利息費用（Interest Expense）| REI Prime 詞彙表

為什麼重要

每筆貸款還款分為兩部分：本金和利息。利息費用即利息部分。對於出租物業，利息費用可用於抵稅，在每月減少你的現金流的同時，也會相應降低你的應稅收入。

當你辦理房貸時，貸款方會對未償還貸款餘額收取利息。你的月供同時涵蓋利息和本金償還，但兩者的比例會隨時間變化。

在貸款初期，每筆還款的絕大部分是利息。隨著本金的償還，餘額逐漸減少——由於利息按該遞減餘額計算，每筆還款中的利息部分隨之降低，而本金部分則隨之提高。這正是攤銷（amortization）的核心機制。

以30年期200,000美元、利率7%的貸款為例，第一筆還款中約有1,167美元為利息，僅163美元為本金償還（principal reduction）。到第20年，這一比例會顯著轉變——你償還的淨值更多，支付給銀行的利息更少。

從現金流角度來看，利息費用是每月真實發生的美元支出，無法迴避。從稅務角度來看，它是房地產投資者可用的最有價值的扣除項之一：美國國稅局允許扣除用於購置或改善出租物業的貸款所產生的利息費用。

貸款方會在年末寄送1098表格，列明當年已支付的房貸利息總額。該數字作為可扣除費用填入附表E。若你持有多處物業，每處物業的利息費用需單獨追蹤和扣除。

利息費用不應與信託帳戶（escrow account）或預扣帳戶（impound account）還款中的利息部分混淆。信託帳戶收取的是用於房屋稅和保險的資金——這些屬於獨立科目。只有本息還款（P&I）中的利息部分才是利息費用。

廖柏宇以25%頭期款購入一棟四單位公寓，總價480,000美元，頭期款120,000美元，因此貸款360,000美元，利率6.75%，貸款期限30年。他每月本息還款約為2,335美元。

在持有物業的第一年，每筆月供中約有2,163美元為利息，僅172美元為本金。第一年的年度利息費用約為25,950美元。

四個單位的租金收入合計每年48,000美元。扣除所有運營費用後，淨營業收入為36,000美元。當他扣除25,950美元的利息費用後，應稅租金收入降至僅10,050美元——這還是在折舊扣除之前。

若沒有利息扣除，他需對36,000美元繳稅。有了利息扣除，他的稅單大幅縮減。這項扣除不會改善他的現金流——每月的還款支票仍然照付——但會顯著降低他每年四月份需向國稅局繳納的稅額。

到第10年，隨著貸款餘額的攤銷，他每月的利息費用已降至約1,975美元。扣除額每年略有減少，但負債也在同步減少——這種權衡是大多數投資者樂於接受的。

優勢

不足

不要將利息費用與房貸還款總額混淆。你的月供還包括本金償還，以及可能的房屋稅和保險信託款項。只有利息部分可以扣除，而非全額還款。使用錯誤的數字會高估你的扣除額，增加被審計的風險。

如果你使用信用額度或套現再融資來資助物業改善項目，還需注意利息追蹤規則。國稅局要求你追蹤借款資金的用途。若款項用於出租物業，利息可以扣除。若任何部分用於個人支出，則該比例不可扣除。

最後，若你處於消極活動虧損狀況，你的利息扣除可能受到消極虧損規則的限制。在假定全額扣除可適用之前，務必了解自己的實際情況。

利息費用是使用房貸投資的不可避免成本。它會減少你的現金流，但也會減少你的稅單，使其成為任何槓桿出租物業中影響最深遠的科目之一。精確追蹤、充分扣除，並隨著貸款逐年攤銷觀察其持續下降。