- 01Seis millones de hipotecas asumibles (assumable mortgages) existen en EE.UU. — solo 6,400 personas reclamaron una el año pasado (0.05%)
- 02Un seller carryback sobre el gap de equity produce una tasa combinada (blended rate) de 4.67% vs. 6% convencional — ahorrando $300+ mensuales
- 03Una tasa asumida del 3% convierte un DSCR de 0.96 que no pasa en uno de 1.25 que sí — la diferencia entre un deal muerto y uno financiado
Notas del episodio
La Ventaja de $500/Mes de Gavin
Un papá soltero llamado Gavin en Towson, Maryland vio una línea en un listado el año pasado: "Hipoteca FHA asumible al 3%." Tiene un taller mecánico. No tenía idea de qué significaba. Lo googleó, llamó a su agente a la mañana siguiente, cerró el deal. Ahora paga $500 menos por mes que sus vecinos. Misma calle, mismo código postal — pago completamente diferente.
Él se topó con esto por casualidad. Vos no vas a tener que hacerlo.
¿Qué Es una Hipoteca Asumible?
Asumís el préstamo existente del vendedor — su tasa, su saldo, sus condiciones de pago. Te metés en sus zapatos, y el banco acepta mientras califiques.
Las hipotecas convencionales no permiten esto. Un préstamo típico de Fannie o Freddie tiene una cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale clause) — vendés la casa, el préstamo muere. Pero los préstamos respaldados por el gobierno — VA, FHA, USDA — son asumibles desde hace décadas. Los préstamos VA desde 1944. Está escrito en el contrato.
La tasa promedio asumida hoy está en 3.2%. ¿Una nueva tasa fija (fixed rate) a 30 años? Alrededor del 6%. Misma casa, misma calle — pago mensual casi a la mitad.
Hay doce millones de hipotecas asumibles en Estados Unidos ahora mismo. ¿Cuántas personas asumieron una el año pasado? 6,400. De doce millones. Eso es el 0.05%.
La puerta no solo está abierta. No hay nadie en el edificio.
Herencia de Tasa: El Problema 433 vs. 3
¿Por qué nadie hace esto? Brecha de información. Una empresa llamada Roam buscó en Houston casas con tasas asumibles debajo del 3%. Encontraron 433 listados. Después hicieron la misma búsqueda en Zillow.
Zillow mostró tres. No trescientos. Tres.
Zillow espera a que los vendedores etiqueten su propio listado. La mayoría de los vendedores no tienen idea de que su hipoteca es asumible. Su agente no les dijo. Su prestamista tampoco.
Esa tasa sentada en el préstamo de alguien no es solo un número en un estado de cuenta. Es un activo transferible — cientos de miles en ahorros durante la vida del préstamo. Yo lo llamo Herencia de Tasa (Rate Inheritance). Estás heredando la tasa asegurada de otra persona. Y ahora mismo, casi nadie la está reclamando.
El Puente del Gap de Equity
Cuando asumís un préstamo, tomás el saldo restante — no el precio completo de compra.
Los números: Casa valuada en $447,000. Préstamo FHA encima — $281,000 al 3.25%. Gap entre saldo del préstamo y precio: $166,000. Ese gap asusta a la gente.
Pero no tenés que cubrir ese gap en efectivo.
Seller carryback (financiamiento del vendedor). Pedile al vendedor que sostenga una segunda nota — ellos financian esos $166,000 al, digamos, 7%. Suena caro por sí solo. Pero combiná los dos préstamos — $281K al 3.25% y $166K al 7% — y tu tasa efectiva sobre toda la compra es 4.67%.
Todavía un punto completo debajo de un nuevo préstamo bancario. En esta casa, eso son más de $307 al mes. ¿En 30 años? Más de cien mil dólares en ahorros.
El gap es un problema de matemáticas. No es un muro.
Matemática para Inversores: 3% vs. 6% en el Mismo Rental
Tomá un rental de $297,000. La renta es $2,175/mes. Impuestos y seguro andan en $487. Asumí ese préstamo al 3%, y tu DSCR — ingreso por renta dividido por pagos de deuda — llega a 1.25. Eso pasa los mínimos de los prestamistas.
¿Sacás un préstamo nuevo al 6%? Misma propiedad, mismos inquilinos, mismo cheque de renta. El DSCR cae a 0.96. Deal muerto. La tasa sola decide si un deal funciona o no.
- Préstamos VA — cualquiera puede asumir, no importa si serviste en las fuerzas armadas
- Préstamos FHA — necesitás un puntaje crediticio de 580, deuda sobre ingreso debajo del 43%, y vivir en la propiedad un año
- Esperá 60–90 días para cerrar; algunos servicers (administradores de préstamo) se toman su tiempo — documentá todo
Cómo Encontrar Listados Asumibles Esta Noche
Paso 1: Andá a withroam.com o Assumable.io. Ambos gratis. Poné tu código postal.
