La FHA acumula la mitad de las hipotecas en mora grave de EE. UU.
La FHA representa el 11% de las hipotecas activas, pero el 50% de las que están en mora grave según la MBA. ICE atribuye el 80% del reciente repunte al segmento.
Los Datos
50%.
Esa es la cuota de hipotecas en mora grave —préstamos con 90 o más días de retraso— que hoy concentran los prestatarios FHA, un segmento que apenas representa el 11% de todas las hipotecas activas, según la Encuesta Nacional de Morosidad del 4T 2025 de la Mortgage Bankers Association (MBA).
La tasa de morosidad FHA cerró el año en el 11,52%, su nivel más alto desde 2012 si se excluye la moratoria del COVID. Las hipotecas convencionales se quedaron en el 2,89%, cerca de mínimos históricos.
El informe Mortgage Monitor de abril de 2026 de ICE completa el cuadro: las moras severas avanzaron un 25% en los últimos cuatro meses, y más del 80% de ese repunte corresponde a la FHA. Las tasas de regularización (cure rates) de los préstamos FHA cayeron un 70% desde el 3T 2025, frente a un retroceso del 40% en el conjunto del mercado.
El Contexto
Han confluido dos fuerzas. El 1 de octubre de 2025 la FHA reformó sus normas de mitigación de pérdidas: limitó a una sola alternativa de reestructuración cada 24 meses e impuso un periodo de prueba de pago de tres meses antes de cualquier modificación permanente. El analista hipotecario Rick Sharga escribió en HousingWire que el esquema anterior de reclamaciones parciales múltiples era un ciclo de "lavar, enjuagar, repetir" que hacía parecer la cartera FHA "mejor de lo que en realidad estaba".
El segundo factor es geográfico. El Banco de la Reserva Federal de Nueva York señala que más del 20% de las hipotecas en Oklahoma y Misisipi son FHA, y que en Florida, Texas, Georgia, Alabama, Luisiana y Nuevo México el porcentaje supera el 16%. Los precios de vivienda en Florida y Texas —que juntos concentran más del 10% de todos los préstamos FHA— han caído entre un 10% y un 20% desde el pico de 2022, empujando a hogares que entraron con un enganche del 3,5% hacia un LTV negativo. Las primas de seguros subieron un 8,5% en 2025, y los pagos en cuenta de plica (escrow) acumulan un alza del 45% a nivel nacional desde 2019.
También en Movimiento
- El Índice de Ocupación Multifamiliar 1T 2026 de la NAHB cayó 13 puntos interanuales hasta 69, mientras que el Índice de Producción se mantuvo en 44 — ambos por debajo del umbral de 50 (Multifamily Executive).
- La mediana del DPI de los fondos inmobiliarios de las cosechas 2019–2021 es del 15%, sobre más de 200 fondos y unos 200.000 millones de dólares invertidos, según datos de Preqin citados por los CIOs de Walker & Dunlop (Commercial Observer).
- La Infill Redevelopment Act de Florida superó la legislatura sin un solo voto en contra en el Senado; la norma desactiva la zonificación local en parcelas de 5 o más acres en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, con mención expresa a campos de golf inactivos durante 12 meses o más (HousingWire).
Lo Que Hay Que Vigilar
Tres señales observables en los próximos 30 días:
- La Encuesta Nacional de Morosidad del 1T 2026 de la MBA, prevista para mediados de mayo. El termómetro más limpio será si la tasa FHA se mantiene por encima del 11%, lo que indicaría que el ajuste de octubre de 2025 ha estabilizado la cartera.
- Las directrices del HUD sobre mitigación de pérdidas FHA. Cualquier flexibilización del límite de 24 meses o del requisito del periodo de prueba reescribiría la trayectoria.
- El inventario de subastas de ejecución hipotecaria (foreclosure) en el Sun Belt. Los calendarios de subastas de Florida y Texas marcarán si el desplome de las tasas de regularización FHA acaba traduciéndose en oferta REO en la segunda mitad del año. El próximo Mortgage Monitor de ICE se publica a comienzos de junio.
Fuentes: MBA Encuesta Nacional de Morosidad 4T 2025, ICE Mortgage Monitor abril 2026, Panel de Crédito al Consumo de la Fed de Nueva York, HousingWire.
La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (National Association of Home Builders, NAHB) es la mayor asociación gremial de EE.UU. para constructores de viviendas unifamiliares y multifamiliares — una organización de 140,000 miembros que publica mensualmente el Índice del Mercado de Vivienda (Housing Market Index), comentario sobre Inicios de Construcción, y análisis de Ventas de Viviendas Nuevas.
Ver definición →CES es la encuesta mensual de BLS sobre nóminas de negocios que produce conteos de empleo no agrícola a nivel nacional, estatal y metropolitano — la contraparte basada en establecimientos a los datos de desempleo de LAUS.
Ver definición →BEA es la agencia del Departamento de Comercio de EE.UU. que publica el PIB, el ingreso personal y los datos económicos regionales — los números que usas para determinar si la economía de un mercado crece, qué sectores la mueven y si los ingresos locales pueden sostener las rentas actuales.
Ver definición →HUD es el departamento federal de nivel gabinete que administra la política de vivienda en EE.UU. — asegura hipotecas FHA, opera el programa de vales de Sección 8, publica la Renta Justa de Mercado y hace cumplir la Ley de Vivienda Justa.
Ver definición →El puntaje FICO es un número de tres dígitos entre 300 y 850, calculado por Fair Isaac Corporation a partir de los datos de tu reporte de crédito, que los prestamistas usan para evaluar tu probabilidad de pagar un préstamo — y es el factor más influyente en si te aprueban una hipoteca y a qué tasa de interés.
Ver definición →La renta es el pago periódico que un inquilino hace a un propietario a cambio del derecho a ocupar una propiedad -- la única línea de ingresos que financia tu hipoteca, tus gastos y tu ganancia como inversionista en propiedades de alquiler.
Ver definición →Sophia Warren
Analista de Inversión Residencial
Mi especialidad es la inversión en bienes raíces residenciales, con talento para encontrar oportunidades en mercados emergentes. Fuera del trabajo, mi mundo florece en jardines urbanos y en el diseño de interiores.
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