潛在毛收入（Potential Gross Income）

What Is 潛在毛收入（Potential Gross Income）?

PGI是你的物業的收入天花板。一套四拼，每個單位月租$900，PGI就是$3,600/月或$43,200/年。加上其他收入來源——投幣洗衣機、停車費、寵物費——PGI可能更高。

但PGI不是你實際會拿到的錢。你要從PGI裡減去空置損失和壞帳損失，才能得到有效毛收入（Effective Gross Income，EGI）。再從EGI減去營運費用（Operating Expenses），才得到NOI（淨營業收入）。再從NOI減去貸款月供，才是你的現金流（Cash Flow）。PGI是整個鏈條的第一環——如果PGI算錯了，後面每一步都跟著錯。

潛在毛收入（Potential Gross Income，PGI）是一套出租房產在100%滿租、所有租戶都按時足額繳租的情況下能產生的理論最大收入。它是收入分析的起點——理想狀態下你能賺多少。現實中你永遠拿不到這個數，但你需要從這裡開始算。

At a Glance

定義： 100%滿租 + 所有租戶按時足額繳租時的理論最大收入
公式： 所有單位的市場租金之和 + 其他收入（洗衣、停車、寵物費等）
不等於實際收入： PGI - 空置損失 - 壞帳 = 有效毛收入（EGI）
為什麼重要： 它是NOI和現金流計算鏈條的起點——算錯了全盤皆輸
驗證方法： 用當地市場可比租金（Comps）驗證，而不是用賣方報出的數字

How It Works

從市場租金開始。 PGI的基礎是每個單位的市場租金（Market Rent），不是目前租金。如果你的四拼目前每個單位收$800，但市場可比租金是$900，PGI應該用$900×4 = $3,600/月。目前租金可能偏低（租戶住了很久沒漲租）或偏高（賣方為了墊高收入在賣前大幅調漲）。用市場可比租金做PGI更準確。

加上其他收入。 很多多戶住宅有租金以外的收入來源：投幣洗衣機每月$50-100、停車位每月$25-75、寵物押金和月費、儲物間租金、水費轉嫁。這些都算進PGI。一棟8單位的樓，租金PGI $7,200/月，加上洗衣$80和停車$200，總PGI變成$7,480/月——每年多$3,360。

從PGI到EGI。 PGI是理想狀態。現實中你會有空置（一般5-10%）和壞帳（租戶不繳租，一般1-2%）。PGI × (1 - 空置率 - 壞帳率) = EGI。$43,200 PGI × (1 - 8%) = $39,744 EGI。這個數才接近你實際能收到的。

為什麼用PGI做分析起點。 因為它讓你看到物業的收入潛力上限，然後一步一步往下扣減——空置、壞帳、營運費用、貸款。每一步都是獨立的判斷：你認為空置率應該是5%還是10%？營運費用裡管理費是8%還是10%？PGI作為起點，讓你清楚看到每一項扣減對最終現金流的影響。

Real-World Example

陳磊在聖安東尼奧（San Antonio）評估一套四拼，掛牌價$256,000。

賣方說月租收入$2,400（4個單位各$600）。但陳磊查了市場可比租金：同區域同類單位的市場租金是$700-750。

用賣方目前租金算PGI：$2,400/月 = $28,800/年。用市場租金算PGI：$2,900/月（4個單位×$725）= $34,800/年。

差距$6,000/年。這表示物業有$6,000的租金提升空間——要嘛等現有租約到期後調漲，要嘛透過小規模裝修（廚房檯面、新燈具）支撐更高的租金。

用市場租金PGI $34,800 - 空置8%($2,784) - 壞帳2%($696) = EGI $31,320。減去營運費用$13,200 = NOI $18,120。減去年貸款月供$15,360 = 年現金流 $2,760，即月$230。

如果用賣方目前租金做PGI，月現金流只有$80。差距一目了然。PGI是否用市場租金來算，直接決定了這筆交易看起來是否值得做。

Pros & Cons

Advantages

讓你看到物業的收入天花板——知道上限在哪
用市場租金而非目前租金做PGI能揭示租金提升空間
是整個收入→NOI→現金流計算鏈條的起點——邏輯清晰
幫你識別賣方是否在虛報收入——目前租金遠高於市場可比就是紅旗

Drawbacks

PGI是理論數字——你永遠不會100%滿租、零壞帳
新投資者容易用PGI做決策而忘記減去空置和營運費用
市場租金的估算有主觀性——可比數據不一定完全準確
其他收入（洗衣、停車）可能波動較大或需要前期投資才能實現

Watch Out

用賣方報的租金做PGI。 賣方有動機虛報收入來墊高物業估值。他可能在賣前給租戶簽了高於市場的短期租約，或者直接謊報。永遠用市場可比租金（Comps）驗證，不要直接用賣方的數字。

把PGI當實際收入。 PGI是天花板，不是地板。你還沒扣空置、壞帳、營運費用和貸款。用PGI做決策就像用年薪而不是稅後收入來規劃月度預算——你會嚴重高估。

忽略其他收入來源。 投幣洗衣、停車費、寵物費加起來可能不少。在評估物業時把它們算進PGI——也可能是增值空間（比如加裝洗衣機、改造停車位收費）。

Ask an Investor

The Takeaway

潛在毛收入（PGI）是你的出租房在理想狀態下能賺到的最大收入——100%滿租，零壞帳。它是NOI和現金流計算的起點。用市場可比租金來算PGI，不要用賣方報的數字。從PGI開始，一步步減去空置、壞帳、營運費用、貸款，才能看到你口袋裡真正會剩多少。起點錯了，後面每一步都跟著錯。