為什麼重要
成交可比數據（Sold Comps）是近期賣掉的類似房產——相同臥室/衛浴數量、相近面積、同一片區。你用它們來估算市場價值或修繕後價值，服務於交易分析和BRRRR策略。資料來源：MLS、Zillow、Redfin、郡政府紀錄。目標是找到3到5個90天內的可比數據。根據差異做調整係數修正。成交可比數據是估價師評估和你自己做估值的基礎。不要多付——用可比數據支撐你的報價。
速覽
- 本質： 近期已成交的類似房產
- 重要性： 市場價值和修繕後價值的估算基礎
- 理想標準： 3到5個可比數據，相同臥/衛配置，同一子市場，90天以內
- 調整項： 屋況、面積、配置、成交日期
- 資料來源： MLS、Zillow、Redfin、郡政府紀錄
運作原理
篩選標準。 相同臥室和衛浴數量。相近面積（上下浮動15%以內）。同一片區。近期成交（理想為90天內）。相同房產類型。正常交易（排除親屬間交易、遺產出售或困境房出售）。
資料要素。 成交價。成交日期。臥/衛數、面積。掛牌天數。主要特徵。屋況。用這些資訊搭建一張可比分析表。
調整修正。 目標房產1,500平方英尺，可比房產1,400平方英尺——按每平方英尺差價加上去。目標房產需要$20,000翻修，可比房產是拎包入住的——減掉。對每個可比數據應用調整係數，得出調整後的價值。取平均值或中位數即為估算價值。
增值項目的ARV。 做BRRRR或翻新轉賣時，用已翻新房產的可比數據來估算修繕後價值。不要用困境房做ARV的參照——用拎包入住或全裝修房的可比數據。
實戰案例
張先生在克利夫蘭。 張先生在評估一間待修房做BRRRR。他找到同一片區5間已翻新的3臥2衛成交可比數據：$168,000、$172,000、$175,000、$178,000、$182,000。根據地塊面積和車庫做了調整係數修正後，他的修繕後價值區間為$170,000到$176,000。他在模型中使用$173,000。買入價：$142,000。翻修費：$24,500。總投入：$166,500。還有$6,500的安全墊。他買了。
優劣分析
- 提供客觀的估值依據
- 支撐報價和交易分析
- 驅動增值項目的修繕後價值估算
- 與估價師的評估方法一致
- 在獨特市場中可比數據可能不足
- 調整修正需要經驗判斷
- 市場變化快——可比數據很快就會過時
注意事項
- ARV用錯可比數據： 估算ARV要用已翻新的可比數據，不要用困境房
- 異常值： 剔除明顯偏離的可比數據，它們會拉偏均值
投資者問答
一句話總結
成交可比數據（Sold Comps）是估算市場價值和修繕後價值的基礎。找到3到5個，根據差異做調整，得出有依據的估值。每次買房和做BRRRR分析都要用。