為什麼重要
經濟空置率告訴你實際損失了多大比例的最大潛在租金。一處物理空置率為5%的物業，在加計為吸引房客提供的免租月、部分付款與驅逐損失後，經濟空置率可能高達10%。貸款機構與承銷商在評估物業真實收益時，使用的是經濟空置率——而非物理空置率。
速覽
- 衡量總收入損失，而非僅統計空置單元
- 包含優惠讓步、壞帳和未付租金損失
- 始終等於或高於物理空置率
- 穩定型多戶住宅的標準承銷假設：5–10%
- 公式：經濟空置率 = （潛在總收入 − 有效總收入）/ 潛在總收入 × 100
- 別名：收入空置率、收入損失率、有效空置率、總收入損失
經濟空置率 = （潛在總收入 − 有效總收入）/ 潛在總收入 × 100
運作原理
經濟空置率從一個簡單的問題出發：如果物業中每套單元全年每天都以完整市場價出租，你能收取多少租金？這個上限數字就是潛在總收入（PGI，Potential Gross Income）。任何低於該上限的部分——無論原因為何——都構成經濟空置。
公式捕捉這一差距：
經濟空置率 = （潛在總收入 − 有效總收入）/ 潛在總收入 × 100
通常有四類損失進入這一差距：
1. 物理空置損失 — 因單元在房客交替期間或初始出租階段空置而未收取的租金。這是大多數投資人首先想到的，但只是整體圖景的一部分。
2. 優惠讓步損失 — 為吸引或留住房客而提供的免租期、減少押金（頭期款）或禮品卡。若你在12個月租約中提供一個月免租，即使該單元名義上已出租，也立即產生8.3%的讓步損失。
3. 壞帳與沖銷 — 房客依法應繳但從未支付、在窮盡追討手段後不得不沖銷的租金。驅逐情形通常產生此類損失。
4. 未付租金損失 — 部分支付或延遲支付、最終收回但影響現金流的款項。部分承銷商將其與正式壞帳分開記錄。
從潛在總收入中減去這四類損失，即得到有效總收入（EGI，Effective Gross Income）——物業在扣除營運費用前實際產生的收入。該差距佔潛在總收入的比率即為經濟空置率。
經濟空置率始終等於或高於物理空置率。一棟滿租的大樓仍可能存在經濟空置，例如正在推行入住優惠或沖銷壞帳。
實戰案例
李志偉擁有一棟20套單元的公寓樓。每套單元月租金$1,500，其潛在總收入為每年$360,000（$1,500 × 20套 × 12個月）。
這一年發生了以下情況：
- 兩套單元在房客交替期間平均各空置六週：損失$6,750（2 × $1,500 × 1.5個月）。
- 李志偉向三位新房客各提供一個月免租，以因應對街新翻新大樓的競爭：優惠讓步損失$4,500。
- 一位房客在第八個月停止付款並最終遭到驅逐。李志偉沖銷了四個月未付租金：壞帳$6,000。
總收入損失：$6,750 + $4,500 + $6,000 = $17,250
有效總收入：$360,000 − $17,250 = $342,750
經濟空置率：$17,250 ÷ $360,000 × 100 = 4.8%
當年物理空置率約為1.9%（僅統計兩套空置單元）。4.8%的經濟空置率更完整地反映了實際收入損失——是物理空置率的兩倍多。當李志偉申請機構債務（agency debt）進行再融資時，貸款機構將透過經濟空置率而非物理空置率進行承銷，這直接影響他能獲批的貸款金額。
優劣分析
- 提供物理空置率無法捕捉的完整收入損失圖景
- 與貸款機構和承銷商評估物業真實收益的方式一致
- 幫助投資人識別簡單出租率之外的隱性收入漏洞——例如大量讓步的出租策略在推高出租率的同時悄然壓低報酬率
- 能夠客觀比較不同讓步或壞帳狀況的物業
- 無論分析住宅或商業物業，還是以過去12個月（trailing 12 months）實際表現追蹤的大型組合，都同樣適用
- 需要完整的收款紀錄才能精確計算——僅憑租金清冊無法得出
- 賣方可能透過排除壞帳或在預測財務報表（proforma）中少報讓步來操縱數據
- 跨市場基準比較較困難，因各地讓步慣例差異顯著
- 無法區分結構性收入問題（長期壞帳）和一次性事件（單次困難驅逐）
注意事項
賣方在推銷物業時通常展示物理空置數字——看起來更好看——而非經濟空置率。務必索取至少12個月、最好24個月的實際收款資料和讓步歷史紀錄。出租率良好但有大量入住優惠歷史的物業，其經濟空置率可能是物理空置率的兩到三倍。
也需留意那些單元數量（unit count）看似足夠大可以分散風險、但經濟空置損失集中在一兩個問題房客身上的物業。這種集中性使整體數據具有誤導性——再出現一個問題房客，損失就會大幅攀升。
在審查賣方預測財務報表時，驗證經濟空置率假設是否符合當地市場實際。大多數市場中穩定型B類多戶住宅物業的承銷模型應包含5–8%的經濟空置率假設。低於3%的假設值得深究。
一句話總結
經濟空置率是衡量出租物業實際收益與最大潛在收益之間差距的核心指標。物理出租率佔據新聞標題，但經濟空置率驅動承銷決策。任何認真做交易分析的投資人——以及任何評估貸款的機構——都會首先關注這一指標。使用至少12個月的實際收款資料進行計算，與賣方預測報表中的假設對比，在交割前以此作為收入可靠性的主要參考標準。