為什麼重要
失業率衡量的是失業狀況。失業率上升會削弱需求驅動因素——更少的家庭能負擔得起房租。空置率上升，租金收入下降。失業率是落後指標——在景氣衰退結束後2到4個月才觸頂。失業救濟申請（領先指標）更早轉向。投資者在收縮期的核貸中使用失業率來壓力測試空置率和租金收入。
速覽
- 定義： 勞動力中正在積極尋找工作的失業人口比例
- 重要性： 驅動需求因素、租金收入、空置率
- 落後性： 在景氣衰退結束後2-4個月觸頂
- 領先訊號： 失業救濟申請先行轉向
- 資料來源： 美國勞工統計局（BLS），每月發布
運作原理
測量方式。 失業率 =（失業人口 ÷ 勞動力）× 100。失業人口 = 沒有工作且正在積極尋找的人。勞動力 = 就業人口 + 失業人口。BLS每月公布。作為落後指標——失業率在景氣衰退結束後才觸頂。
不動產影響。 失業率上升 = 有收入支付房租的家庭減少。需求驅動因素減弱。空置率上升——租戶搬去和家人同住、縮小住房、或拖欠房租。租金收入下降。隨之而來的是收縮期和資本化率擴張。
週期背景。 失業率在擴張期和高峰期下降。在收縮期上升。在復甦期觸頂——通常在景氣衰退結束後2到4個月。
實戰案例
王家豪對收縮期的空置率做壓力測試。 基準情境：5%空置率。失業率+2%壓力測試：他在空置率上加1.5%（總計6.5%）。
歷史參照：2008-2009年失業率上升了4%。許多都會區的空置率飆升了3到5個百分點。他在嚴重衰退情境中按7%空置率建模。
優劣分析
優勢
- 直接影響需求驅動因素和租金收入
- BLS資料免費，每月更新
- 落後指標可確認週期階段
- 在核貸中用於壓力測試空置率和租金收入
不足
- 落後指標——在衰退結束後才觸頂
- 失業救濟申請（領先指標）更早轉向
- 全國和州級資料——次市場可能差異甚大
- 勞動參與率可能造成扭曲——退出勞動力的人會拉低失業率
注意事項
- 勞動參與率： 如果人們退出勞動力市場，失業率可能下降——造成數據扭曲
- 落後性： 失業率在景氣衰退結束後2-4個月才觸頂
- 次市場差異： 全國失業率可能掩蓋次市場的差異
- 退場風險： 空置率和租金收入可能在失業率確認前就已受損
投資者問答
一句話總結
失業率驅動需求因素、租金收入和空置率。作為落後指標，它在景氣衰退結束後才觸頂。在收縮期的核貸中用它來壓力測試空置率。