Por qué es importante
Constante de préstamo = servicio de deuda anual / monto del préstamo. Un préstamo de $300,000 con $24,000 de servicio de deuda anual tiene una constante del 8%. Combina principal e intereses en un solo número — útil para verificaciones rápidas de DSCR y flujo de efectivo. A una tasa del 6.5% con amortización a 30 años, la constante es aproximadamente 7.6%. Mayor tasa o menor plazo = constante más alta. Si NOI / constante >= monto del préstamo, tienes flujo de efectivo positivo (simplificado).
De un vistazo
- Qué es: Servicio de deuda anual / monto del préstamo
- Por qué importa: Verificación rápida de la tasa de pago; se relaciona con el DSCR
- Rango típico: 6–9% para préstamos a 30 años con tasas actuales
- Úsala para: Viabilidad de financiamiento; punto de equilibrio de ocupación
- Inverso de la lógica DSCR: Constante más baja = más fácil cubrir la deuda
Loan Constant = Annual Debt Service ÷ Loan Amount
Cómo funciona
El cálculo. Servicio de deuda anual = 12 x pago mensual de P&I. Constante = eso / monto del préstamo. Un préstamo de $250,000 al 6.5%, 30 años: pago mensual ~$1,580. Anual = $18,960. Constante = $18,960 / $250,000 = 7.58%.
Impacto de tasa y plazo. Mayor tasa = constante más alta. Amortización más corta = constante más alta (más pago de principal por año). Un préstamo al 6% tiene una constante menor que uno al 7%. Un plazo de 20 años tiene una constante mayor que uno de 30.
Relación con el DSCR. DSCR = NOI / servicio de deuda. Si la constante es 8%, necesitas NOI de al menos 8% del préstamo para un DSCR de 1.0. Para un DSCR de 1.25, necesitas NOI del 10% del préstamo (8% x 1.25).
Punto de equilibrio. El punto de equilibrio de ocupación y el NOI mínimo pueden derivarse de la constante. Si tu constante es 8%, el NOI debe ser al menos 8% del préstamo para cubrir la deuda.
Ejemplo práctico
Diego en Kansas City. Diego tenía un préstamo de $380,000 al 6.75%, amortización a 25 años. Pago mensual: $2,580. Anual: $30,960. Constante = $30,960 / $380,000 = 8.15%. Su NOI era $35,200. $35,200 / $30,960 = 1.14x DSCR. Su prestamista requería 1.20x. Necesitaba más NOI o menos deuda. Puso $15,000 adicionales de enganche para reducir el préstamo; eso llevó el DSCR a 1.22x.
Pros y contras
- Un solo número para la carga de deuda
- Verificaciones rápidas de DSCR y flujo de efectivo
- Varía con la tasa y el plazo — útil para análisis de sensibilidad
- Menos intuitiva que el pago mensual
- No separa principal e intereses
Ten en cuenta
- Solo intereses: Los préstamos de solo intereses tienen una constante igual a la tasa (sin principal)
- Préstamo globo: Los préstamos globo tienen una constante más baja hasta el vencimiento — modela el pago globo
Preguntas frecuentes
Conclusión
La constante de préstamo es el servicio de deuda anual como porcentaje del préstamo. Úsala para verificaciones rápidas de DSCR y punto de equilibrio de ocupación. Conoce tu constante al estructurar la deuda.