La Cámara aprueba la Ley ROAD 396-13 y exime al build-to-rent de la veda de SFR
La Cámara de EE.UU. votó 396-13 para aprobar la Ley ROAD del Siglo XXI, eliminando la regla de desinversión de 7 años del build-to-rent y manteniendo el tope institucional de 350 viviendas SFR.
Los Datos
396-13. La Cámara de Representantes de EE.UU. votó el miércoles a favor de la versión enmendada de la Ley ROAD del Siglo XXI, devolviendo el paquete habitacional bipartidista al Senado para su reconciliación (HousingWire). La versión original del Senado había sido aprobada 89-10 en marzo.
El proyecto conserva su restricción principal sobre los grandes propietarios institucionales de alquileres unifamiliares (single-family rental, SFR): cualquier inversor que posea 350 viviendas o más enfrentará una multa civil de $1 millón por infracción, o el triple del precio de compra, lo que resulte mayor. La enmienda de la Cámara, impulsada por el presidente del Comité de Servicios Financieros French Hill (R-AR) junto con la demócrata de mayor rango Maxine Waters (D-CA), eliminó quirúrgicamente la Sección 901 del proyecto del Senado, una disposición que habría obligado a los operadores de alquiler construido a propósito (build-to-rent, BTR) a desinvertir su inventario a compradores individuales dentro de los siete años posteriores a la construcción.
El Contexto
La exención importa porque el build-to-rent y el SFR institucional disperso son negocios distintos. La NAHB y el Urban Institute estimaron conjuntamente que la versión del Senado habría retirado entre 40.000 y 72.000 unidades BTR anuales de la nueva oferta habitacional: comunidades de alquiler construidas a propósito que los constructores argumentaban que nunca fueron el objetivo previsto.
CREFC, NAHB y la Mortgage Bankers Association presionaron a favor de la enmienda, presentándola como una forma de preservar el capital institucional para el desarrollo de alquiler construido a propósito, manteniendo intacta la intención de protección al consumidor del tope de 350 viviendas. El proyecto todavía representa el primer umbral federal sobre la propiedad de SFR a escala de agregador.
Para los agregadores por encima del umbral —Invitation Homes, AMH, Progress Residential respaldado por Pretium— el proyecto crea un techo rígido sobre las adquisiciones dispersas. El crecimiento futuro se desplazará hacia el desarrollo BTR, las empresas conjuntas por debajo del umbral y las ventas a operadores de mercado medio.
También en Movimiento
- Los acuerdos antimonopolio de RealPage superan los $360 millones acumulados. Once propietarios demandados presentaron 14 acuerdos colectivos por un total de $218 millones el 14 de mayo en el procedimiento MDL de Tennessee, encabezados por Equity Residential con $56 millones y Camden Property Trust junto a Mid-America Apartment Communities con $53 millones cada uno (Multifamily Dive).
- Maryland anula la zonificación municipal cerca del transporte. Se espera que el gobernador Wes Moore firme la Ley de Oportunidades de Tránsito y Vivienda de Maryland, que anula la zonificación local en un radio de media milla de estaciones ferroviarias calificadas y libera 300 acres de terrenos estatales con proyección de entregar más de 7.000 unidades (HousingWire).
Qué Observar
Tres señales observables durante los próximos 60 días:
- Calendario de reconciliación en el Senado. El proyecto enmendado regresa al Senado, donde el margen de 89-10 en marzo sugiere aprobación, pero no en qué plazo. Conviene observar si se solicita consentimiento unánime o si se opta por una votación formal en el pleno.
- Actividad de fusiones y adquisiciones en BTR. La exención elimina un fuerte lastre sobre las valoraciones del alquiler construido a propósito. Conviene observar el flujo de operaciones en el rango de $50M a $300M en carteras BTR: el segmento más expuesto al lenguaje original del Senado.
- Réplicas estatales de preempción. Maryland se suma a California, Colorado, Montana y Florida en la anulación de zonificación cercana al transporte. Conviene observar Virginia, Washington y Nueva Jersey, donde proyectos similares están en comisión.
Fuentes: Congress.gov, HousingWire, Multifamily Dive, NAHB, Urban Institute.
La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (National Association of Home Builders, NAHB) es la mayor asociación gremial de EE.UU. para constructores de viviendas unifamiliares y multifamiliares — una organización de 140,000 miembros que publica mensualmente el Índice del Mercado de Vivienda (Housing Market Index), comentario sobre Inicios de Construcción, y análisis de Ventas de Viviendas Nuevas.
Ver definición →NAR es la mayor asociación gremial de bienes raíces de EE.UU. — 1.5 millones de miembros REALTOR® — que gobierna el sistema MLS, publica el reporte mensual de Ventas de Viviendas Existentes, es dueña de Realtor.com y cuyo acuerdo de 2024 rediseñó cómo se les paga a los agentes compradores.
Ver definición →La renta es el pago periódico que un inquilino hace a un propietario a cambio del derecho a ocupar una propiedad -- la única línea de ingresos que financia tu hipoteca, tus gastos y tu ganancia como inversionista en propiedades de alquiler.
Ver definición →Una propiedad multifamiliar es cualquier edificio residencial que contiene dos o más unidades habitacionales separadas bajo un mismo techo — desde un dúplex hasta un complejo de 300 unidades — donde cada unidad tiene su propia cocina, baño y entrada, y cada una genera ingresos por alquiler de forma independiente.
Ver definición →RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act) es la ley federal que obliga a los prestamistas a revelar todos los costos de cierre antes de firmar, y prohíbe los sobornos no divulgados entre proveedores de servicios inmobiliarios: agentes, prestamistas, compañías de título y tasadores.
Ver definición →La Tasa Porcentual Anual (APR) es el costo total anualizado de un préstamo expresado como porcentaje, que incorpora tanto la tasa de interés como las comisiones del prestamista: cargos de originación, puntos de descuento y tarifas de correduría. Exigida por la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA), siempre es igual o mayor que la tasa de interés nominal.
Ver definición →Sophia Warren
Analista de Inversión Residencial
Mi especialidad es la inversión en bienes raíces residenciales, con talento para encontrar oportunidades en mercados emergentes. Fuera del trabajo, mi mundo florece en jardines urbanos y en el diseño de interiores.
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