為什麼重要
HAI是一個直接影響租賃需求的總體指標。當指數跌到100以下，典型的美國家庭買不起典型的房子，更多家庭被推向租房市場。2024年初，HAI在93-98之間——代表中位所得家庭的收入達不到中位房價的貸款標準。對比一下，2010年代指數平均在140-160之間（當時利率3.5%-4.5%、房價還沒飆漲）。2023年10月30年貸款利率見頂7.8%時，HAI創下91.7的歷史新低。身為出租投資者，低HAI是需求訊號：更多潛在購屋者留在房客池裡，支撐出租率和租金成長。高HAI（150以上）代表買房容易，房客轉為屋主，你的房客池變薄。
速覽
- 發布方： 全美房地產經紀人協會（NAR），每月發布
- 基準線： 100 = 中位所得家庭的收入剛好夠取得中位房價的貸款
- 目前區間（2024）： 93-98（歷史性的不可負擔）
- 歷史均值（2010-2019）： 140-160
- 歷史最低： 91.7（2023年10月）
- 關鍵輸入： 中位房價、中位家庭所得、30年貸款利率
運作原理
公式。 NAR用三個輸入計算HAI：全國中位中古屋成交價、中位家庭所得、以及目前有效的30年固定貸款利率。指數代表中位家庭所得與取得80% LTV貸款（20%頭期款）所需所得的比率，其中月付不超過稅前所得的25%。指數120代表中位家庭的所得是達標所得的120%——有20%的餘裕。指數90代表家庭只賺到達標所得的90%——被擋在門外了。
什麼驅動變化。 三個變數移動指數。房價慣性最大——全國中位價從2019年的$226,800漲到2024年的$389,800，漲幅72%。貸款利率波動最大——從2021年底的3.0%跳到2023年10月的7.8%，同一間房子的月付幾乎翻倍。所得成長有幫助但追不上：中位家庭所得同期從$78,500漲到$98,200（漲25%），遠低於72%的房價漲幅。當房價一年漲6%、利率同時跳100個基點，HAI可以在12個月內下跌15-20個點。
區域差異。 全國HAI掩蓋了極端的地方差異。2024年，愛荷華州得梅因（Des Moines）的HAI約175——大多數家庭買得起房。加州聖荷西的HAI是38——中位家庭的所得只有買中位房（$145萬）所需的三分之一。HAI低於80的市場永遠以房客為主：舊金山（52）、洛杉磯（47）、紐約都會區（61）、邁阿密（68）。出租投資者應該關注自己目標MSA的可負擔性指數，而不是全國數字。
租賃需求的關聯。 當可負擔性惡化，住房自有率下降，房客池擴大。從2004年到2016年，美國住房自有率從69.2%降到63.4%——約750萬個家庭從屋主變成了房客。自有率每下降一個百分點就增加約130萬個房客家庭。這種結構性需求在HAI長期低於100的市場支撐出租率和租金成長。反過來，當2021年利率跌到2.7%、HAI飆到160以上時，房客湧入購屋市場，房客池變薄，可負擔城市的租金成長放緩。
實戰案例
林志豪在2024年選擇投資市場。
林志豪在紐約做軟體工程師，在奧斯汀（Austin）和羅利（Raleigh）之間選擇下一個多戶投資目標。他拉了兩個都會區的HAI數據。
奧斯汀的HAI從2020年的128跌到2024年的76。中位房價從$345,000漲到$520,000，貸款利率7.0%。一個賺奧斯汀中位所得$95,000的家庭需要$118,000才能達標。結果：成千上萬的潛在購屋者留在租房市場。奧斯汀的房客人口從2021到2024年成長了8.2%，公寓出租率保持在93%，兩房租金在2023年短暫回調後穩定在$1,650。
羅利的HAI是112——中位家庭仍然買得起。中位房價$410,000，但中位家庭所得更高，達$104,000。羅利的自有率在上升，首購族在利用相對可負擔性入市。公寓出租率降到90%，房東提供1-2個月免租來吸引房客。
林志豪選了奧斯汀。低HAI訊號代表持續的租賃需求，即使新增供給上市也能支撐出租率。他以6.8%的資本化率收購了一棟24戶公寓樓，12個月內出租率保持在95%，而他的同行在羅利的物業平均只有89%。可負擔性指數並不保證成功，但它準確預測了哪個市場的房客需求更強。
優劣分析
- 用一個可追蹤的數字量化住房需求的總體環境
- 在空置率數據反映之前就預測房客和屋主池之間的轉移
- 全國和都會區層面均可取得，便於市場間比較
- 由NAR每月發布，1981年以來方法論一致
- 幫助把握入市時機——低HAI時期產生最強的租賃需求
- 全國數字掩蓋了巨大的區域差異——始終使用都會區級別數據
- 假設20%頭期款，這高估了可負擔性（很多買方只付3%-5%）
- 只基於中位中古屋價——不包括新建房、公寓和入門級產品
- 因為成交和數據報告延遲（60-90天）落後於即時狀況
- 不考慮住房供給約束（區劃、審批）對價格的獨立影響
注意事項
低HAI不保證租金成長。 如果你的市場同時有15,000戶新建公寓在建（如2023-2024年的奧斯汀、乃許維爾、鳳凰城），來自低可負擔性的租賃需求會跟大量新增供給碰撞。要把建築執照和在建管線跟HAI一起追蹤。
利率下降能快速逆轉需求。 如果30年利率從7%降到5%，HAI跳升25-30個點，房客突然變成買方。你的房客池縮水。如果聯準會大幅降息，這在2025-2026年是一個真實風險。模擬150個基點的利率下降，看看它怎麼影響你所在市場的購屋轉化率。
你的房客群的所得成長比中位所得更重要。 HAI使用中位家庭所得。如果你的房客賺$45,000（C級勞工住房），他們在HAI跌到100之前就已經被擋在了購屋門外。這個指數對B級物業最有用——服務所得$60,000-$100,000的房客群——這個人群對可負擔性變化最敏感。
投資者問答
一句話總結
住房可負擔性指數（HAI）是租賃需求的先行指標。當HAI跌到100以下，更多家庭被擋在購屋門外成為長期房客，支撐你所在市場的出租率和租金成長。該指數自2023年以來一直處於歷史性不可負擔區間（93-98），受72%房價漲幅和7%以上貸款利率的雙重打擊驅動。對出租投資者來說，這種總體環境代表結構性的房客需求，不會在利率大幅下降或房價修正之前逆轉——而這兩者都不會在一夜之間發生。用都會區級別的HAI加上供給管線數據來選擇需求跑贏新增供給的市場。