為什麼重要
租約損失反映了一處物業因現有租約低於當前市場價格而損失的租金收入。以美元表示，計算公式為：
租約損失 = （市場租金 − 當前租金）× 單元數量 × 12
舉例而言，若一套單元的市場租金為 $1,200，但租客依據舊租約僅支付 $1,000，則該單元每月租約損失為 $200，即每年 $2,400。在一棟擁有 20 套單元（unit-count）的大樓中，同樣 $200 的差距意味著年度未實現收入達 $48,000。
速覽
- 衡量市場租金與現行（合約中）租金之間的差距
- 以年度美元金額表示
- 在擁有多份租約的多戶住宅和商業物業中最為相關
- 較高的租約損失預示著增值潛力，但若租約剩餘期限較長，也意味著近期風險
- 相反的概念——租約收益（Gain-to-Lease）——發生在當前租金超過市場租金時（對業主有利）
- 貸款機構和分析師在確定貸款規模及預測穩定現金流時會重點審查租約損失
租約損失 = （市場租金 − 當前租金）× 單元數量 × 12
運作原理
每當市場租金上漲速度超過房東續租或重新出租單元的速度時，租約損失便會產生。一位以 $950 簽下兩年租約的租客仍在支付 $950，即便同類單元現已以 $1,100 的價格出租。$150/月的差額即為該單元的租約損失。
計算涉及三個變數：
1. 市場租金 — 今天一套空置單元可收取的租金，通常來源於可比房源或第三方租金調研報告。 2. 當前（合約中）租金 — 每位現有租客依據租約實際支付的金額。 3. 單元數量 — 受影響的單元數，乘以 12 進行年化計算。
在整棟大樓中，每套單元的租約損失可能因上次出租時間不同而有所差異。常見做法是計算所有已出租單元的加權平均差距，再乘以總單元數和 12。
租約損失在財務分析中的位置：
分析住宅或商業收益型物業時，投資人從毛潛在租金（GPR）出發——即所有單元按市場全價出租時的總收入。從 GPR 中扣除租約損失，即可得到毛計畫收入（Gross Scheduled Income），反映物業依據合約實際有權收取的金額。此後再扣除空置損失和信用損失，最終得到有效毛收入（EGI）。
在收購交易中審閱過去12個月租約記錄時，這一行項目的區別尤為重要。賣方可能展示出色的歷史收款記錄，卻掩蓋了一筆巨大的租約損失——一旦市場降溫或租客以低於市場的價格續租，未來收入將受到壓縮。
租約損失在機構債務承保中的作用：
機構貸款方（房利美、房地美）按穩定化市場租金進行承保，但會仔細審查租約損失時間表。較大的租約損失可能導致收購時可獲得的貸款額度降低，因為貸款方會對收入進行標準化處理，以反映租約到期並按市場價格重新出租後物業的實際收益。
與財務預測模型的關聯：
財務預測模型（Proforma）對未來現金流進行預測，通常假設租約到期時將按市場租金續簽。租約損失量化了這一假設中內嵌的上行空間——隨著低於市場價格的租約陸續到期並按市場價重新簽訂，這部分收入應逐步實現。
實戰案例
洪政勳正在評估一棟擁有 12 套公寓的大樓。當前租約記錄顯示，每套單元每月平均現行租金為 $1,050。他的市場調研顯示，同一子市場內可比單元的月租金為 $1,250。
代入公式計算：
租約損失 = （$1,250 − $1,050）× 12 套 × 12 個月 = 每年 $28,800
這 $28,800 代表物業目前未能實現的收入。洪政勳深入分析租約記錄後發現，12 份租約中有 8 份將在未來 9 個月內到期。他制定了分階段提租計畫——將續租單元的租金提至 $1,200（略低於市場價以降低流失風險）——並預測第二年租約損失將降至 $7,200 以下。
然而，有 4 份租約還有 18 個月的剩餘期限。洪政勳將此因素納入收購報價中：這些單元至少還需一年半才能達到市場全價水準。他據此調整第一年現金流預測，並談判達成反映當前現行收入（而非未來穩定收入）的收購價格。
優劣分析
- 識別靜態現金流分析容易遺漏的隱性收入潛力
- 為買方提供一個具體的美元數字，用於對照現行收入進行收購價格談判
- 幫助分析師和貸款方在租約滾動至市場價格後預測穩定化淨營業收入
- 強制進行租約記錄審查，揭示租約到期時間表和續租風險
- 在上漲的市場中，較大的租約損失可能表明這是一處維護良好、流失率低的資產——租客選擇留下，儘管支付的價格低於市場水準
- 租約損失的上行潛力並非有保障——實現市場租金需要成功重新出租，而這取決於租客需求、單元狀況和市場時機
- 彌補差距可能引發租客流失、空置成本和裝修改造費用，部分抵消收入增益
- 從收購到租約到期期間，市場租金可能下滑，縮小或消除預測的上行空間
- 在租金管制市場中，即便租約到期，租約損失在法律層面也可能無法追回
- 賣方有時會誇大市場租金可比數據，使租約損失看起來更大，以此為較高要價提供依據
注意事項
獨立核實市場租金。不要輕信賣方的租金調研——自行從房源平台取得可比數據，或聘請當地物業管理公司確認實際可實現租金。表面上看起來頗具吸引力的 $200 差距，經過客觀市場分析後可能縮減至 $80。
定價前檢查租約到期日。若所有低於市場價格的租約在 12 個月內到期，上行潛力觸手可及。若有一半在 36 個月後到期，現金流預測必須反映這一延遲——三年內市場可能發生很大變化。
警惕租金管制單元。在嚴格租金穩定化政策的司法管轄區，即便租約到期，每年允許的漲幅可能也僅限於 3%–5%，這使得完整的租約損失在近期內基本無法追回。
區分租約損失與經濟空置。空置單元沒有租約，因此也沒有租約損失——它只是沒有任何收入。混淆兩者會導致在構建財務模型時重複計算上行潛力。
一句話總結
租約損失是收益型物業增值潛力最清晰的訊號之一。市場租金與現行租金之間的較大差距意味著物業內嵌著上行空間——隨著租約到期滾動，這部分收入應逐步實現。然而，這一潛力的真實性取決於租約到期時間表、當地市場狀況以及在不引發過度流失的情況下執行提租計畫的運營能力。始終獨立核實市場租金，仔細建模租約到期時間表，並以當前現行收入為基礎定價收購，將租約損失視為前瞻性上行潛力而非有保障的收入。