AvalonBay與Equity Residential進入早期合併洽談（AvalonBay, Equity Residential in Early Merger Talks）

核心數據

AvalonBay Communities與Equity Residential進入早期合併洽談,彭博週三報導,引述知情人士說法。兩家為美國市值最大的公寓REIT(不動產投資信託),市值各約250億美元。一旦合併,將躋身過去十年最大REIT交易之列。

兩家股價皆表現疲弱。AvalonBay過去12個月下跌11%,Equity Residential下跌5.9%。兩家公司均未證實此項報導。

背景脈絡

兩家投資組合具互補性。AvalonBay總部位於維吉尼亞州阿靈頓,經營東西兩岸郊區多戶型出租住宅;Equity Residential總部位於芝加哥,主力鎖定紐約與舊金山的都會精華區。Piper Sandler分析師Alexander Goldfarb團隊指出,合併後實體在其營運市場僅佔「約2%的租賃住宅庫存」——即便是500億美元規模的房東,仍是價格接受者。

時點選擇反映基本面承壓。全美多戶型出租住宅租金年增率4月放緩至0.5%——除疫情期間外,為2014年以來最弱的4月表現,根據每月全國多戶型租金指數。3月穩定營運單元中,提供租金優惠者達16.9%,平均優惠幅度約相當於6週免租。摩根大通分析師指出,公開上市公寓REIT板塊已從1990年代約20家萎縮至今日的6家。

同時關注

• Starwood非公開上市REIT削減配息、暫停贖回。 SREIT(Starwood Real Estate Income Trust,規模220億美元)將Class-I級配息率由6.3%下調至4.7%,並以贖回壓力為由暫停投資人贖回,Bisnow透過CRE Daily報導。
• 住宅佔GDP比重自2019年以來首度跌破16%。 住宅固定投資對第一季GDP貢獻為負31個基點,連續第五季呈現負貢獻,根據BEA數據,經NAHB Eye on Housing彙整。
• LGI Homes取消率達45.6%,但訂單積壓躍升63%。 該入門級建商第一季財報顯示需求仍在,但購屋負擔能力在交屋環節形成瓶頸,根據HousingWire報導。

後續觀察

未來30日的三項可觀察訊號:

1. 任一公司之證實、否認或8-K申報。 此規模之重大併購討論一旦消息外洩,通常會迫使揭露。
2. 下一份5月全國多戶型租金數據。 4月的0.5%究竟是谷底,抑或更深層減速的起點,將為任何交易定價設定背景。
3. 聯邦貿易委員會(FTC)或司法部(DOJ)的反托拉斯訊號。 此規模的公寓REIT整併,在當前利率環境下尚未經主管機關檢驗。

資料來源:Multifamily Dive、BEA第一季GDP初步預估、NAHB Eye on Housing、HousingWire、Bisnow透過CRE Daily。