La población de EE.UU. creció 0.5% en 2025; los 50 condados más grandes perdieron 637K residentes
Censo Vintage 2025: 80% de los condados que crecían se desaceleraron; los 50 condados más grandes cedieron 637,634 residentes a mercados más pequeños — el HBGI de NAHB confirma que la construcción sigue ese flujo.
Los Datos
637,634. Esa es la pérdida neta por migración doméstica que registraron en conjunto los 50 condados de EE.UU. con más de un millón de habitantes durante 2025, según el análisis de NAHB sobre las estimaciones del Censo Vintage 2025 a nivel de condado.
La población de EE.UU. creció apenas 0.5% en 2025 — cerca de la mitad del ritmo del año anterior — mientras que la migración internacional neta cayó de 2.7 millones a 1.3 millones (Censo Vintage 2025). De los 2,066 condados que crecieron en 2024, casi el 80% vio cómo su crecimiento se desaceleraba o se revertía. En las áreas centrales de las grandes metrópolis, el 86% de los condados perdió ritmo.
El flujo se desplazó hacia mercados más pequeños. Los condados de entre 50,000 y 999,999 habitantes absorbieron en conjunto un saldo migratorio doméstico positivo de +533,766 (patrón de migración). Los condados medianos (15,000–49,999) sumaron 95,095. Incluso los condados de menos de 15,000 habitantes registraron una ganancia neta modesta de 8,773.
El Contexto
Los datos de construcción acompañan a los demográficos al pie de la letra. El Home Building Geography Index del cuarto trimestre de NAHB muestra que la construcción de vivienda unifamiliar se ha debilitado en casi todas las geografías excepto en los mercados de menor densidad, mientras que el segmento multifamiliar se inclina hacia áreas más pequeñas y menos densas. Los condados periféricos y los núcleos de metrópolis pequeñas registraron una ganancia migratoria neta de 327,598 — y los permisos de construcción están siguiendo a los residentes.
Esta es la versión concreta de la tesis que HousingWire publicó esta semana: los vientos de cola que sostuvieron la demanda desde la posguerra — crecimiento poblacional, tasas de interés a la baja, expansión de la fuerza laboral — se están revirtiendo simultáneamente. La impresión del Censo cuantifica una de las patas de esa reversión a nivel de condado. La cifra de 86% de desaceleración en los núcleos de las grandes metrópolis también se solapa con los 89 de 300 mercados que muestran caídas de precios interanuales que REI Prime cubrió la semana pasada.
También en Movimiento
- Las entregas de apartamentos en el Q1 2026 cayeron a 75,200 unidades — el total trimestral más bajo desde principios de 2022, frente al ritmo de más de 100,000/trimestre durante el auge de 2023-2024 (CRE Daily). Phoenix y Dallas superaron cada una las 5,000 entregas multifamiliares.
- Las ventas de inversión multifamiliar en Manhattan saltaron 246% interanual hasta US$1.07 mil millones repartidos en 44 transacciones, llevando las ventas totales de CRE en Manhattan a US$3.7 mil millones — el mejor trimestre desde 2021 (Avison Young vía GlobeSt).
- El procurador general de DC, Brian Schwalb, demandó a Mid-America Apartment Communities el 27 de abril, alegando un cargo de procesamiento de US$385 y una tarifa de liberación de coinquilino de US$350 frente al tope estatutario de US$54 en DC, en una propiedad de 269 unidades (Multifamily Dive).
Qué Observar
Tres señales observables en los próximos 30 días:
- 22 de mayo — La Oficina del Censo publica las estimaciones de población Vintage 2025 para ciudades y pueblos. La impresión extiende los datos a nivel sub-condado, donde la señal del flujo migratorio debería ganar nitidez.
- Publicación del HBGI del Q1 de NAHB a mediados de mayo. La métrica de cuota de mercado del índice para condados de baja densidad es el indicador adelantado sobre si la construcción seguirá rastreando el flujo poblacional hacia los mercados más pequeños.
- Si la cifra de 86% de desaceleración en los núcleos de las grandes metrópolis se suaviza o se mantiene en las estimaciones Vintage 2026 del próximo año. Una reversión sugeriría que la caída de la migración internacional fue un choque puntual; una lectura sostenida confirmaría el cambio de régimen.
Fuentes de datos: Censo Vintage 2025, NAHB HBGI, HousingWire, CRE Daily, Multifamily Dive.
La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (National Association of Home Builders, NAHB) es la mayor asociación gremial de EE.UU. para constructores de viviendas unifamiliares y multifamiliares — una organización de 140,000 miembros que publica mensualmente el Índice del Mercado de Vivienda (Housing Market Index), comentario sobre Inicios de Construcción, y análisis de Ventas de Viviendas Nuevas.
Ver definición →CES es la encuesta mensual de BLS sobre nóminas de negocios que produce conteos de empleo no agrícola a nivel nacional, estatal y metropolitano — la contraparte basada en establecimientos a los datos de desempleo de LAUS.
Ver definición →NAR es la mayor asociación gremial de bienes raíces de EE.UU. — 1.5 millones de miembros REALTOR® — que gobierna el sistema MLS, publica el reporte mensual de Ventas de Viviendas Existentes, es dueña de Realtor.com y cuyo acuerdo de 2024 rediseñó cómo se les paga a los agentes compradores.
Ver definición →El puntaje FICO es un número de tres dígitos entre 300 y 850, calculado por Fair Isaac Corporation a partir de los datos de tu reporte de crédito, que los prestamistas usan para evaluar tu probabilidad de pagar un préstamo — y es el factor más influyente en si te aprueban una hipoteca y a qué tasa de interés.
Ver definición →La renta es el pago periódico que un inquilino hace a un propietario a cambio del derecho a ocupar una propiedad -- la única línea de ingresos que financia tu hipoteca, tus gastos y tu ganancia como inversionista en propiedades de alquiler.
Ver definición →Una propiedad multifamiliar es cualquier edificio residencial que contiene dos o más unidades habitacionales separadas bajo un mismo techo — desde un dúplex hasta un complejo de 300 unidades — donde cada unidad tiene su propia cocina, baño y entrada, y cada una genera ingresos por alquiler de forma independiente.
Ver definición →Sophia Warren
Analista de Inversión Residencial
Mi especialidad es la inversión en bienes raíces residenciales, con talento para encontrar oportunidades en mercados emergentes. Fuera del trabajo, mi mundo florece en jardines urbanos y en el diseño de interiores.
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