Detroit (Detroit-Warren-Dearborn, MI)
La capital del flujo de caja. Detroit tiene el valor mediano de vivienda más bajo de cualquier metro de 5M habitantes con $237.100, el único cap rate proxy por encima del promedio nacional (4,6% vs 4,4%), y la mayor tasa de propietarios (70,9%) — y tras una carrera del +34,7% a 5 años de HPI, los permisos están +55,2% interanual.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.16×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Míchigan (Michigan)
- 2.86×
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.27
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
22.5%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Míchigan (Michigan)
- 22.0%
- vs EE.UU.
- 23.3%-0.7
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.6%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Míchigan (Michigan)
- 4.8%
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.3
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
contracción
Migración neta (Net Migration)
-0.23%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Míchigan (Michigan)
- -0.03%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.05
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Míchigan (Michigan)
- 1.68+0.38
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.7%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Míchigan (Michigan)
- 4.3%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Detroit
Detroit es la capital del flujo de caja de Estados Unidos. A lo largo de 6 condados — Wayne, Oakland, Macomb, Livingston, St. Clair y Lapeer — el metro reúne 4,38 millones de residentes con un ingreso familiar de $75.123 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $237.100 — el más bajo de cualquier metro de 5M habitantes del país. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.411, la más baja de la cola. El Índice de Precios de Vivienda corrió +34,7% en cinco años (Freddie Mac FMHPI) — corriendo con el ritmo nacional, no la narrativa de prensa de un mercado dormido — y el interanual sigue en +1,07%.
Lo interesante es que Detroit es el único metro grande de la cola con un cap rate utilizable a la mediana. El cap rate proxy es 4,6% — trato a trato pero POR ENCIMA del 4,4% nacional. R/I es 22,5% (cómodo). P/I es 3,16 (moderado). Estos son los únicos números de "la matemática funciona a la mediana del metro" en la cohorte Tier 1+2+3. La geometría de 6 condados hace granular la historia de la oferta:
- Condado de Wayne (1,78M hab, valor mediano de vivienda $170.200 — más bajo de lo que algunos apartamentos de Boston cuestan en alquiler) lidera con 3.881 permisos de construcción TTM — Detroit propiamente más Dearborn, Livonia y Westland.
- Condado de Oakland (1,27M hab, valor mediano $320.400) sigue con 2.236 permisos — los ricos suburbios del norte de Birmingham, Bloomfield Hills y Royal Oak.
- Condado de Macomb (878K hab) añade 1.938 permisos — el corredor automotriz, Sterling Heights, Warren.
- Livingston, St. Clair y Lapeer combinados añaden 931 permisos en los bordes rurales y exurbanos.
Detroit tiene 2,05 permisos por cada 1.000 residentes — por encima de la mediana estatal de Michigan de 1,68 pero por debajo del 3,49 nacional. El YoY de permisos es +55,2%, segundo solo después de SF en la cola.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −9.877 declaraciones (IRS SOI) — pequeño respecto a una población de 4,4M (apenas −0,23%). Los principales orígenes están todos dentro de Michigan, así que las salidas son intra-estatales, no la gran narrativa de huida al Sun Belt. El desempleo es 4,7%, ligeramente por encima del 4,0% nacional. La tasa de propietarios es 70,9% — la más alta de cualquier metro de 5M habitantes en la cola. Dentro de Michigan, Detroit ocupa el #15 de 15 por HPI a 5 años.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Detroit ES la apuesta de flujo de caja en la cola. El valor mediano de $170K del condado de Wayne y el cap proxy del 4,6% hacen que este sea el único metro grande donde la matemática renta-precio funciona a la mediana. Analiza Detroit propiamente, Dearborn, Hamtramck y los suburbios del primer anillo.
- Si buscas apreciación: Detroit no es la apuesta de apreciación. La carrera de 5 años igualó al país exactamente, pero los metros más pequeños de MI corrieron más fuerte. No esperes interanuales de doble dígito aquí.
