- 01La Fed fija la tasa de fondos federales (federal funds rate) — pero las tasas hipotecarias siguen el rendimiento del Tesoro a 10 años (10-Year Treasury)
- 02El 'Spread Secreto' entre el Tesoro a 10 años y la hipoteca a 30 años promedia 170 puntos base — cuando se amplía a 250+, las tasas están artificialmente altas
- 03La demanda de MBS (valores respaldados por hipotecas) de inversores extranjeros afecta directamente tu tasa
- 04Una caída de 1% en la tasa de un préstamo de $300K ahorra $180/mes — son $2,160/año en flujo de caja (cash flow)
Notas del episodio
Tu Prestamista Es un Intermediario
Tu prestamista te cotiza una tasa pero no la inventa. La calcula a partir del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años (10-Year Treasury). Cuando el Tesoro a 10 años se mueve, las tasas hipotecarias lo siguen — generalmente en 24 a 48 horas. La Fed fija la tasa de fondos federales (federal funds rate), que es lo que los bancos se cobran entre sí por préstamos de un día. Eso no es tu tasa hipotecaria. El Tesoro a 10 años responde a las expectativas sobre la Fed, no siempre a lo que la Fed hace. Para cuando la Fed actúa, el Tesoro a 10 años ya lo incorporó en el precio.
La Fed vs. el Tesoro a 10 años
La cadena funciona así: la Fed sube las tasas, los préstamos de corto plazo se encarecen, los bancos restringen. Pero el rendimiento del Tesoro a 10 años lo fijan los compradores de bonos. Cuando esperan que la inflación se mantenga alta, exigen rendimientos más altos. Cuando anticipan una recesión, compran bonos del Tesoro y los rendimientos caen. En 2022, la Fed subió las tasas agresivamente y el Tesoro a 10 años se disparó — las hipotecas llegaron a 7%+. En 2024, el Tesoro a 10 años bajó cuando la inflación se enfrió y las tasas hipotecarias lo siguieron. La relación no es perfecta, pero si vas a seguir un solo número, seguí el Tesoro a 10 años. La cotización de tu prestamista es solo el Tesoro a 10 años más un diferencial (spread).
El Spread Secreto
Ese diferencial — la brecha entre el rendimiento del Tesoro a 10 años y la tasa promedio de hipoteca a 30 años — históricamente promedia alrededor de 170 puntos base (1.7%). Si el Tesoro a 10 años está en 4.5%, esperarías tasas hipotecarias cerca de 6.2%. Cuando el diferencial se amplía a 250 puntos base o más, las tasas están artificialmente altas — los bancos pueden estar inflando márgenes o la demanda de MBS es débil. El diferencial tiende a regresar a su promedio con el tiempo. Si está amplio cuando estás comparando, podés bloquear y refinanciar después cuando se comprima, o esperar si tu cronograma lo permite. El diferencial te dice si estás obteniendo una tasa justa respecto al punto de referencia.
Demanda de MBS y Capital Global
Los valores respaldados por hipotecas (mortgage-backed securities o MBS) financian tu préstamo. Cuando originás una hipoteca, el prestamista generalmente la vende a un pool que se divide en títulos. Bancos centrales extranjeros, fondos de pensión y compañías de seguros compran esos títulos. Cuando quieren MBS, los precios suben, los rendimientos bajan y tu tasa baja. Cuando redireccionan el dinero a bonos del Tesoro o bonos corporativos, los precios de los MBS caen y tu tasa sube. Inversores chinos y japoneses tienen billones en MBS estadounidenses. Tu tasa hipotecaria no es solo doméstica — es global. Seguí el diferencial: cuando se amplía, la demanda de MBS suele ser débil; cuando se comprime, la demanda es fuerte.
Cómo Elegir el Momento para Bloquear
Una caída de 1% en la tasa de un préstamo de $300,000 ahorra $180/mes — son $2,160/año en flujo de caja (cash flow). Para inversores, eso importa en las cuentas de DSCR y tasa de capitalización (cap rate). Una diferencia de 0.5% puede convertir un negocio marginal en un ganador. Bloqueá cuando el Tesoro a 10 años esté bajo y el diferencial esté ajustado. Los bloqueos de tasa (rate locks) tienen costo: el de 30 días suele ser gratis, el de 60 días puede costar $500, y el de 90 días puede llegar a $1,000. Si estás a 45 días de cerrar y las tasas se ven bien, pagá por el bloqueo. No apuestes $2,160/año de ahorro por ahorrar $500.
Recursos Mencionados
- Financiamiento para Propiedades de Inversión — tipos de préstamo, calificación y estrategia, incluyendo el momento de bloquear la tasa
- Guía de Análisis de Negocios — cómo los cambios de tasa afectan DSCR, tasa de capitalización y proyecciones de flujo de caja
- Préstamos DSCR Explicados — cómo funcionan los préstamos DSCR y por qué la sensibilidad a las tasas importa para inversores en alquiler
- Calculadora de Propiedades de Inversión — modelá cómo distintos escenarios de tasa cambian tu flujo de caja mensual
- Encuesta de Tasas Hipotecarias de Freddie Mac — promedios semanales de tasas fijas a 30 y 15 años y tendencias históricas
La relación préstamo-valor (Loan-to-Value Ratio, o LTV) es el porcentaje del valor de una propiedad que cubre tu préstamo. Una casa valuada en $200,000 con un préstamo de $150,000 tiene un LTV de 75% — el banco pone 75% y tu capital propio (equity) representa el otro 25%. Este número determina dos cosas: si el banco aprueba tu préstamo y cuánto te presta. Para inversionistas BRRRR, el LTV es el parámetro central que define cuánto capital recuperas en el refinanciamiento.
Ver definición →La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Ver definición →El flujo de efectivo (cash flow) es la métrica más honesta en bienes raíces de inversión: lo que realmente te queda en el bolsillo después de pagar todos los gastos y la hipoteca. Se calcula restando el servicio de deuda (pago mensual del préstamo) al NOI (ingreso operativo neto). Si el resultado es positivo, la propiedad se mantiene sola y te genera ingreso. Si es negativo, estás subsidiando la propiedad de tu propio bolsillo cada mes. Para inversionistas que dependen del ingreso por renta, el flujo de efectivo es la línea de vida.
Ver definición →El DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura de deuda) mide si el ingreso de una propiedad de inversión alcanza para cubrir los pagos del préstamo. La fórmula: ingreso operativo neto (NOI) ÷ servicio de deuda anual. Si el resultado es mayor a 1.0, la propiedad se paga sola. Si es menor, tú pones la diferencia de tu bolsillo cada mes. Lo más atractivo del préstamo DSCR: no revisan tu W-2 ni tus declaraciones de impuestos — la aprobación depende únicamente de lo que genera la propiedad en renta.
Ver definición →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Ver definición →
