沃許就任聯準會第17任主席,年內降息機率不足2.8%(Warsh Confirmed 17th Fed Chair)

核心數據

第17任。 本週美國參議院以該機構歷史上最微弱的多數,通過凱文‧沃許出任聯準會第17任主席,接替傑洛姆‧鮑爾。沃許曾任聯準會理事,在利率立場上素有「鷹派轉務實派」之名,如今接下權杖,迎面而來的卻是一份幾乎未計入任何寬鬆預期的市場行事曆。

CME FedWatch(聯邦資金利率期貨工具)顯示,年內任何一次降息的隱含機率不足2.8%——這一近乎於零的定價,即便在沃許獲提名訊號出現後仍紋風不動。原因寫在通膨數據裡:4月CPI(消費者物價指數)年增3.8%,接近聯準會2%目標值的兩倍。截至5月14日當週,30年期固定房貸利率維持在6.66%(FRED MORTGAGE30US)。

市場解讀

仲介業者對換帥表示歡迎,但並不預期短期內會出現寬鬆。Lamacchia Realty的Anthony Lamacchia向HousingWire表示,住房市場「需要一隻更穩健的手掌舵」,但他同時點出,伊朗局勢推升的能源價格才是反通膨進程的硬性約束。HousingWire首席分析師Logan Mohtashami說得更直接:在CPI印數停留在3.8%上下的情況下,聯邦資金利率不會因換帥而出現實質變化。

利率向住房經濟的傳導是機械式的。30年期房貸利率卡在6.66%,意味著已鎖定低利的屋主繼續鎖倉、中古屋成交量停留在數十年低點,達拉斯-沃斯堡等高價市場的資本化率底線持續被墊高。沃許上任是換帥故事,利率路徑仍是CPI的故事。

同步關注

• 年初至4月建築投入材料價格累計上漲6.2%,出自美國建築承包商協會(ABC)對BLS PPI數據的分析——漲幅已超越過去三年總和,其中原油月增11.3%。
• 聯邦法官駁回Zillow與Redfin要求撤銷FTC反托拉斯訴訟的動議,該訴訟針對兩家公司價值1億美元的租賃刊登合作案。案件將在維吉尼亞東區聯邦地方法院續行審理,已有五個州的檢察長加入訴訟。
• 多戶型REIT財報呈現沿海與陽光帶分化。 Essex Property Trust第一季核心FFO為每股稀釋4.06美元(年增2.3%),而MAA仍在消化2020年代初以來陽光帶公寓存量17.9%的供給堆積。

後續觀察

未來30天三個觀察訊號:

1. 5月22日——NAR(全美不動產仲介協會)發布4月成屋銷售數據。 全國月供應量能否守在4.0以上,仍是賣方市場與平衡市場之間的分水嶺。
2. 6月FOMC會議 ——沃許出任主席的首場會議。利率點陣圖將揭示新一屆委員會是會調整年末利率中位數路徑,還是延續「依賴通膨數據」的措辭。
3. 6月11日公布的5月CPI數據。 年增讀數若低於3.5%,降息討論將重新打開;若維持在3.8%或以上,FedWatch 2.8%的機率將被鎖定一整個夏季。

資料來源:FRED(MORTGAGE30US, CPIAUCSL)、CME FedWatch、HousingWire、BLS PPI。