- Si ya tienes propiedades aquí: Quédate. El +55,2% del YoY de permisos dice que los constructores ven demanda continuada. La profundidad del condado de Wayne como anillo interior asequible, más la estabilidad salarial de cuello blanco del condado de Oakland, anclan el metro.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+34.7%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.1% Interanual
$237,100 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Detroit subieron 34.7% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.1%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01El índice de Detroit pasó de ~196 a inicios de 2020 a ~264 en el T4 2025. El **+34,7% a 5 años** que aparece en la tarjeta superior es la cifra canónica (T4 2020 → T4 2025) — corriendo con el ritmo nacional, no la narrativa de prensa de un mercado dormido.
- 02La línea estatal de Michigan sigue de cerca a Detroit — Detroit es ~44% de la población metropolitana del estado, así que el promedio ponderado tira fuerte de Detroit pero los metros más pequeños (Ann Arbor, Grand Rapids) lo movieron hacia arriba.
- 03Los metros de EE.UU. subieron **+34,3%** en la misma ventana. Detroit corrió **a la par del país** — el primer metro grande de la cola en hacerlo sin un sobrepaso o subimpacto salvaje.
- 04El último trimestre sigue en **+1,07% interanual** — frenando pero positivo. Detroit no se ha invertido.
- 05Dentro de su propio estado, Detroit ocupa el **#15 de 15** por HPI a 5 años — último en MI por un margen pequeño. Los metros más pequeños de MI (Ann Arbor, Lansing, Grand Rapids) corrieron más fuerte desde una base más baja. Detroit es el motor, no la apuesta de apreciación.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Livingston (Livingston County) | $331,100 | $101,315 | 3.27× | moderado |
| Condado de Oakland (Oakland County) | $320,400 | $95,296 | 3.36× | moderado |
| Condado de Macomb (Macomb County) | $231,400 | $76,399 | 3.03× | moderado |
| Condado de Lapeer (Lapeer County) | $229,100 | $76,228 | 3.01× | moderado |
| Condado de St. Clair (St. Clair County) | $213,900 | $69,349 | 3.08× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,411
/ mes · HUD FMR FY 2026
22.5% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 22.5% de su ingreso — 0.7 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.5 puntos por encima de Míchigan (Michigan) (22.0%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,122 | $13.5K | 17.9% | cómodo |
| 2 Rec | $1,411 | $16.9K | 22.5% | cómodo |
| 3 Rec | $1,724 | $20.7K | 27.5% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.7%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Detroit es debilitándose, con un desempleo de 4.7% — 0.7 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.7%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$75,123
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
8,986
Censo BPS · últimos 12 meses
+55.2% interanual
2.05 permisos por 1,000 habitantes
Detroit obtuvo 8,986 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 55.2% interanual. Eso equivale a 2.05 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
4,775
últimos 12 meses
2–4 unidades
721
últimos 12 meses
5+ unidades
3,490
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 6 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Wayne lidera con 3.881 permisos TTM** — el 43% del total metropolitano de 8.986. Detroit propiamente más Dearborn, Livonia y Westland anclan el pipeline de un solo condado más grande.
- 02El condado de Oakland (2.236) y el condado de Macomb (1.938) siguen — junto con Wayne los tres condados centrales suman el **89% del pipeline metropolitano**. Los suburbios del norte y el corredor automotriz de Macomb construyen a escala.
- 03Livingston (533), St. Clair (231) y Lapeer (167) cierran la lista — son los bordes rurales y exurbanos del metro, más allá del anillo del condado de Oakland.
- 04**El YoY de permisos es +55,2%** — segundo solo después de SF en la cola. Tras la congelación de 2023, los constructores de Detroit están pidiendo permisos agresivamente, apostando al ciclo de flujo de caja.
- 05**Mezcla de permisos: 4.775 unifamiliares + 3.490 multifamiliares de 5+ unidades.** El SF domina con 53% — Detroit está más cerca de 50/50 que los metros del Sun Belt pesados en SFR.
Cómo leer el mapa
- 01El condado de Wayne (Detroit propiamente) tiene 3.881 permisos TTM ÷ 1,78M residentes = **2,18 por cada 1.000** — ligeramente por encima del promedio metropolitano. La ciudad misma construye más fuerte que sus suburbios per cápita.
