Por qué es importante
DOM = la fecha en que la propiedad entra bajo contrato menos la fecha de publicación en el MLS. La mediana nacional de DOM a inicios de 2026 es aproximadamente 56–66 días, un aumento significativo respecto a los menos de 20 días del frenesí de 2021–2022. Para inversionistas, el DOM es un termómetro del mercado: DOM bajo (menos de 21 días) significa un mercado de vendedores con guerras de ofertas y poco margen de negociación. DOM alto (60+ días) significa un mercado enfriándose o de compradores, con palanca para negociar precio, concesiones del vendedor y contingencias. Cuando una propiedad específica tiene DOM alto respecto al promedio del mercado, señala vendedores motivados y oportunidades potenciales.
De un vistazo
- Qué es: Número de días desde la publicación en MLS hasta la aceptación de oferta
- Fórmula: Fecha bajo contrato − Fecha de publicación en MLS
- Mediana nacional (inicios 2026): ~56–66 días (vs ~18 días en 2021)
- DOM bajo (<21 días): Mercado de vendedores — poca palanca de negociación
- DOM alto (60+ días): Mercado de compradores — posición de negociación más fuerte
- Cuidado con: Propiedades que se republican para reiniciar el DOM a cero (el DOM acumulado o CDOM lo revela)
DOM = Date Under Contract - Date Listed on MLS
Cómo funciona
Qué mide el DOM. Cuando un vendedor publica una propiedad en el MLS, el reloj empieza. El DOM cuenta cada día que la propiedad está activa hasta que la oferta de un comprador es aceptada y el estatus cambia a "bajo contrato" o "pendiente." Si la operación se cae y la propiedad vuelve a estatus activo, el reloj se reanuda (en la mayoría de los sistemas MLS). El DOM se rastrea tanto a nivel de propiedad individual como a nivel de mercado como mediana o promedio.
Señal a nivel de mercado. La mediana de DOM para un código postal, ciudad o área metropolitana te dice el ritmo del mercado. En una fase de expansión caliente, la mediana de DOM cae — a veces a un solo dígito. Durante el frenesí de 2021, la mediana nacional alcanzó 17 días y mercados como Raleigh y Boise tuvieron medianas menores a 7 días. Para inicios de 2026, la mediana ha subido a 56–66 días según la fuente, reflejando tasas hipotecarias más altas, más inventario y compradores más cautelosos. La variación regional es notable: las propiedades en Oahu se mueven en 26 días, mientras que los listados de Austin permanecen 60+ días.
Señal a nivel de propiedad. El DOM de una propiedad individual respecto al promedio de su mercado es donde los inversionistas encuentran palanca. Si la mediana de DOM en Indianapolis es 35 días y un tríplex lleva 90 días publicado, algo anda mal — precio excesivo, problemas de condición o un vendedor motivado que ya fue rechazado por el mercado retail. Estas son oportunidades de negociación. Cada semana que una propiedad permanece publicada le cuesta al vendedor en costos de mantenimiento — hipoteca, impuestos, seguro, servicios. A los 60–90 días, muchos vendedores se vuelven flexibles en precio y condiciones.
CDOM vs. DOM. Algunos vendedores republican una propiedad para reiniciar el contador de DOM a cero, haciendo que un listado viejo parezca nuevo. Los Días Acumulados en el Mercado (CDOM) rastrean el tiempo total a través de todas las publicaciones. La mayoría de los sistemas MLS rastrean CDOM y tu agente puede consultarlo. Si una propiedad muestra 5 DOM pero 120 CDOM, el vendedor ha estado intentando vender por cuatro meses — negocia acorde.
Ejemplo práctico
Roberto busca un cuádruplex en Columbus, Ohio.
La mediana local de DOM es 32 días. Encuentra un cuádruplex publicado a $340,000 — lleva 78 días en el mercado con una reducción de precio desde $365,000. Consulta el CDOM: 78 días (sin trucos de republicación). La propiedad tiene flujo de caja positivo a $310,000 pero no a $340,000 después de análisis conservador.
Ofrece $305,000 con 10 días de contingencia de inspección y solicita $5,000 en concesiones del vendedor para costos de cierre. El vendedor contraoferta a $315,000 con $3,000 en concesiones. Roberto acepta — un descuento efectivo del 8.5% sobre el precio original. Con 78 días de DOM, los costos de mantenimiento acumulados del vendedor (hipoteca, impuestos, seguro) ya superaban $6,000, haciendo una oferta baja racional para ambas partes.
Pros y contras
- Datos gratuitos disponibles en Zillow, Redfin, Realtor.com y a través de cualquier agente con acceso al MLS
- Señal objetiva del mercado — más difícil de manipular que precios de lista o "comparables"
- Identifica vendedores motivados a nivel de propiedad individual
- Rastrea la dirección del mercado a lo largo del tiempo — mediana de DOM subiendo = mercado enfriándose
- Se combina bien con tasa de vacancia y datos de permisos para un análisis completo del ciclo de mercado
- Fácilmente manipulable mediante republicación (usa CDOM para contrarrestar)
- No incluye operaciones fuera del mercado, FSBO ni listados privados
- La mediana de DOM puede sesgarse por propiedades de lujo o listados únicos que siempre tardan más
- El DOM empieza en la publicación — no captura el tiempo de preparación previo al mercado
- Varía significativamente por tipo de propiedad, rango de precio y temporada dentro del mismo mercado
Ten en cuenta
- Manipulación por republicación: Los agentes regularmente republican propiedades después de 30–60 días para reiniciar el DOM. Siempre consulta el CDOM a través del MLS de tu agente. Un "listado nuevo" con 90 CDOM no es un listado nuevo.
- Distorsión estacional: El DOM sube naturalmente de noviembre a febrero y baja de abril a junio. Compara el DOM con el mismo mes del año anterior, no con el trimestre pasado.
- El rango de precio importa: Una casa de inicio de $150,000 y una propiedad de lujo de $1.2 millones en el mismo mercado tendrán DOM radicalmente diferentes. Filtra por tipo de propiedad y rango de precio para comparaciones significativas.
- Bajo contrato vs. cierre: El DOM mide de la publicación al contrato, no de la publicación al cierre. Una propiedad puede entrar bajo contrato rápidamente pero tomar 45–60 días en cerrar. El DOM no captura retrasos de financiamiento, brechas de avalúo ni inspecciones fallidas.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El DOM es tu termómetro del mercado. Rastrea la mediana de DOM mensualmente para tu mercado objetivo y evalúa si las condiciones favorecen a compradores o vendedores. A nivel de propiedad, los listados con DOM muy por encima de la mediana señalan palanca de negociación — cada día extra le cuesta dinero al vendedor. Siempre consulta el CDOM para ver más allá de los trucos de republicación. A inicios de 2026, el aumento nacional del DOM significa más margen para negociar del que los inversionistas han tenido desde 2019.