Augusta (Augusta-Richmond County, GA-SC)
El metro militar-cibernético del Mid-South. Augusta acumuló un HPI de **+59.6% en cinco años** con interanual de **+5.55%** — sostenido y fuerte. **P/I 3.11 moderado, Cap Rate aproximado 4.74% trabajable**. Valor mediano de vivienda $207K. **Permisos 6.23/1k** — bien por encima del ritmo nacional. Fort Eisenhower (Comando Cibernético del Ejército, NSA/CSS Georgia) ancla la demanda estructural.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.11×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Georgia
- 3.16×-0.04
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.32
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
22.7%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Georgia
- 24.5%-1.8
- vs EE.UU.
- 23.3%-0.6
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.7%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Georgia
- 4.8%
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.4
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.11%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Georgia
- 0.11%=
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.08
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
6.23
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Georgia
- 5.61+0.62
- vs EE.UU.
- 3.49+2.74
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.3%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Georgia
- 3.4%
- vs EE.UU.
- 3.9%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Augusta
Augusta-Richmond County, GA-SC es un metro de 612,898 residentes distribuidos en 7 condados que cruzan la frontera entre Georgia y Carolina del Sur — Richmond (GA), Columbia (GA), Aiken (SC), Burke (GA), McDuffie (GA), Lincoln (GA) y Edgefield (SC). El metro registró 3,820 permisos de construcción en los últimos doce meses según la Encuesta de Permisos de Construcción del Censo — 6.23 por cada 1,000 residentes, muy por encima del ritmo nacional de 3.49. La tasa de capitalización (Cap Rate) aproximada se sitúa en 4.74% — trabajable — y la proporción precio-ingreso es 3.11, moderada. El ingreso mediano del hogar es $66,713, el valor mediano de vivienda es $207K y la tasa de desempleo del BLS LAUS se ubica en 4.3%.
La historia estructural es el metro biestatal del Comando Cibernético del Ejército + The Masters. Augusta se asienta sobre el río Savannah, con Georgia en la orilla occidental y Carolina del Sur en la oriental. El anclaje se apoya en cuatro pilares — militar, nuclear, salud y golf:
- Fort Eisenhower (antes Fort Gordon) — sede del Comando Cibernético del Ejército de EE.UU. (ARCYBER), del Cuerpo de Señales del Ejército (fundado aquí en 1941), de NSA/CSS Georgia y del Centro de Excelencia Cibernética. Es la mayor instalación militar cibernética del mundo, con ~28,000 efectivos entre militares, civiles y contratistas.
- Augusta National Golf Club — sede de The Masters, uno de los cuatro campeonatos mayores del golf profesional. La semana de The Masters en abril genera cientos de millones en impacto económico.
- Universidad de Augusta / AU Health — el único centro médico académico público del estado, el mayor empleador del metro después de las fuerzas armadas.
- Savannah River Nuclear Solutions — contratista del Sitio de Savannah River (SRS), la instalación principal de producción de materiales nucleares del Departamento de Energía. Ubicado en el condado de Aiken, SC.
El Índice de Precios de Vivienda de la FHFA muestra un HPI de +59.6% en cinco años con interanual de +5.55% — fuerte y sostenido. Augusta ha esquivado por completo el enfriamiento del Sun Belt — la nómina militar suaviza el ciclo.
La construcción corre a 6.23/1k con un interanual de permisos de +15%. La estructura biestatal implica que los regímenes fiscales y regulatorios de Georgia y Carolina del Sur conviven — los inversionistas deben saber en qué condado (y en qué estado) operan. La migración neta del IRS es de +694 declaraciones (+0.11%, estable) — modesta pero positiva. Propiedad ocupada por dueños 66%, vacancia 9.4%, licenciatura 29.5%, edad mediana 35.5.
¿Qué hace un inversionista con esto?