- 02**El condado de Livingston (exurbio noroccidental) es el más denso per cápita** — 533 permisos ÷ 194K residentes = 2,74 por cada 1.000. La válvula de escape de los suburbios alejados del metro.
- 03Oakland (1,27M hab, 2.236 permisos = 1,76/1k) y Macomb (878K hab, 1.938 permisos = 2,21/1k) son los suburbios del primer anillo — ambos moderados, ambos construyendo.
- 04El pie de 6 condados abraza la costa oeste del río Detroit y se extiende al oeste hacia el cinturón de nieve de los lagos. **No hay geometría multi-estatal** — Detroit es enteramente Michigan.
- 05**La intensidad de construcción rastrea tierra + ciclo, no población.** Los suburbios alejados (Livingston) construyen más fuerte per cápita que el núcleo urbano. Wayne se está recuperando — el +55,2% del YoY de permisos dice que el ciclo está alcanzando.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Wayne (Wayne County) | 1,781,641 | $59,521 | $170,200 | 3,881 | +83.2% |
| 2 | Condado de Oakland (Oakland County) | 1,272,264 | $95,296 | $320,400 | 2,236 | |
| 3 | Condado de Macomb (Macomb County) | 878,453 | $76,399 | $231,400 | 1,938 | +80.6% |
| 4 | Condado de Livingston (Livingston County) | 194,302 | $101,315 | $331,100 | 533 | +29.7% |
| 5 | Condado de St. Clair (St. Clair County) | 160,257 | $69,349 | $213,900 | 231 | +11.6% |
| 6 | Condado de Lapeer (Lapeer County) | 88,687 | $76,228 | $229,100 | 167 | +27.5% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Detroit por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 4 métricas comparables
Detroit es más comparable en tamaño a Riverside, Phoenix, Mineápolis (Minneapolis), Tampa. mejor en su clase en Precio / Ingreso (Price-to-Income), y rezagado en Migración neta (Net Migration), Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Detroit está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Detroit | 4.38M | $75K | $237K | 3.16× | 4.6% | +34.7% | 2.05 | -0.23% | 4.7% |
Riverside (Riverside-San Bernardino-Ontario, CA) | 4.61M | $86K | $494K | 5.74× | 3.5% | +50.2% | 3.26 | +0.08% | 5.1% |
Phoenix (Phoenix-Mesa-Chandler, AZ) | 4.86M | $85K | $401K | 4.74× | 3.6% | +53.8% | 7.99 | +0.31% | 3.5% |
Mineápolis (Minneapolis-St. Paul-Bloomington, MN-WI) | 3.68M | $98K | $354K | 3.61× | 3.8% | +33.5% | 3.84 | -0.13% | 4.0% |
Tampa (Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL) | 3.19M | $71K | $306K | 4.30× | 5.0% | +42.8% | 6.92 | +0.70% | 4.6% |
Miami (Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL) | 6.12M | $73K | $406K | 5.52× | 4.7% | +55.3% | 3.63 | -0.16% | 3.5% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-9,877
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.23% de la población del metro
14,803 del origen principal
Detroit perdió −9.877 declaraciones netas de IRS — pequeño respecto a su población de 4,4 millones (apenas −0,23%). Los principales orígenes de salida están todos dentro de Michigan (Wayne, Oakland, Macomb, Washtenaw, Genesee), así que las salidas son intra-estatales, no la gran narrativa de huida al Sun Belt.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Wayne (Wayne County), MI | 14,803 |
| Condado de Oakland (Oakland County), MI | 14,224 |
| Condado de Macomb (Macomb County), MI | 11,019 |
| Condado de Washtenaw (Washtenaw County), MI | 4,288 |
| Condado de Genesee (Genesee County), MI | 2,800 |
| Condado de Livingston (Livingston County), MI | 1,582 |
Quién vive en Detroit
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 40.2
- Ocupación del propietario
- 70.9%
- Licenciatura+
- 34.1%
Detroit maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 40.2, 70.9% ocupación del propietario 34.1% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 46.3% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $75,123
- Edad mediana
- 40.2
- Licenciatura o superior
- 34.1%
- Tasa de ocupación del propietario
- 70.9%
- Tasa de vacancia
- 8.3%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 46.3%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q1 2026 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026