為什麼重要
關鍵在於：當承包商的施工損壞相鄰單元，或房客的訪客在停車場跌倒時，合約中的免責條款決定由誰承擔費用。措辭清晰的條款能將責任轉移給造成問題的一方——但法院對重大過失和故意行為設有例外，部分州也限制其在建築合約中的適用。免責條款須與綜合責任保險配合使用，而非取而代之。
速覽
- 透過合約將特定事件的法律責任從一方轉移至另一方
- 單方條款僅保護一方；雙方條款同時保護雙方
- 常見於租約、承攬契約、物業管理協議及活動許可文件
- 不保護重大過失或故意行為——法院會撤銷相關條款
- 德克薩斯州、加州和路易斯安那州的反免責法律限制其在建築合約中的使用
- 法院對措辭模糊的條款作出不利於起草方的解釋
- 免責條款≠損害賠償條款：前者防止訴訟，後者要求賠付損失
- 物業管理公司通常要求業主簽署免責條款作為管理協議的前提條件
運作原理
條款的作用。 免責條款（Hold Harmless Clause）將法律風險從受益方（Indemnitee）轉移給承擔方（Indemnitor）。在租約中，房客對因自身過失引發的索賠免除房東責任；在承攬契約中，承包商對因施工引發的第三方索賠免除業主責任。該條款不消除風險——它確定由誰承擔風險。
單方與雙方條款。 單方條款只保護一方；雙方條款同時保護雙方。大多數由房東起草的租約為單方條款。部分物業管理協議採用雙方條款，因為責任可能來自任何一方。與免責條款常常配套的損害賠償義務更進一步——它要求承擔方積極賠償對方的費用及律師費，而不僅僅是放棄訴訟權。
可執行性限制。 法官對此類措辭作出嚴格解釋——措辭模糊時，不利後果由起草方承擔。沒有任何條款能保護一方免於其自身重大過失或故意損害所引發的責任。德克薩斯州、加州和路易斯安那州的反免責法律規定，當建築合約中的免責條款試圖轉移受保護方自身過失的責任時，該條款無效。
實戰案例
張珍妮在菲尼克斯擁有一棟六單元出租大樓。她聘請了一名水電工更換某單元的熱水器，合約中包含單方免責條款：水電工同意對其在施工現場引發的任何索賠免除張珍妮的責任。
施工中，水電工弄破了相鄰單元的供水管，導致地板淹水，房客財物損失$11,400。房客向張珍妮提出索賠。張珍妮援引免責條款及水電工的責任險。水電工的保險公司賠付了損失。張珍妮從未被起訴——條款成功將責任轉移給了實際施工方。
翌年，一名房客在停車場因結冰跌倒。張珍妮的租約中有免責條款，但房客的律師認為，明知降雪後仍未撒鹽構成重大過失，超出了條款的保護範圍。案件以$27,500和解，由張珍妮的綜合責任保險賠付。任何免責條款都無法保護業主免於因自身維護疏失引發的責任追究。
優劣分析
- 將責任轉移至最具條件預防風險並投保的一方
- 降低業主在承包商和供應商關係中的法律風險敞口
- 措辭清晰、表述明確時，對普通過失具有可執行性
- 在合約簽訂之初明確風險分配，減少事後爭議
- 對業主自身的重大過失或故意行為不提供任何保護
- 在許多州，反免責法律可能撤銷建築合約中的相關條款
- 措辭模糊時，法院不利解釋由起草方承擔——在關鍵時刻條款失效
- 若不與充足保險配合，容易產生虛假的安全感
注意事項
免責條款不是保險。 承包商可以簽署條款，但若其沒有保險或無力賠付，索賠到來時毫無意義。務必在對方進入工地前核實其綜合責任險及勞工補償保險的有效狀態。條款確定法律責任歸屬；保險決定實際由誰付款。
重大過失例外條款切實存在。 當受保護方自身的重大過失導致損害時，法院將撤銷免責條款。漠視已知安全隱患或忽視安全義務，均超出此類條款的保護範圍。
各州反免責法律存在差異。 德克薩斯州、加州、路易斯安那州及約二十多個其他州在建築合約中限制此類條款。在喬治亞州完全有效的條款，在加州可能無效——依賴條款前務必確認所在州的相關法規。