Por qué es importante
Un fourplex es una propiedad residencial de 4 unidades. Es el tipo de propiedad más grande que califica para financiamiento FHA (3.5% de enganche) cuando haces house hacking: vives en una unidad y rentas las otras tres. Cuatro unidades significan cuatro fuentes de ingreso y mejor protección contra la tasa de vacancia que un dúplex o tríplex. Una vez que te mudas, generalmente necesitas refinanciar como propiedad comercial o de inversión, con requisitos de enganche más altos.
De un vistazo
- Qué es: Edificio con cuatro unidades residenciales independientes
- Por qué importa: Máximo de unidades para FHA; cuatro fuentes de ingreso bajo un techo
- Financiamiento: FHA 3.5% de enganche si es ocupado por el propietario; de lo contrario 15%–25%
- Distribución: Comúnmente dos arriba y dos abajo, o en fila
- Ideal para: Inversores que buscan maximizar unidades con financiamiento residencial
Cómo funciona
El tope del FHA. La FHA permite un máximo de 4 unidades para propiedades multifamiliares ocupadas por el propietario. Un fourplex es la propiedad más grande que puedes comprar con 3.5% de enganche mientras vives en una unidad. En un fourplex de $420,000 en Kansas City, eso es solo $14,700 de enganche, comparado con $84,000 a $105,000 para financiamiento de inversión sin ocupación del propietario.
Las cuentas del ingreso. Cuatro unidades a $1,000 cada una = $4,000/mes de renta bruta. Con gastos operativos del 45%, quedan $2,200 de NOI (ingreso operativo neto). Con un PITI de $2,400, las tres unidades rentadas pueden cubrir la mayor parte del pago mensual. Vives prácticamente gratis mientras acumulas equity (capital).
Cuando te mudas. El FHA requiere intención de ocupación. Si te vas dentro del primer año, podrías enfrentar penalidades. Después de eso, puedes refinanciar a un préstamo convencional o comercial. La propiedad se convierte en inversión pura, sin el beneficio del ahorro en renta personal.
Escala de administración. Cuatro unidades siguen siendo manejables para un propietario que administra directamente. Es un escalón ideal antes de pasar a propiedades multifamiliares de 5 o más unidades, que generalmente requieren administración profesional.
Ejemplo práctico
María en St. Louis. María compró un fourplex por $298,000 con FHA, 3.5% de enganche ($10,430). Vivió en una unidad y rentó las otras tres por $850, $900 y $950. Renta bruta: $2,700. Su PITI era de $1,980. Después de gastos operativos y reserva de vacancia, las tres unidades rentadas cubrían la hipoteca con $320 de sobra. Vivió sin pagar renta durante dos años, luego refinanció a convencional y se mudó a una casa unifamiliar. El fourplex ahora genera un flujo de efectivo positivo de $380/mes.
Pros y contras
- Máximo de unidades para financiamiento FHA con ocupación del propietario
- Cuatro fuentes de ingreso; una vacancia = 75% de la renta se mantiene
- Gran potencial de compensación hipotecaria
- Excelente escala antes de pasar a 5+ unidades
- Menos fourplexes disponibles en el mercado que dúplexes
- Cuatro inquilinos que administrar
- Mudarte activa refinanciamiento (puede aumentar el pago mensual)
Ten en cuenta
- Ocupación del propietario: FHA requiere intención de vivir ahí; no compres para rentar las cuatro unidades de inmediato
- Momento del refinanciamiento: Las tasas pueden ser más altas cuando te mudes; modela el escenario de refinanciamiento con anticipación
Preguntas frecuentes
Conclusión
Un fourplex es la jugada de house hacking con mayor apalancamiento: 3.5% de enganche, cuatro unidades y fuerte potencial de ingreso. Es el tope del financiamiento residencial; una unidad más y entras en territorio comercial.