為什麼重要
你幾乎在所有承銷模型中都會看到合約租金，它的作用非常具體：建立物業按現行租約費率所能產生的理論最高收入上限。這個數字隨後流入你的其餘財務預測。減去空置和壞帳，得到有效毛收入。再扣除營運費用，得到NOI。收益分析中的所有下游指標——從損益兩平點到持有期報酬率——都以合約租金作為起始假設。這個數字出錯，所有後續計算也會隨之出錯。
速覽
- 定義： 100%入住率下按現行合約費率可收取的租金總額，扣除空置或壞帳前的理論上限
- 又稱： 合約租約租金、計畫租金、毛計畫租金
- 出現位置： 所有不動產投資財務預測的第一行
- 關鍵區別： 這是理論最大值——扣除空置和壞帳後實際收款始終低於此數
- 與年度租金收入的關係： 合約租金 × 12個月 = 滿租狀態下的年度租金收入
運作原理
合約租金的計算方式。 對於單戶物業，合約租金就是當前月度租約費率。對於多戶大樓，你將每套單元按現行費率的合約租金相加——若一套兩臥室月租$1,450、一套一臥室$1,100、一套套房$875，該三單元樓的合約租金為$3,425/月。若某單元空置，使用當前市場詢租價，而非零——這個練習的目的是建立滿租狀態下物業能賺多少。這就是合約租金有時被稱為毛計畫租金（Gross Scheduled Rent，GSR）的原因：它是真實世界調整觸及之前的毛收入數字。
合約費率與市場費率的區別。 當現有租客按低於市場水準的租約繳租時，使用他們實際的合約費率——而非你希望收取的金額。這一區別在增值型交易中至關重要。若一棟12單元樓有5名租客按$850/月繳租、租約6個月後到期，今天的合約租金低於續租後的合約租金。承銷該大樓意味著要建立兩個情境：當前合約租金（反映現行租約）和預估合約租金（反映租約到期後的市場租金）。兩者之間的差距，正是買方願意付溢價來捕獲的增值空間。
從合約租金到有效毛收入。 合約租金是收益瀑布的頂端，而非你實際收到的現金。下一步是減去空置和壞帳——對於穩定的多戶物業，標準假設為5–10%，但實際比率因市場、物業等級和管理品質而異。這一調整產生有效毛收入（EGI）。從EGI中扣除營運費用，得到NOI。這種瀑布結構解釋了為何行銷資料中的年度租金收入數字通常基於滿租時的合約租金——它們展示潛力，而非機率。請按此理解。
為何它錨定租購比較和回收期分析。 若你在評估出租與出售或將資金另行配置相比哪個在財務上更合理——經典的租購比較框架——合約租金為出租方案設定了毛收入上限。同樣，回收期取決於累計現金流和增值多快收回頭期款，而合約租金驅動該計算的毛收入投入。若你使用樂觀詢租價而非實際合約費率來誇大合約租金，就會人為縮短表觀回收期，讓一筆邊際交易看起來比實際更好。
實戰案例
簡惠如正在分析辛辛那提一棟6單元公寓樓。以下是現行租約：
1A單元（2臥室）：$1,350/月。1B單元（1臥室）：$1,050/月。2A單元（2臥室）：$1,350/月。2B單元（1臥室）：$1,050/月。3A單元（2臥室）：$1,350/月。3B單元（1臥室）：$1,025/月（老租客，低於市場$25）。
合約租金：$7,175/月（$86,100/年）。
同類單元的市場租金為：2臥室$1,375、1臥室$1,075——由於輕微低於市場的租約和一套歷史費率的一臥室，該大樓每月運營低於市場潛力$175（每年$2,100）。這一差距告訴簡惠如，租金端的增值空間有限。
以$7,175/月合約租金為基礎，她應用7%的空置和壞帳假設：$7,175 × 0.93 = $6,673/月有效毛收入。扣除$2,890/月營運費用後，估計NOI為$3,783/月（$45,396/年）。賣方要價$565,000意味著資本化率8.03%——簡惠如在決定這筆交易是否符合她的持有期報酬率要求之前，會對比本地可比案例進行核實。
優劣分析
- 為收益預測建立一致起點——每個財務預測都從同一理論最大值出發，使不同物業之間的橫向比較成為可能
- 清晰揭示增值潛力——當前合約租金與市場費率合約租金之間的差距，是租約到期或租金增長策略中潛在上行空間的精確衡量
- 迫使逐租約文件化——建立合約租金數字需要審查每份現行租約，在盡職調查早期發現過期租約、低費率租客和即將到來的續租風險
- 支持敏感性分析——透過將合約租金調整5–10%進行壓力測試，可以顯示收益假設如何影響每個情境下的NOI、損益兩平點和報酬率
- 可能被誤讀為實際收入——賣方和經紀人有時將滿租時的合約租金呈現為穩定運營表現，掩蓋實際的空置和壞帳歷史
- 不反映租約到期風險——所有租約90天內到期的大樓與租約分散在三年內的大樓具有相同的合約租金，儘管風險狀況截然不同
- 在財務預測中容易被操弄——使用樂觀詢租價而非當前合約費率，會誇大合約租金及所有由此衍生的指標，包括表觀資本化率、NOI和回收期
- 忽略非租金收入——停車費、洗衣房、儲物間和寵物費不計入合約租金，因此擁有大量附加收入的物業在這一指標上看起來比純粹依賴單元租金的物業差
注意事項
核對合約費率時參照實際簽署的租約，而非租金明細表摘要。 租金明細表僅與準備它的人一樣準確。在盡職調查期間，調取每套單元實際簽署的租約，確認明細表上記載的租金與簽署協議一致。差異——即使很小——表明要麼是紀錄粗心，要麼是蓄意操弄。兩種情況都是警示訊號。
區分當前合約租金與預估合約租金。 增值型交易通常以市場費率的預估合約租金進行行銷，而非當前低於市場水準的合約費率。若你使用預估數字建模收購報酬率，但租約18個月內不會到期，就等於提前計入了屆時無法兌現的收益。請明確為過渡期做預算。
警惕租約條款中隱藏的優惠條件。 免租期、首月折扣和房東支付水電費，會在面租看起來強勁的情況下降低有效收益。一套月租$1,400、12個月租約中有兩個月免租的單元，實際淨有效租金為$1,167/月——低於合約費率17%。這些優惠條件會降低有效年度租金收入，即使表面的合約租金數字看起來沒有變化。
投資者問答
一句話總結
Scheduled Rent（合約租金）是起始假設，而非結果。它告訴你物業在現行租約條款下滿租時能賺多少——這是後續所有收益計算的必要基準，從有效毛收入到NOI再到持有期報酬率。用好它，能錨定一個嚴謹的財務預測。用得粗心——接受預估租金而非合約費率，或跳過租約核實——它就會成為你整個財務分析中所有下游錯誤的根源。這個數字看起來簡單，難在你如何取得它。