What Is 償債覆蓋率（Debt Coverage Ratio）?
DSCR = NOI / 年償債額。一間NOI為$30,000、年償債額為$24,000的物業 = 1.25倍DSCR。物業每$1的貸款還款能賺$1.25——有25%的緩衝。大多數商業貸款機構要求1.2倍-1.35倍最低標準。DSCR低於1.0代表物業收入不夠還貸——現金流是負的。貸款機構用DSCR來決定貸款額度：如果要求1.25倍且NOI是$28,000，最大年償債額 = $22,400。這就限制了他們能借你多少。
償債覆蓋率（DSCR）是淨營業收入（NOI）除以年償債額（Debt Service）——衡量物業收入能覆蓋貸款還款幾倍。貸款機構通常要求1.25倍或更高。
At a Glance
- 是什麼： NOI / 年償債額
- 為什麼重要： 貸款機構通常要求1.25倍+；決定最大貸款額度
- 門檻： 1.0 = 損益兩平；1.25倍 = 25%緩衝；1.5倍 = 很強
- 公式： DSCR = NOI /（本金 + 利息）
DSCR = NOI / Annual Debt Service
How It Works
數學。 NOI = 毛收入 - 空置 - 營運費用。償債額 = 年本金 + 利息。DSCR = NOI / 償債額。例：NOI $32,000，償債額 $25,600 = 1.25倍。物業每$1貸款還款能產生$1.25的收入。
貸款機構怎麼用。 貸款機構設定一個最低DSCR（如1.25倍），然後反向推算貸款額度：最大償債額 = NOI / 1.25。如果NOI是$28,000，最大償債額 = $22,400。然後根據給定利率和期限計算對應的貸款金額。7%利率、25年攤銷、年償債額$22,400 ≈ 最大貸款約$280,000。你的DSCR決定了你能借多少——不只是信用評分。
LTV vs. DSCR。 貸款成數（LTV）限制你借款相對於房價的比例。DSCR限制你借款相對於收入的比例。在低資本化率物業上，DSCR往往比LTV更先成為限制因素。一間$500,000的物業、4%資本化率 = NOI $20,000。按1.25倍DSCR，最大償債額 = $16,000。這可能只支撐$200,000的貸款——40%的LTV——即使貸款機構在帳面上允許75%的LTV。收入才是約束條件。
Real-World Example
乃許維爾8戶公寓。
購買價$680,000。NOI $54,400（8%資本化率）。貸款機構要求1.25倍DSCR。最大償債額 = $54,400 / 1.25 = $43,520/年。按8%利率、25年攤銷，可支撐$510,000貸款。你需要$170,000頭期款（25%）。如果你想75%的LTV（$510,000貸款），你需要$68,000的NOI來支撐1.25倍的$54,400償債額。你的NOI是$54,400——恰好在邊緣線上。貸款機構核准了。你的實際DSCR = 1.25倍。一年不好（空置增加或費用飆升），就會跌破1.0。你建立儲備金來因應。
Pros & Cons
- 基於收入——反映物業是否能承受貸款
- 標準化——貸款機構和投資者都在用
- 可預測——NOI和償債額都是可知的數據
- 保護你——1.25倍的緩衝能吸收空置和費用波動
- 依賴NOI——灌水的預測報表會灌水DSCR
- 忽略資本支出——換屋頂不會減少計算中的NOI
- 是快照——無法反映NOI的變化趨勢
- 可能限制槓桿——高償債額即使物業本身很強也會拉低DSCR
Watch Out
預測報表陷阱： 貸款機構用你的預測報表NOI。如果你高估了租金或低估了費用，DSCR在核准時看起來不錯但實際更差。保守承銷保護的是你自己。
利率敏感性： 轉貸時利率更高會增加償債額、拉低DSCR。6%利率時1.35倍的DSCR，到8%可能變成1.1倍。
空置飆升： 一年20%的空置（8戶公寓中兩戶空置）能砍掉25%的NOI。DSCR從1.25倍跌到0.94倍。現金流變成負的。建立儲備金。
DSCR契約條款： 有些貸款有DSCR契約——如果你跌破1.1倍就算違約。了解你的貸款條款。
Ask an Investor
The Takeaway
DSCR = NOI / 年償債額。貸款機構通常要求1.25倍+——這是他們決定貸款額度的方式。一間NOI $30,000的物業在1.25倍時能支撐約$24,000的償債額。NOI算錯了DSCR就錯了——用保守承銷驗證每一行。DSCR低於1.0代表現金流為負；為這種情況建立儲備金。