租金名冊（Rent Roll）

What Is 租金名冊（Rent Roll）?

租金名冊是你第一次真正看到一個物業的收入。它告訴你誰在付、付多少、付多久。賣方在盡職調查（Due Diligence）階段提供租金名冊，你的任務是核實每一行。把列示租金跟市場租金（Market Rent）比較。把房客姓名跟實際租約交叉核對。把付款紀錄跟銀行帳單比對。一棟20戶公寓大樓的乾淨租金名冊可能顯示19戶入住，月租$950-$1,050，租約在未來12個月內分散到期。一份可疑的租金名冊則顯示所有單元相同的高於市場的租金、過去60天內簽的租約、沒有付款紀錄。貸方用租金名冊計算NOI和確定貸款額度——如果租金名冊灌了水，你會為這個物業多付錢，過戶後才發現真實收入。

租金名冊（Rent Roll）是一份文件，逐單元列出物業中每個單元的房客姓名、租約起止日期、月租金、押金和付款狀態——多戶物業盡職調查中最重要的一份文件。

At a Glance

定義： 逐單元列出每個單元的房客、租金、租約條款和付款狀態的清單
取得時機： 盡職調查期間，通常隨投資說明書或意向書確認時提供
關鍵欄位： 單元號、房客姓名、租約起止日、月租金、押金、付款狀態
需要核實： 實際租金 vs. 市場租金、租約文件、銀行存款紀錄
危險門檻： 如果實際收款比租金名冊總額低5%以上，必須深查
其他使用者： 貸方、估價師、物業經理、保險核保人

How It Works

租金名冊包含什麼。 標準租金名冊是一張表格，每行一個單元。欄位包括：單元號或地址、格局（一房一衛、兩房兩衛）、坪數、房客姓名、租約開始日、租約結束日、月租金、押金金額和目前狀態（正常、遲付、月租續約、空置）。有些賣方會加寵物押金、水電責任或Section 8補貼金額。底行是滿租毛收入——所有單元滿額支付的最大收入。

如何批判性地閱讀。 做三個檢查。第一，把每個單元的租金跟Rentometer、Zillow或本地MLS上的市場可比房源對比。如果租金名冊顯示兩房$1,200/月但可比房源只有$1,050，那這個單元要麼剛翻新過（核實），要麼數字灌了水。第二，看租約到期日。如果60%的租約在未來90天內到期，你面臨的是每戶$1,500-$3,000的換租成本（清潔、粉刷、空置損失、招租費）。第三，查月租續約房客——他們30天通知就能走，隨時造成空置。

貸方怎麼用。 銀行核保人拿到租金名冊，套一個空置係數（通常5-8%），減去營運費用，得到NOI。NOI決定貸款額度，透過DSCR（債務償還覆蓋率）要求（通常1.20-1.25倍）。如果賣方在20個單元上每戶灌水$200/月（$48,000/年的虛假收入），物業在6-7%資本化率下會被高估$600,000-$800,000。你借的是不存在的收入的錢。

核實流程。 要求提供過去12個月的銀行帳單，核對月存款總額與租金名冊是否吻合。要求每一份已簽署租約的副本。要求過去12個月（T-12）營運報表，將毛收入與租金名冊預測值比較。實地訪問物業，確認入住單元與租金名冊一致——必要時敲門。Section 8單元直接向房管局核實補貼金額。

Real-World Example

張佩芬在曼非斯（Memphis）。 2023年張佩芬在評估一棟標價$1,440,000的24戶公寓大樓。賣方租金名冊顯示22戶入住，平均月租$1,025，2戶空置——滿租毛收入$22,550/月（$270,600/年）。在標示的7.2%資本化率下，數字看起來不錯。

盡職調查中，張佩芬的物業經理拉了Rentometer可比數據，顯示同類兩房平均市場租金$875/月。租金名冊上8個單元顯示$1,100-$1,150——遠高於市場。她要了銀行帳單，發現月存款平均$18,200，不是$22,550。4個標為「正常」的房客已經60天以上沒付。2個標為入住的單元實際空著，裡面是之前驅逐留下的個人物品。

真實毛收款$218,400/年，不是$270,600。套入實際費用後，NOI從賣方聲稱的$103,600降到$74,200。在7.2%資本化率下，物業值$1,030,000，不是$1,440,000。

張佩芬出價$1,080,000，考慮了收入差距加$35,000的延期維護。賣方接受了——不願重新上架面對下一個買家同樣的審查。張佩芬的租金名冊分析幫她避免了$360,000的多付。

Pros & Cons

Advantages

逐單元的收入明細是彙總財務報表無法提供的
揭示影響未來空置風險的租約到期集中情況
允許直接比較在租租金與市場租金以辨識增值機會
透過展示實際房客承諾實現精準試算（Underwriting）
在你接手之前辨識問題房客（長期遲付、月租續約拖延戶）

Drawbacks

準確性取決於賣方的誠實度——必須獨立核實
時間點快照，無法展示季節性波動或近期趨勢
不包含優惠（免費首月、減免押金）——這些灌水了表面入住率
小型物業（4戶及以下）可能沒有正式租金名冊，需要手動審查租約
Section 8和補貼租金需要向房管局單獨核實

Watch Out

幽靈房客。 有些賣方在上架前安排朋友或家人住進空置單元以灌水入住率。查租約簽署日期——如果多份租約在上架日期前30-60天內簽署，要求提供押金和付款紀錄的證明。

優惠掩蓋。 租金名冊顯示$1,000/月不代表房客真的付$1,000/月。如果12個月租約裡有2個月免租，有效月租其實是$833。永遠詢問優惠記錄或查看行銷資料中的搬入優惠。

水電收入夾雜。 有些賣方把水電費回收（RUBS）或洗衣收入混在租金名冊裡，跟基本租金混合。把基本租金和附加收入分開——貸方對它們的核保方式不同，附加收入不太可靠。

過期租約預設月租續約。 租金名冊可能顯示2019年「開始日」但沒有結束日。那個房客是月租續約狀態，30天通知就能走。如果40%的樓都是月租續約，你的收入遠沒有看起來那麼穩定。

Ask an Investor

The Takeaway

租金名冊是多戶物業盡職調查中你會審查的最重要文件。它告訴你預期什麼收入、哪些房客穩定、租金相對市場在什麼位置、以及你要接手多少空置風險。永遠不要照單全收賣方的租金名冊。把每一行跟已簽租約、銀行存款紀錄和市場租金可比數據交叉核對。租金名冊與現實之間的差距，就是交易成敗的關鍵——或者投資者多付數十萬美元的地方。