- 01PITI significa Principal, Interés, Impuestos, Seguro (Principal, Interest, Taxes, Insurance) — y cada componente se comporta diferente con el tiempo
- 02En una hipoteca de $300K al 6.5%, el primer mes son $1,896 — pero solo $271 van al principal
- 03La tasa APR incluye comisiones de originación y puntos — una tasa de 6.25% con 2 puntos tiene un APR más alto que 6.5% sin puntos
- 04Los impuestos a la propiedad y el seguro son las variables impredecibles — pueden cambiar tu pago entre $200-400/año
Notas del episodio
Cada Componente Explicado
Tu pago mensual tiene cuatro partes — PITI. Principal es la única parte que construye patrimonio (equity). En una hipoteca de $300,000 al 6.5%, el primer mes solo $271 van al principal de un pago de $1,896. Eso es el 14%. Interés (interest) se lleva el resto — $1,625 van directo al prestamista. Impuestos (taxes) a la propiedad se depositan mensualmente en una cuenta de reserva (escrow); una casa de $300K en un condado con impuesto de 1.5% cuesta unos $375/mes. Seguro (insurance) — póliza de propietario o de arrendador — suma otros $100–150/mes. Ni los impuestos ni el seguro construyen patrimonio. Son costos de ser dueño.
P e I se mantienen fijos durante la vida del préstamo. T e I no — suben cada año. Para inversores con préstamos DSCR, el prestamista usa P&I en el ratio de cobertura, no el PITI completo. Pero tu flujo de caja (cash flow) real de bolsillo incluye los cuatro. Cuando estés evaluando un negocio, usá el pago completo.
Amortización: Año 1 vs Año 15
En esa hipoteca de $300K al 6.5%, el mes uno es $271 de principal y $1,625 de interés. El mes 180 — año 15 — se invierte: $1,089 de principal y $807 de interés. El cruce ocurre alrededor del año 12. Hasta entonces, le estás pagando mayormente al banco. Si planeás refinanciar o vender en el año 5, apenas tocaste el principal. Tu crecimiento de patrimonio viene principalmente de la apreciación, no del pago del préstamo. Por eso los prestamistas DSCR se fijan en el P&I completo — quieren que tu NOI cubra esos $1,896 con margen de sobra.
Tasa vs. APR
Ves 6.5% en la hoja de tasas y pensás que ese es tu costo. No lo es. APR — tasa de porcentaje anual (annual percentage rate) — incluye comisiones de originación, puntos y otros costos de cierre. Una tasa de 6.5% sin puntos puede tener un APR de 6.58%. Una tasa de 6.25% con 2 puntos puede llegar a 6.72%. La tasa más baja no es el mejor negocio — estás pagando $6,000 por adelantado para bajarla. A 30 años, los números podrían cerrar. ¿A 5 años? Probablemente no. Para los que usan préstamos FHA (FHA loans), el APR incluye la prima de seguro hipotecario por adelantado, que puede sumar medio punto. Siempre compará el APR — la tasa es el titular, el APR es el costo real.
Las Variables Impredecibles
Los impuestos a la propiedad suben. Las revaluaciones pasan. Una factura de $4,500/año hoy puede ser $5,200 en tres años. El seguro sigue el mismo patrón — riesgo climático, historial de reclamos, inflación. Una póliza de $1,200 puede convertirse en $1,500. Son $250 más por año. Tu cuenta de reserva (escrow) se ajusta, y tu pago "fijo" no es realmente fijo. Para inversores, esto importa en las proyecciones de flujo de caja (cash flow). En mercados como Florida, Texas y la costa de California, el seguro puede variar $400+ en un solo año. Incluí estimaciones conservadoras de impuestos y seguro en cada negocio.
Un punto más: si estás comparando un préstamo FHA (FHA loan) con uno convencional, el pago FHA incluye seguro hipotecario por la vida del préstamo cuando ponés menos del 10% de enganche. Hacé las cuentas — a veces un convencional con tasa más alta le gana al FHA con seguro hipotecario.
Recursos Mencionados
- Financiamiento para Propiedades de Inversión — la guía completa de tipos de préstamo, calificación y estrategia
- Guía de Análisis de Negocios — el marco de métricas detrás del NOI, DSCR y análisis de flujo de caja
- Préstamos DSCR Explicados — cómo funcionan los préstamos DSCR, quién califica y rangos de tasas actuales
- Calculadora de Propiedades de Inversión — corré tu propio desglose PITI y proyecciones de flujo de caja con números reales
- Encuesta de Tasas Hipotecarias de Freddie Mac — promedios semanales de tasas fijas a 30 y 15 años
La relación préstamo-valor (Loan-to-Value Ratio, o LTV) es el porcentaje del valor de una propiedad que cubre tu préstamo. Una casa valuada en $200,000 con un préstamo de $150,000 tiene un LTV de 75% — el banco pone 75% y tu capital propio (equity) representa el otro 25%. Este número determina dos cosas: si el banco aprueba tu préstamo y cuánto te presta. Para inversionistas BRRRR, el LTV es el parámetro central que define cuánto capital recuperas en el refinanciamiento.
Ver definición →El DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura de deuda) mide si el ingreso de una propiedad de inversión alcanza para cubrir los pagos del préstamo. La fórmula: ingreso operativo neto (NOI) ÷ servicio de deuda anual. Si el resultado es mayor a 1.0, la propiedad se paga sola. Si es menor, tú pones la diferencia de tu bolsillo cada mes. Lo más atractivo del préstamo DSCR: no revisan tu W-2 ni tus declaraciones de impuestos — la aprobación depende únicamente de lo que genera la propiedad en renta.
Ver definición →Un préstamo FHA (Federal Housing Administration Loan) es una hipoteca con seguro del gobierno federal que permite a los compradores calificados adquirir propiedades de 1 a 4 unidades con un enganche tan bajo como 3.5%, siempre y cuando vivan en una de las unidades como residencia principal durante al menos 12 meses.
Ver definición →El flujo de efectivo (cash flow) es la métrica más honesta en bienes raíces de inversión: lo que realmente te queda en el bolsillo después de pagar todos los gastos y la hipoteca. Se calcula restando el servicio de deuda (pago mensual del préstamo) al NOI (ingreso operativo neto). Si el resultado es positivo, la propiedad se mantiene sola y te genera ingreso. Si es negativo, estás subsidiando la propiedad de tu propio bolsillo cada mes. Para inversionistas que dependen del ingreso por renta, el flujo de efectivo es la línea de vida.
Ver definición →El NOI (Net Operating Income, ingreso operativo neto) es el primer número que necesitas para saber si una propiedad de inversión genera dinero. Se calcula así: tomas la renta anual total, le restas la pérdida por vacancia y todos los gastos operativos, y lo que queda es el NOI. No incluye el pago de hipoteca, ni gastos de capital mayores, ni impuestos sobre la renta. El NOI solo mide la capacidad operativa de la propiedad — sin importar cómo la financies. Casi todas las métricas clave arrancan desde aquí: cap rate (NOI entre precio), DSCR (NOI entre servicio de deuda) y valuación de propiedades comerciales.
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