Real Brokerage comprará RE/MAX por $880 millones

Los Datos

The Real Brokerage Inc. acordó este lunes adquirir RE/MAX Holdings Inc. en una operación mixta —acciones más efectivo— que valora a la franquicia en aproximadamente $880 millones, según anunciaron de forma conjunta ambas compañías. La firma combinada, Real REMAX Group, dará soporte a más de 180.000 profesionales inmobiliarios en más de 120 países, con ingresos pro forma de $2,3 mil millones en 2025 y un EBITDA ajustado de $157 millones antes de sinergias.

El valor empresarial implícito equivale a 7 veces el EBITDA sinérgico de 2025. Los accionistas de RE/MAX podrán optar por $13,80 en efectivo por acción o 5,152 acciones de la nueva entidad, con un tope agregado en efectivo de entre $60M y $80M. Tras la operación, los accionistas de Real controlarán aproximadamente el 59% de la compañía combinada; los de RE/MAX, el 41%.

El Contexto

Dos modelos operativos distintos, integrados en una sola estructura. Real, con sede en Miami y enfoque tecnológico, aporta cerca de 33.000 agentes en Estados Unidos y Canadá, además de su plataforma propietaria reZEN. RE/MAX, con base en Denver, suma alrededor de 8.500 oficinas franquiciadas y una marca con reconocimiento global. Entre ambas firmas respaldaron cerca de 1 millón de operaciones en Norteamérica y 1,8 millones a nivel global durante 2025.

Tamir Poleg, director ejecutivo de Real y futuro presidente de la entidad combinada, calificó el acuerdo como "un momento transformador para la industria" en el comunicado oficial. Agentes y franquiciados conservarán sus marcas, pero accederán a reZEN y a los servicios financieros de Real Wallet. Dave Liniger, cofundador de RE/MAX y titular del 38% de los derechos de voto, ya se comprometió a votar a favor de la operación.

La estructura financiera es robusta: un compromiso de $550 millones de Morgan Stanley y Apollo para refinanciar la deuda de RE/MAX y cubrir la porción en efectivo. La dirección proyecta $30 millones en sinergias anuales recurrentes, materializables en su mayoría hacia 2027. La transacción llega mientras el sector aún digiere las demandas por comisiones, una caída en el volumen y la presión sobre los márgenes de las franquicias.

También en Movimiento

• Las ventas de inversión en Manhattan alcanzaron $3.700 millones en el primer trimestre a través de 92 transacciones —el mejor trimestre desde 2021—, con un volumen multifamiliar que se disparó 246% interanual hasta $1.070 millones (GlobeSt).
• El rendimiento ponderado de la deuda CMBS llegó al 10,3% sobre $94.700 millones en préstamos, aunque las tasas de capitalización (cap rates) siguen por debajo del cupón de los créditos en multifamiliar (-57 pb) e industrial (-80 pb), según CRED iQ (Commercial Observer).
• El 27% de los propietarios con tasas hipotecarias por debajo del 4% se declara "muy probable" que compre en los próximos doce meses, según una encuesta de Inman Intel a 3.000 adultos en abril de 2026, lo que apunta a una flexibilización del efecto de bloqueo (Inman).

A Qué Prestar Atención

Tres señales para los próximos meses:

1. La votación de accionistas y la aprobación del tribunal de Columbia Británica. El cierre está previsto para el segundo semestre de 2026. Las presentaciones a los accionistas detallarán los hitos de integración.
2. Las llamadas de resultados del segundo y tercer trimestre ofrecerán visibilidad sobre la posible deserción de agentes durante el período entre el anuncio y el cierre. Real reportó $62,9M de EBITDA ajustado en 2025; RE/MAX, $93,7M.
3. La validez del cálculo de sinergias en un escenario de tasas más altas. La operación asume cerca de 100 puntos básicos de expansión de margen hacia 2027 — un entorno de tasas elevadas por más tiempo encarece el refinanciamiento de los $550M.

Fuentes de datos: HousingWire, GlobeSt, Commercial Observer, Inman Intel.