屋主不動率攀升至48% 利率不再是主因 生活變化才是
全美48%的屋主過去12個月未考慮搬家,較兩年前的41%上升7個百分點。「生活變化」如今取代房貸利率,成為按兵不動的主因。
核心數據
48%。
這是過去12個月未曾考慮搬家的全美屋主比例,出自Point本週公布、HousingWire轉載的調查報告。兩年前這個數字是41%,如今上升了7個百分點——而同期30年期房貸利率卻下跌了大約100個基點。根據Freddie Mac房地美PMMS、透過FRED查得,30年期固定利率目前落在6.30%附近,較2024年5月的7.30%明顯回落。
按兵不動的理由也已經位移。將利率列為主因的比例由兩年前的55%降至45%;將「生活變化」——失業、家庭結構轉變、長照需求——列為主因的比例則從2024年的16%倍增至29%。
背景脈絡
Point首席經濟學家Aaron Terrazas點明了這項翻轉:利率鬆動了,但生活的擔子反而更重。市場分析師講了兩年的「鎖定效應」(Lock-in Effect)敘事——屋主因為手中3%的疫情期房貸與7%的換屋成本之間落差太大而動彈不得——正逐步被另一種更慢、更難扭轉的「卡住」所取代。
Calculated Risk的Bill McBride從成交量也看到同一個輪廓:既有住宅成交量已連續30個月低於疫情前常態,而3月NAR公布的成屋銷售年化402萬戶,是2009年以來最疲弱的3月份。
如果讓邊際賣方按兵不動的是利率,那麼50個基點的回落便足以鬆動掛牌量;但如果背後是裁員或長輩照護,利率怎麼動都使不上力。自有住宅率與空置率便會同步壓縮——屋主留下,房子也離開市場。
其他動向
- 2026年將有760億美元的CMBS貸款面臨硬性到期,出自Trepp 2026年春季季報。2024至2025年順利還清的貸款組,平均債務報酬率(Debt Yield)落在13%至14%;再融資失敗組則平均僅有9%。
- 德州一筆318戶的多戶式住宅組合位於Waco與Denton,因未能依貸款條款取得稅務減免,已轉入特殊服務(Special Servicing),Multifamily Dive報導。德州2025年5月通過的HB 21,溯及調整了第394章住宅金融公司的相關規範。
- Petros PACE Finance正在收尾一筆規模約20億美元的C-PACE組合,Commercial Observer報導。這家阿波羅(Apollo)子公司於4月初停發新案條款書,團隊已縮編至約10人。
後市觀察
未來30天值得追蹤的三個訊號:
- 5月8日:Freddie Mac公布5月7日當週PMMS數據(FRED)。若跌破6.25%,將是2024年10月以來最低週均值。
- 5月22日:NAR公布4月成屋銷售(FRED)。觀察年化銷售量是否守住400萬戶大關;3月為402萬戶。
- 6月6日:勞工統計局(BLS)公布5月就業報告。Point調查指出,裁員趨勢已成為掛牌量的關鍵束縛。
Reporter's View
我會密切關注未來兩個月的就業數據,看它會不會先反映在掛牌量、再反映在頭條新聞上。裁員效應通常滯後一季,而它在掛牌端的足跡又更慢一拍。如果5月非農就業表現不如預期,2026年下半年的供給敘事將不是由聯準會主筆,而是由各家公司的人資部門在寫。
Data sources: HousingWire, Point, Freddie Mac PMMS via FRED, Calculated Risk, NAR via FRED, Trepp via CRE Daily, Commercial Observer.
CES(Current Employment Statistics,當前就業統計)是BLS月度的企業薪資單調查,產出全國、各州與最大都會區的非農就業數——是LAUS失業率資料在機構端的對應方。
查看定義 →NAR(National Association of REALTORS,美國全國不動產經紀人協會)是美國最大的不動產業協會——擁有150萬REALTOR®會員——負責治理MLS系統、發布每月的Existing Home Sales(現有房屋銷售)報告、擁有Realtor.com,並在2024年透過和解協議重塑了買方經紀人的佣金支付方式。
查看定義 →Multifamily Property（多戶型物業）是指同一棟建築內包含兩個或以上獨立居住單元的住宅物業——從並排的雙戶型到300單元的公寓綜合體——每個單元都有獨立的廚房、衛浴和入口，每個單元獨立產生租金收入。
查看定義 →房地美（Freddie Mac），全稱聯邦住宅貸款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC），是美國政府贊助企業（Government-Sponsored Enterprise，簡稱GSE），負責從貸款機構購買房貸、打包成證券、賣給投資人。它與房利美（Fannie Mae）共同支撐1-4單元住宅的傳統貸款市場。
查看定義 →收益率（Yield）是投資每年產生的收入，以成本或當前市值的百分比表示。在房地產領域，它回答了分析階段最核心的問題：相對於我的投入，這個資產每年能帶來多少報酬？
查看定義 →債務收益率（Debt Yield）是物業淨營運收入（NOI）與貸款總額的比率——以百分比表示——用於衡量貸款風險，獨立於利率、攤銷期限或貸款期限。
查看定義 →Research（研究）階段更多內容
繼續探索PRIME框架的Research（研究）階段。
CMBS到期牆：766億美元強制到期，辦公大樓違約率寫下12.34%歷史新高（CMBS Maturity Wall: $76.6B in Hard Maturities, Office Delinquency at Record 12.34%）
Trepp 2026年春季季度資料回顧指出，今年強制到期的CMBS規模高達766億美元，其中36%貸款的債務報酬率不到8%，且39%集中於第四季結清。
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