Paso 2: Hacé la misma búsqueda en Zillow. Contá los resultados.
Paso 3: Compará esos dos números. Esa diferencia es la ventaja informativa que ahora tenés sobre el 99% de los compradores en tu mercado.
La Jugada de House Hacking + Asunción
Encontrá un duplex, triplex o fourplex con un préstamo FHA asumible. Mudate a una unidad. Viví ahí un año — tus inquilinos cubren la hipoteca todo ese tiempo. Después de doce meses, andate. Quedá con la tasa del 3.25%. Ahora tenés una propiedad completamente alquilada financiada a tasa de la era pandémica.
Algo que hay que dejar claro: el requisito de residencia principal del FHA es ley federal. No es zona gris. Si hacés house hack, vivís ahí. Sin trampas.
Si viste el Episodio 113 — "La Trampa del 6.3%" — sabés lo que pasó. Los estándares de préstamo se endurecieron. Los mínimos de DSCR subieron. Los umbrales de LTV bajaron. Deals que cerraban hace dieciocho meses están muertos.
Esto es la salida alternativa.
Tu Desafío
Esta noche — no este fin de semana. Andá a Assumable.io. Escribí tu código postal. Encontrá un listado debajo del 4%. Abrí cualquier calculadora hipotecaria. Poné su tasa, después el 6%. Anotá la diferencia.
Ese número es tu Herencia de Tasa. Si son $400 o más al mes, encontraste algo que la mayoría de la gente no sabe que existe.
Recursos Mencionados
- House Hacking con Préstamo VA — cómo combinar house hacking con financiamiento respaldado por el gobierno para tu primer deal
- FHA vs. Convencional para Tu Primer Rental — los tradeoffs entre tipos de préstamo cuando estás empezando
- Financiamiento del Vendedor para Propiedades de Inversión — cómo funcionan los seller carrybacks y cuándo tienen sentido
- Préstamos DSCR Explicados — cómo funcionan los préstamos DSCR, quién califica y rangos de tasas actuales
- Calculadora de Propiedades de Inversión — compará hipoteca asumible vs. préstamo nuevo con números reales
- Assumable.io — herramienta gratuita para encontrar casas con hipotecas asumibles VA, FHA y USDA en los 50 estados
House hacking es comprar una propiedad con varias unidades — dúplex, triplex, cuádruplex — vivir en una y rentar las demás. Lo que pagan tus inquilinos cubre parte o la totalidad de tu hipoteca, y tu costo de vivienda puede llegar a cero. Es la puerta de entrada más accesible a la inversión inmobiliaria.
Ver definición →Un préstamo FHA (Federal Housing Administration Loan) es una hipoteca con seguro del gobierno federal que permite a los compradores calificados adquirir propiedades de 1 a 4 unidades con un enganche tan bajo como 3.5%, siempre y cuando vivan en una de las unidades como residencia principal durante al menos 12 meses.
Ver definición →El DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura de deuda) mide si el ingreso de una propiedad de inversión alcanza para cubrir los pagos del préstamo. La fórmula: ingreso operativo neto (NOI) ÷ servicio de deuda anual. Si el resultado es mayor a 1.0, la propiedad se paga sola. Si es menor, tú pones la diferencia de tu bolsillo cada mes. Lo más atractivo del préstamo DSCR: no revisan tu W-2 ni tus declaraciones de impuestos — la aprobación depende únicamente de lo que genera la propiedad en renta.
Ver definición →La relación préstamo-valor (Loan-to-Value Ratio, o LTV) es el porcentaje del valor de una propiedad que cubre tu préstamo. Una casa valuada en $200,000 con un préstamo de $150,000 tiene un LTV de 75% — el banco pone 75% y tu capital propio (equity) representa el otro 25%. Este número determina dos cosas: si el banco aprueba tu préstamo y cuánto te presta. Para inversionistas BRRRR, el LTV es el parámetro central que define cuánto capital recuperas en el refinanciamiento.
Ver definición →El flujo de efectivo (cash flow) es la métrica más honesta en bienes raíces de inversión: lo que realmente te queda en el bolsillo después de pagar todos los gastos y la hipoteca. Se calcula restando el servicio de deuda (pago mensual del préstamo) al NOI (ingreso operativo neto). Si el resultado es positivo, la propiedad se mantiene sola y te genera ingreso. Si es negativo, estás subsidiando la propiedad de tu propio bolsillo cada mes. Para inversionistas que dependen del ingreso por renta, el flujo de efectivo es la línea de vida.
Ver definición →
