impuestos sobre la renta. El NOI solo mide la capacidad operativa de la propiedad — sin importar cómo la financies. Casi todas las métricas clave arrancan desde aquí: cap rate (NOI entre precio), DSCR (NOI entre servicio de deuda) y valuación de propiedades comerciales.
Ver definición →El retorno cash-on-cash mide tu flujo de caja anual antes de impuestos como porcentaje del efectivo total que realmente invertiste en una propiedad.
Ver definición →El DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura de deuda) mide si el ingreso de una propiedad de inversión alcanza para cubrir los pagos del préstamo. La fórmula: ingreso operativo neto (NOI) ÷ servicio de deuda anual. Si el resultado es mayor a 1.0, la propiedad se paga sola. Si es menor, tú pones la diferencia de tu bolsillo cada mes. Lo más atractivo del préstamo DSCR: no revisan tu W-2 ni tus declaraciones de impuestos — la aprobación depende únicamente de lo que genera la propiedad en renta.
Ver definición →El Valor Después de Reparaciones (ARV, After-Repair Value) es el valor de mercado estimado de una propiedad una vez completadas todas las renovaciones planificadas, calculado a partir de ventas comparables de propiedades similares en condiciones similares.
Ver definición →
