Por qué es importante
Costo por puerta = Precio de compra ÷ Número de unidades. Un edificio de 8 unidades en $960,000 = $120,000 por puerta. Uno de 6 unidades en $600,000 = $100,000 por puerta. Es una métrica de filtrado — Memphis puede andar en $60,000–$80,000 por puerta para Clase C; Denver en $150,000–$200,000. Úsala para comparar propiedades similares en el mismo mercado o detectar valores atípicos. No reemplaza la tasa de capitalización (Cap Rate) ni el ingreso neto operativo (NOI) — una propiedad a $100,000/puerta con $8,000/unidad de NOI es diferente a una con $6,000/unidad. Pero como filtro rápido, el costo por puerta es útil.
De un vistazo
- Qué es: Precio de compra ÷ número de unidades
- Para qué sirve: Comparación rápida entre inversiones multifamiliares
- Variación por mercado: Memphis $60–80K/puerta; Denver $150–200K/puerta; costas $200–400K/puerta
- Limitación: No refleja NOI, condición ni gastos operativos
Cost Per Door = Total Purchase Price / Number of Units
Cómo funciona
Las matemáticas. Precio total de compra ÷ número de unidades. $1.2M por 12 unidades = $100,000 por puerta. $2.4M por 12 unidades = $200,000 por puerta. Misma cantidad de unidades, doble el precio — diferente mercado, condición o nivel de renta.
Benchmarks de mercado. El costo por puerta varía enormemente entre mercados. Clase C en Cleveland: $40,000–$60,000. Clase B en Indianápolis: $80,000–$120,000. Clase A en Denver: $180,000–$250,000. Conoce tu mercado antes de juzgar.
Caso de uso. Filtrado. Un broker te envía 20 oportunidades. Las ordenas por costo por puerta. El edificio de 8 unidades a $50,000/puerta en Memphis puede ser una oportunidad de valor agregado; el de $120,000/puerta en el mismo mercado puede estar estabilizado. Investigas ambos. El costo por puerta es un filtro — no un criterio de decisión.
Costo por puerta vs. costo por unidad. Costo por puerta = solo precio de compra. Costo por unidad puede incluir costos de cierre y costos de renovación — el costo total de adquisición. Para flips o proyectos de valor agregado, el costo por unidad es más preciso.
Ejemplo práctico
Multifamiliares en Columbus. Estás comparando tres edificios de 8 unidades. Opción A: $720,000 = $90,000/puerta. Opción B: $880,000 = $110,000/puerta. Opción C: $640,000 = $80,000/puerta. La Opción C es la más barata por puerta — pero necesita $120,000 en renovación. Costo por unidad total = ($640,000 + $120,000) ÷ 8 = $95,000. Opción A es $90,000/puerta, estabilizada. Opción B es $110,000/puerta, acabados Clase A. El costo por puerta te dio un rango; la tasa de capitalización y el NOI deciden el ganador. Opción A: 6.8% cap. Opción B: 5.2% cap. Opción C: 7.5% cap después de renovación. Eliges C — valor agregado, mayor tasa de capitalización y costo por unidad razonable.
Pros y contras
- Rápido — un solo número para comparar
- Normalizado por unidad — comparación justa entre propiedades con diferente número de unidades
- Benchmark de mercado — identifica lo típico para tu mercado objetivo
- Herramienta de filtrado — filtra antes del análisis profundo
- Ignora NOI y tasa de capitalización — $100K/puerta puede ser 4% o 8% cap
- Ignora condición — $80K/puerta con $40K/unidad de renovación ≠ $80K/puerta estabilizado
- Ignora gastos operativos — dos propiedades a $100K/puerta pueden tener flujo de efectivo muy diferente
- Solo incluye precio de compra — no contempla costos de cierre ni renovación
Ten en cuenta
- Lo más barato no siempre es lo mejor: $60,000/puerta en un vecindario en declive con 15% de vacancia puede ser peor que $90,000/puerta en una zona estable. El costo por puerta es un filtro, no una señal de compra.
- Distorsión por valor agregado: Una propiedad a $70,000/puerta que necesita $25,000/unidad de renovación tiene un costo por unidad total de $95,000. Usa el costo total para proyectos de valor agregado.
- No compares entre mercados: No compares el costo por puerta de Memphis con el de San Francisco. Diferentes mercados, diferentes normas.
- No olvides el multiplicador de renta bruta: Costo por puerta ÷ renta por puerta = GRM (Gross Rent Multiplier). Dos propiedades a $100K/puerta: una renta a $1,000, otra a $1,200. Diferente GRM, diferente valor.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Costo por puerta = Precio de compra ÷ Número de unidades. Úsalo para filtrar inversiones multifamiliares y comparar entre mercados. Memphis $60–80K, Denver $150–200K. Es un filtro — no reemplaza la tasa de capitalización ni el NOI. Para proyectos de valor agregado, usa el costo por unidad total.