¿Hard Money al 12% o Préstamo Convencional al 7%?
Un dúplex de sucesión, $40K de plusvalía y sin tiempo para cerrar convencional. ¿Hard money al 12% o esperar al 7%? Martin analiza la decisión.
Tienes un dúplex fuera de mercado bajo contrato en $280,000 — una venta de sucesión, con precio para venderse rápido. Una unidad está rentada a un inquilino estable por $1,400 al mes; la otra está vacía y necesita unos $20,000 de trabajo para volver a ponerla en condiciones.
Revisaste los comparables dos veces. Los dúplex renovados en esta zona — ambas unidades rentadas, sin nada pendiente — se venden alrededor de $340,000. Así que el trato se ve así:
- Precio de compra: $280,000
- Renovación (unidad vacía): ~$20,000
- Costo total: ~$300,000
- Valor renovado: ~$340,000
- Plusvalía generada: ~$40,000
Es un trato de verdad — del tipo que no aparece seguido y que no quieres perder. Entonces llamas a tu prestamista para hablar del calendario.
Tu prestamista convencional te cotiza 7% en un préstamo para inversionista con 25% de enganche — condiciones limpias, la tasa que quieres. Pero el expediente necesita 55 a 60 días: la fila del avalúo, la suscripción, todo el proceso.
El agente de la sucesión menciona, sin mucha sutileza, que hay una oferta de respaldo que puede cerrar en 21 días.
Un prestamista de hard money puede financiar en nueve días — pero las condiciones son otro mundo:
- Convencional: 7%, ~$5,000 de costos de cierre — y un plazo de 60 días que no tienes
- Hard money: 12% solo de intereses, 2 puntos, plazo de 6 meses — y un cierre en 9 días
La velocidad está sobre la mesa. Solo que no es gratis.
Ofrece convencional y pide a la sucesión que espere 60 días. Presenta tu precio más fuerte y apuesta a que los herederos valoren un número limpio y seguro por encima de uno rápido. Proteges la tasa barata — pero si la oferta de respaldo es real, pierdes el trato.
Toma el hard money y refinancia en seis meses. Cierra en nueve días, gana el trato, renueva la unidad vacía y refinancia al préstamo convencional del 7% antes de que se acabe el plazo. Gastas alrededor de $21,800 para capturar unos $40,000 de plusvalía.
Toma el hard money — pero solo después de haber analizado la salida. El hard money funciona si el refinanciamiento ya es real: contratista comprometido a terminar para el mes tres, avalúo posterior a la renovación confirmado para cubrir el saldo, y el costo de una extensión de plazo calculado como tu escenario adverso. Si la salida no cuadra, vuelves a la Opción A.
El 12% No Es el Riesgo. El Reloj de Seis Meses Sí.
La Opción B es el instinto correcto. La Opción C es la disciplina que lo hace seguro.
Empieza por lo que el hard money cuesta de verdad, porque se conoce al dólar. En una compra de $280,000, un prestamista de hard money al 75% te da un préstamo de $210,000. Dos puntos son $4,200 por adelantado. El 12% solo de intereses son $2,100 al mes — seis meses de eso son $12,600. Suma un segundo cierre cuando refinancias al préstamo convencional, ponle $5,000. Costo total del puente: alrededor de $21,800.
Frente a los aproximadamente $40,000 de plusvalía que genera este trato, eso todavía te deja cerca de $18,000. El hard money se paga solo aquí. La tasa del 12% no es el problema — nunca lo fue.
Aquí está el problema. La Opción B dice "refinancia en seis meses" como si fuera un recordatorio en el calendario. No lo es. Son tres cosas distintas que tienen que terminar dentro del plazo: la renovación de la unidad vacía, un contrato de renta firmado sobre ella, y el período de maduración más el avalúo que tu prestamista convencional exige. El hard money es un préstamo de seis meses. Tu salida es un proyecto de seis meses. No hay margen.
Por eso la Opción C es la respuesta real — analiza la salida antes de firmar la entrada. Tres verificaciones, todas antes de cerrar:
- Pon al contratista en un calendario por escrito que termine para el mes tres, no el mes cinco. La obra se alarga. Construye el margen a propósito, porque el calendario no te lo va a regalar.
- Confirma que el valor posterior a la renovación cubre el saldo. Tu prestamista convencional prestará el 75% del valor del avalúo. Con un comparable renovado de $340,000, eso son $255,000 de capacidad frente a un saldo de hard money de $210,000 — holgado. Confírmalo con el prestamista; no lo des por hecho.
- Calcula el precio de la extensión. Los prestamistas de hard money extienden — por una comisión, normalmente otro punto o dos. Si una extensión de 90 días borrara tus $18,000 restantes, este trato siempre fue más delgado de lo que parecía, y es mejor saberlo ahora.
La Opción A — esperar el dinero convencional barato — no está mal. Es simplemente otra apuesta: que la sucesión elija tu precio por encima de la velocidad del comprador de respaldo. Pero los herederos que cierran una sucesión no están maximizando el último dólar. Están cerrando un capítulo. La velocidad gana esa mesa con más frecuencia que el precio. Si de verdad necesitas este trato, no lo apuestes a que un vendedor motivado espere pacientemente dos meses a tu suscriptor.
Así que pasa el instinto de la B por la lista de la C. Gana el trato, paga los $21,800 y captura la plusvalía — pero solo cuando hayas probado que la salida es un proyecto que puedes terminar, no una esperanza que estás financiando al 12%.
El inversionista que pierde aquí no es el que pagó 12%. Es el que pagó 12% y seguía con el pagaré de hard money en la mano en el mes siete.
- El costo del hard money se conoce al dólar — puntos, más pagos solo de intereses, más un segundo cierre. En un préstamo de $210,000 al 12% con 2 puntos, un puente de seis meses cuesta cerca de $21,800.
- El verdadero riesgo del hard money no es la tasa — es el plazo. Un préstamo de seis meses con salida por refinanciamiento no te deja margen si la renovación, la ocupación o el avalúo se alargan.
- Analiza la salida antes que la entrada: un calendario de obra que termine para el mes tres, un avalúo posterior a la renovación confirmado para cubrir el saldo del préstamo, y el costo de una extensión de plazo calculado como tu escenario adverso.
- El dinero convencional es más barato pero lento — un cierre de 55 a 60 días pierde tratos frente a compradores más rápidos, sobre todo con vendedores motivados que valoran la certeza por encima del precio.
- Una oferta de respaldo que puede cerrar rápido es una ventaja real para el vendedor. Iguala la velocidad o cuenta con perder el trato, sin importar lo fuerte que sea tu precio.
