El inventario de vivienda volvió a niveles de 2019 en 11 estados. El resto sigue ajustado.

Los Datos

Los meses de inventario nacional de viviendas existentes llegaron a 4,1 meses en marzo de 2026, según datos de FRED provenientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Eso sube desde 3,8 en febrero y 3,5 en diciembre de 2025.

El panorama estatal no es uniforme. ResiClub Analytics reporta que 11 estados ya tienen inventario activo igual o por encima de los niveles pre-pandemia de marzo de 2019:

• Sun Belt — Arizona, Florida, Tennessee, Texas
• Mountain West — Colorado, Idaho, Oregón, Utah, Washington
• Planicies — Nebraska, Oklahoma

A nivel nacional, los listados activos siguen 13,6% por debajo de marzo de 2019, según el mismo reporte. En palabras de ResiClub, los mercados de reventa del Medio Oeste y Noreste "siguen ajustados".

El Contexto

La bifurcación refleja la oferta regional. Los 11 estados que reconstruyeron su inventario se solapan ampliamente con los mercados que muestran caídas anuales de precios: 89 de los 300 mercados más grandes — el 30% — registraron caídas anuales de marzo 2025 a marzo 2026. Austin, Tampa, Cape Coral y Nashville están en esa lista. Analizamos nueve de esos metros para ver la presión sobre los alquileres la semana pasada.

El Medio Oeste y el Noreste cuentan otra historia. Bill McBride de Calculated Risk señaló en su resumen de mediados de marzo que "la mayoría de los propietarios tienen un capital sustancial y tasas hipotecarias bajas" — una razón estructural por la que la oferta se mantiene restringida en mercados que nunca sobreconstruyeron: los propietarios con tasas bloqueadas simplemente no necesitan vender.

El comunicado de NAR de marzo de 2026 reportó una caída mensual del 3,6% en ventas de viviendas existentes, hasta 3,98 millones en tasa anualizada ajustada por estacionalidad, junto con un precio mediano récord para marzo de $408.800 — el trigésimo tercer mes consecutivo de precios récord. El economista jefe de NAR, Lawrence Yun, atribuyó la debilidad a "menor confianza del consumidor y un crecimiento laboral más suave".

También en Movimiento

• El inventario de viviendas nuevas está elevado. Los meses de inventario del mercado de vivienda nueva llegaron a 9,7 en enero de 2026 (FRED MSACSR), un máximo de varios años mientras los constructores mantienen unidades terminadas frente a una demanda más débil.
• NAR revisó su proyección 2026 a la baja. Las ventas de viviendas existentes ahora proyectadas a subir 4% este año, y las ventas de viviendas nuevas proyectadas planas — ambas son recortes frente a proyecciones anteriores (NAR).
• El acceso a seguros se está endureciendo en multifamiliar. Según el informe 2026 Real Estate Risk de Marsh McLennan, las aseguradoras principales se están retirando; la cobertura depende cada vez más de valuaciones documentadas, prácticas de seguridad y registros de mantenimiento diferido (Multifamily Dive).

Qué Observar

Tres señales observables en los próximos 30 días:

1. Si algún estado adicional cruza el umbral de inventario de 2019 en las cifras de abril — o si alguno de los 11 actuales retrocede.
2. El conteo de la lista de 300 mercados con caídas anuales. El caso base de ResiClub es que este número disminuya en los próximos meses a medida que el crecimiento del inventario se desacelere.
3. 11 de mayo — el comunicado de ventas de viviendas existentes de NAR para abril. Si los meses de inventario nacional se mantienen por encima de 4,0 importa. Ese umbral es la línea divisoria tradicional entre mercado de vendedores y condiciones equilibradas.

Fuentes: FRED (HOSSUPUSM673N, EXHOSLUSM495S, MSACSR), NAR Existing-Home Sales, ResiClub Analytics, Calculated Risk.