- 01Preparar (Prepare): puntaje crediticio (credit score), DTI — los números que el prestamista ve antes de que vos veas una propiedad
- 02Investigar (Research): tasa de capitalización (cap rate), retorno cash-on-cash — las métricas que filtran 100 listados hasta 3
- 03Invertir (Invest): LTV, DSCR, ARV — la mecánica del deal que determina tu financiamiento
- 04Administrar (Manage): NOI, tasa de vacancia (vacancy rate) — las métricas operativas que determinan tu ingreso
- 05Expandir (Expand): equity (patrimonio neto), intercambio 1031 (1031 exchange) — las herramientas de creación de riqueza que convierten un deal en diez
Notas del episodio
Notas del Episodio
Soy Martin Maxwell, y esta es la parte dos de nuestra serie de lenguaje. En el episodio pasado cubrimos los cinco términos que todo inversionista debe conocer. Hoy mapeamos 10 términos a las cinco fases PRIME — Preparar (Prepare), Investigar (Research), Invertir (Invest), Administrar (Manage), Expandir (Expand). Dominá estos y vas a poder leer cualquier deal, cualquier mercado, cualquier oferta.
Fase Preparar: Puntaje Crediticio y DTI
Antes de que vos mires una sola propiedad, el prestamista te mira a vos. Puntaje crediticio (credit score) — 620 es el piso para la mayoría de los préstamos de inversión, 740+ te da las mejores tasas. DTI (ratio deuda-ingreso, debt-to-income) — tus pagos mensuales de deuda divididos entre tu ingreso bruto. Los prestamistas generalmente quieren 43% o menos. ¿Un ingreso mensual de $6,000 con $2,200 en pagos de deuda? Eso es un DTI de 36.7%. Estás bien.
Estos números determinan cuánto podés pedir prestado. Arreglá tu crédito, reducí deudas o aumentá ingresos antes de enamorarte de un listado. Un puntaje de 720 con 38% de DTI abre puertas. Un 650 con 45% de DTI las cierra.
Fase Investigar: Tasa de Capitalización y Retorno Cash-on-Cash
Tenés 100 listados. ¿Cómo filtrás? Tasa de capitalización (cap rate) y retorno cash-on-cash. La tasa de capitalización te dice cuánto gana la propiedad en relación a su precio. El cash-on-cash te dice cuánto ganás vos sobre el dinero que pusiste. Un 6% de cap en un mercado de 5% puede significar value-add. Un 4% de cap en un mercado de 8% puede significar que estás pagando de más. Conocé el rango de tu mercado.
Los inversionistas que se mueven más rápido filtran primero por estas dos métricas. La tasa de capitalización descarta lo sobrevaluado. El cash-on-cash descarta deals que no generan flujo de caja para vos.
Fase Invertir: LTV, DSCR, ARV
Encontraste un deal. Ahora el financiamiento. LTV — relación préstamo-valor (loan-to-value). Un LTV de 75% sobre una compra de $150,000 significa $112,500 del banco y $37,500 tuyo. DSCR — cobertura de servicio de deuda (debt service coverage ratio). Los prestamistas quieren 1.25 — tu NOI tiene que cubrir la hipoteca por un 25%. ARV — valor después de reparaciones (after-repair value). Para BRRRR y flips, este número define si el refinanciamiento funciona o no.
Un error que veo seguido: inversionistas que estiman el ARV basándose en Zillow o una corazonada. Conseguí una tasación real o una opinión de precio de un broker que conozca los comparables. Un error de $20,000 en el ARV de un BRRRR puede destruir todo tu plan de refinanciamiento.
Fase Administrar: NOI y Tasa de Vacancia
Ya lo compraste. Ahora lo administrás. NOI — ingreso operativo neto (net operating income). Lo que genera la propiedad antes de pagar la deuda. Seguilo mensualmente. Si baja, tenés un problema. Tasa de vacancia (vacancy rate) — el porcentaje de tiempo que las unidades están vacías. 5% es saludable. 15% significa que estás perdiendo. Un alquiler de $1,200 con 10% de vacancia te cuesta $1,440 al año. Y se acumula: alta vacancia suele significar rotación más larga, más costos de rotación, y un golpe al NOI que los prestamistas notan cuando intentás refinanciar o vender.
Fase Expandir: Equity e Intercambio 1031
Generaste riqueza. Ahora escalás. Equity (patrimonio neto) — la diferencia entre lo que debés y lo que vale la propiedad. Valor de $200,000, préstamo de $120,000: tenés $80,000 en equity. Eso es dinero de enganche para el próximo deal. Intercambio 1031 (1031 exchange) — vendé una propiedad, comprá otra, diferí las ganancias de capital. El IRS te da 45 días para identificar el reemplazo y 180 días para cerrar.
Diez términos. Cinco fases. Entrá a reiprime.com/glossary para las definiciones completas y empezá a hablar el idioma.
Recursos Mencionados
- La Guía Completa de Inversión Inmobiliaria — el marco PRIME completo desde Preparar hasta Expandir
- Tasa de Capitalización vs. Retorno Cash-on-Cash — cuándo usar cada métrica y cómo funcionan juntas
- Guía de Análisis de Deals — paso a paso para correr los números de cualquier propiedad de alquiler
- Tu Primera Propiedad de Alquiler — el checklist de la fase Preparar para inversionistas comprando su primer deal
- Preguntas Frecuentes del IRS sobre Intercambio 1031 — las reglas oficiales del IRS sobre plazos de identificación, cronogramas y propiedades que califican
El NOI (Net Operating Income, ingreso operativo neto) es el primer número que necesitas para saber si una propiedad de inversión genera dinero. Se calcula así: tomas la renta anual total, le restas la pérdida por vacancia y todos los gastos operativos, y lo que queda es el NOI. No incluye el pago de hipoteca, ni gastos de capital mayores, ni impuestos sobre la renta. El NOI solo mide la capacidad operativa de la propiedad — sin importar cómo la financies. Casi todas las métricas clave arrancan desde aquí: cap rate (NOI entre precio), DSCR (NOI entre servicio de deuda) y valuación de propiedades comerciales.
Ver definición →La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Ver definición →El retorno cash-on-cash mide tu flujo de caja anual antes de impuestos como porcentaje del efectivo total que realmente invertiste en una propiedad.
Ver definición →La relación préstamo-valor (Loan-to-Value Ratio, o LTV) es el porcentaje del valor de una propiedad que cubre tu préstamo. Una casa valuada en $200,000 con un préstamo de $150,000 tiene un LTV de 75% — el banco pone 75% y tu capital propio (equity) representa el otro 25%. Este número determina dos cosas: si el banco aprueba tu préstamo y cuánto te presta. Para inversionistas BRRRR, el LTV es el parámetro central que define cuánto capital recuperas en el refinanciamiento.
Ver definición →El DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura de deuda) mide si el ingreso de una propiedad de inversión alcanza para cubrir los pagos del préstamo. La fórmula: ingreso operativo neto (NOI) ÷ servicio de deuda anual. Si el resultado es mayor a 1.0, la propiedad se paga sola. Si es menor, tú pones la diferencia de tu bolsillo cada mes. Lo más atractivo del préstamo DSCR: no revisan tu W-2 ni tus declaraciones de impuestos — la aprobación depende únicamente de lo que genera la propiedad en renta.
Ver definición →