- Si buscas flujo de caja — Augusta es un setup limpio de cash flow en el Mid-South. El Cap Rate aproximado de 4.74% con valor mediano de vivienda de $207K y renta justa de mercado (FMR) de $1,261 cuadra. Enfoca en el condado de Columbia GA (Evans, Grovetown — lo más cerca de Fort Eisenhower) y el condado de Aiken SC (North Augusta — lado de Carolina del Sur del río).
- Si juegas a la apreciación — Augusta compuso +59.6% en 5 años y el interanual de +5.55% no muestra enfriamiento. La expansión del Comando Cibernético es estructural — ciberseguridad es la rama de financiamiento militar que más rápido crece. Compra y mantén para la década del Comando Cibernético.
- Si ya tienes propiedad aquí — mantén y suma. El doble anclaje militar + nuclear convierte a Augusta en uno de los metros más resistentes a las recesiones de toda la lista.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+59.6%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+5.6% Interanual
$207,300 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Augusta subieron 59.6% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 5.6% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Augusta (línea continua color turquesa) compuso un **+59.6% en cinco años** — territorio Sun Belt fuerte, superando la media de metros de EE.UU. (+34.3%) por 25 puntos.
- 02**El interanual reciente es +5.55%** — fuerte y sostenido. Augusta ha esquivado por completo el enfriamiento del Sun Belt; la nómina militar suaviza el ciclo.
- 03Dentro de Georgia, Augusta se ubica en el tercio superior por HPI — anclada por Fort Eisenhower (Comando Cibernético del Ejército de EE.UU.).
- 04Los metros de EE.UU. en promedio sumaron **+34.3%** en la misma ventana. Augusta superó ese referente por ~25 puntos — rendimiento de primer nivel para un metro militar.
- 05La lectura para el inversionista: Augusta es **el metro del Comando Cibernético + The Masters** — Fort Eisenhower ancla la demanda estructural, y The Masters aporta una economía turística global una semana al año.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Columbia (Columbia County) | $287,400 | $96,122 | 2.99× | accesible |
| Condado de Aiken (Aiken County) | $199,500 | $67,940 | 2.94× | accesible |
| Condado de Edgefield (Edgefield County) | $194,300 | $67,092 | 2.90× | accesible |
| Condado de Lincoln (Lincoln County) | $163,600 | $50,688 | 3.23× | moderado |
| Condado de Richmond (Richmond County) | $163,300 | $53,197 | 3.07× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,261
/ mes · HUD FMR FY 2026
22.7% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 22.7% de su ingreso — 0.6 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.8 puntos por debajo de Georgia (24.5%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,114 | $13.4K | 20.1% | cómodo |
| 2 Rec | $1,261 | $15.1K | 22.7% | cómodo |
| 3 Rec | $1,627 | $19.5K | 29.3% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.3%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Augusta es debilitándose, con un desempleo de 4.3% — 0.4 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (3.9%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.3%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$66,628
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
3,818
Censo BPS · últimos 12 meses
+1.9% interanual
6.23 permisos por 1,000 habitantes
Augusta obtuvo 3,818 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 1.9% interanual. Eso equivale a 6.23 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,415
últimos 12 meses
2–4 unidades
49
últimos 12 meses
5+ unidades
354
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 7 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01Augusta es un **metro biestatal que abarca 7 condados entre Georgia y Carolina del Sur** — Richmond (GA), Columbia (GA), Aiken (SC), Burke (GA), McDuffie (GA), Lincoln (GA) y Edgefield (SC).
- 02**El condado de Columbia (GA)** es normalmente el de mayor crecimiento — alberga Fort Eisenhower (Comando Cibernético) y el corredor de crecimiento de Grovetown/Evans.
- 03**El condado de Aiken (SC)** suma la dimensión de Carolina del Sur — la ciudad de Aiken, North Augusta y el Sitio Nuclear de Savannah River.
- 04Augusta registra **6.23 permisos por cada 1,000 residentes** — muy por encima del promedio nacional de 3.49.
- 05**Permisos interanual +15%** — aceleración moderada y sostenida. La expansión del Comando Cibernético en Fort Eisenhower es el motor estructural.
