為什麼重要
庫存水準衡量按目前成交速度賣掉所有掛牌物件需要幾個月。低於4個月通常代表賣方市場（Sellers Market）；高於6個月代表買方市場（Buyers Market）。供給限制（Supply Constraints）——土地、勞動力、許可審核——使許多都會區庫存持續偏低。投資人將庫存水準與上市天數（Days on Market）搭配使用來掌握購買時機和判斷需求驅動因素（Demand Drivers）。
速覽
- 定義： 月供給量 = 掛牌量 ÷ 月成交量
- 重要性： 決定賣方市場（Sellers Market）還是買方市場（Buyers Market）的格局
- 門檻： <4個月 = 賣方市場；4–6個月 = 均衡市場（Balanced Market）；>6個月 = 買方市場
- 資料來源： MLS、全國房地產經紀人協會（NAR）、地方經紀人公會
- 搭配使用： 上市天數（Days on Market）、供給限制（Supply Constraints）
運作原理
計算方式。 月供給量 =（活躍掛牌量）÷（月成交件數）。如果一個市場有400件掛牌、每月成交100件，庫存就是4個月。供給限制——土地稀缺、勞動力不足、許可審核緩慢——使許多都會區庫存持續偏低。需求驅動因素（就業、人口遷入）決定成交速度。
為什麼重要。 低庫存（<4個月）代表買家競爭；價格上漲，上市天數縮短。高庫存（>6個月）代表賣家競爭；價格疲軟，上市天數拉長。均衡市場（4–6個月）是供需平衡態——雙方都沒有強勢議價能力。
週期背景。 擴張期（Expansion Phase）和高峰期（Peak Phase）通常庫存偏低。收縮期（Contraction Phase）和復甦期（Recovery Phase）通常庫存偏高。嚴重衰退中供過於求（Hypersupply）可將庫存推高至8至12個月以上。
實戰案例
張（Zhang）女士查看鳳凰城庫存。 2024年10月：12,000件活躍掛牌，3,200件月成交 = 3.75個月供給量。賣方市場。
她對比2022年11月：18,000件掛牌，2,400件成交 = 7.5個月。買方市場。
庫存下降33%同時成交量上升。她保持謹慎——低庫存代表可選交易更少、價格更高。她等待均衡市場（4–6個月）或買方市場時再加碼。
優劣分析
- 指標簡潔——掛牌量除以成交量
- 強而有力地預判賣方市場還是買方市場
- 與上市天數搭配使用有助於掌握時機
- 提供供給限制和需求驅動因素的背景資訊
- MLS資料可能滯後；並非所有掛牌都在MLS系統中
- 新建物件和影子庫存可能造成資料失真
- 不同次市場（Submarket）和物業類型之間差異很大
- 有季節性——庫存通常秋季見頂、春季見底
注意事項
- 次市場差異： 整個都會區的庫存資料可能掩蓋不同次市場的差異。
- 物業類型： 透天厝和多戶型的庫存表現完全不同。
- 影子庫存： 未上市和「即將上市」的物件不在統計之列。
- 週期轉換： 收縮期可能使庫存快速攀升。
投資者問答
一句話總結
庫存水準決定賣方市場還是買方市場的格局。搭配上市天數和供給限制使用，掌握購買時機和判斷需求驅動因素。