Cómo leer el mapa
- 01Augusta es un **metro biestatal** — el río Savannah divide Georgia (al oeste) de Carolina del Sur (al este). El metro se extiende por ambas orillas.
- 02**El condado de Columbia (GA)** (Evans, Grovetown, Martinez, Fort Eisenhower) es el motor de crecimiento — Fort Eisenhower alberga el **Comando Cibernético del Ejército de EE.UU.**, el **Cuerpo de Señales** (fundado aquí en 1941) y **NSA/CSS Georgia**.
- 03**El condado de Aiken (SC)** (Aiken, North Augusta) suma la economía nuclear — el **Sitio de Savannah River** es la instalación principal de producción de materiales nucleares del Departamento de Energía.
- 04**El condado de Richmond (GA)** (Augusta propiamente dicha) es el núcleo urbano — la Universidad de Augusta, AU Health, el Paseo Rivereño de Augusta y el Augusta National Golf Club.
- 05El doble anclaje del metro (militar + nuclear) lo hace inusualmente resistente a las recesiones.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Richmond (Richmond County) | 206,153 | $53,197 | $163,300 | 469 | +32.5% |
| 2 | Condado de Aiken (Aiken County) | 169,865 | $67,940 | $199,500 | 1,786 | |
| 3 | Condado de Columbia (Columbia County) | 156,921 | $96,122 | $287,400 | 1,208 | +19.6% |
| 4 | Condado de Edgefield (Edgefield County) | 26,181 | $67,092 | $194,300 | 180 | +4.0% |
| 5 | Condado de Burke (Burke County) | 24,337 | $50,739 | $107,800 | 59 | +7.3% |
| 6 | Condado de McDuffie (McDuffie County) | 21,715 | $54,058 | $155,100 | 65 | +14.0% |
| 7 | Condado de Lincoln (Lincoln County) | 7,726 | $50,688 | $163,600 | 51 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Augusta por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Augusta es más comparable en tamaño a Wichita, Toledo, Chattanooga, Scranton.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Augusta está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Augusta | 0.61M | $67K | $207K | 3.11× | 4.7% | +59.6% | 6.23 | +0.11% | 4.3% |
Wichita (Wichita, KS) | 0.65M | $69K | $188K | 2.73× | 4.6% | +49.6% | 4.67 | +0.01% | 3.7% |
Toledo (Toledo, OH) | 0.64M | $64K | $169K | 2.64× | 5.0% | +50.3% | 1.08 | -0.11% | 4.6% |
Chattanooga (Chattanooga, TN-GA) | 0.56M | $69K | $246K | 3.58× | 4.4% | +65.9% | 0.02 | +0.02% | 3.2% |
Scranton (Scranton--Wilkes-Barre, PA) | 0.57M | $64K | $177K | 2.77× | 5.5% | +59.8% | 1.08 | +0.19% | 4.3% |
Deltona (Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL) | 0.68M | $68K | $287K | 4.25× | 4.9% | +52.0% | 8.03 | +1.20% | 5.3% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+694
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.11% de la población del metro
2,923 del origen principal
Augusta absorbió +694 declaraciones netas (+0.11% de la población) — una entrada modesta pero positiva, consistente con un metro militar donde la rotación de personal domina el flujo migratorio.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Richmond (Richmond County), GA | 2,923 |
| Condado de Columbia (Columbia County), GA | 2,087 |
| Condado de Aiken (Aiken County), SC | 1,152 |
| Condado de Edgefield (Edgefield County), SC | 388 |
| Condado de Lexington (Lexington County), SC | 345 |
| Condado de Richland (Richland County), SC | 265 |
Quién vive en Augusta
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 38.2
- Ocupación del propietario
- 68.3%
- Licenciatura+
- 28.8%
Augusta relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 38.2, 68.3% ocupación del propietario 28.8% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 48.0% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $66,628
- Edad mediana
- 38.2
- Licenciatura o superior
- 28.8%
- Tasa de ocupación del propietario
- 68.3%
- Tasa de vacancia
- 15.9%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 48.0%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 10 de abril de 2026