What Is 犯罪紀錄查詢（Criminal History Check）?
犯罪紀錄查詢是房客篩選的組成部分之一。它調取重罪和輕罪定罪紀錄、待審案件，有時還包括性犯罪者登記狀態。你不能一刀切地拒絕所有有紀錄的人。HUD（住房和城市發展部）指導要求進行個案評估（Individualized Assessment）：考慮犯罪行為的性質、嚴重程度和發生時間。許多州有「禁箱法」（Ban-the-Box），限制你何時可以詢問犯罪歷史。報告費用通常$15-$40/人。應將其作為完整篩選報告的一部分使用，而非單獨依賴。對所有申請人統一適用你的標準，以避免公平住房違規。
犯罪紀錄查詢（Criminal History Check）是透過搜尋公共紀錄——郡法院、州資料庫和性犯罪者登記——來查看租屋申請人是否有犯罪紀錄。
At a Glance
- 是什麼： 在房客篩選過程中搜尋犯罪紀錄（重罪、輕罪、性犯罪者登記）
- 為什麼重要： 保護物業和其他房客；HUD要求個案評估，不允許一刀切禁令
- 典型費用： $15-$40/人，通常由申請人支付
- 核心規則： 考慮性質、嚴重程度和時間遠近——記錄你的決定
How It Works
報告顯示什麼。 犯罪背景調查從郡法院、州資料庫和全國性犯罪者登記處取得資訊。你會看到重罪和輕罪定罪、待審案件，有時還有逮捕紀錄。定罪是最可靠的——被逮捕不等於有罪。報告通常覆蓋7年，有些更長。透過姓名、出生日期、有時SSN比對。「可能比對」代表資料不完整，拒絕前要核實。
HUD指導。 住房和城市發展部2016年發布指導：一刀切排除所有有犯罪紀錄者的政策可能對受保護群體產生不成比例的影響（Disparate Impact），可能違反公平住房法。你必須進行個案評估。考慮：犯罪行為是什麼？多嚴重？多久以前？此人是否展現了改過自新？一項7年前的非暴力毒品定罪與近期暴力犯罪是完全不同的。記錄你的推理過程。
禁箱法和時間要求。 許多州和城市限制你何時可以詢問犯罪歷史。「禁箱法」通常禁止在初始申請表上提問；你可能只能在發出有條件錄取後才能進行查詢。查看你所在州和當地的規定。有些轄區限制你可以考慮的內容——例如，只看定罪不看逮捕、或有回溯期限制。
在哪裡進行查詢。 TransUnion SmartMove、RentPrep和Avail等篩選服務將犯罪查詢與信用和驅逐歷史打包在一起。根據公平信用報告法（FCRA），你需要取得申請人的書面同意。如果你基於報告拒絕申請，必須寄送不利行動通知（Adverse Action Notice），告知報告來源和申請人的申訴權利。
Real-World Example
王志遠：鳳凰城一樁7年前的非暴力重罪。 王志遠在篩選一位申請$1,350/月雙拼的房客。篩選報告顯示2017年的一項重罪定罪——持有並意圖販售，非暴力，18個月刑期已服滿。申請人在同一家公司工作了4年，收入驗證顯示月收入$4,200，信用評分690。王志遠進行個案評估：犯罪類型（非暴力毒品）、時間遠近（7年前）、就業穩定性、釋放後無再犯。他核准了申請並記錄：「經個案評估核准——7年前非暴力毒品定罪；就業穩定；釋放後無事故。」如果他執行一刀切的「拒絕所有重罪」政策，他會不加考慮地拒絕——並面臨公平住房投訴的風險。
Pros & Cons
- 降低將危險房客安置在其他住戶附近的風險
- 全國範圍覆蓋可發現其他州的紀錄
- 費用不高（$15-$40）；一個壞房客可能造成數千美元損失
- 個案評估在法律上保護你，同時給值得機會的申請人一個機會
- 紀錄可能有誤——認錯人、資訊過時、或已被封存但仍顯示
- 禁箱法和地方規定增加合規複雜性，各轄區不同
- 過於嚴格的政策會排除已改過自新的申請人並縮小你的房客池
- 必須統一適用，否則面臨公平住房投訴風險
Watch Out
合規風險： 不要一刀切禁令。進行個案評估。記錄犯罪性質、嚴重程度、時間遠近以及你的決定。對每位申請人適用相同流程。
禁箱法風險： 查看州和地方法律。有些轄區禁止在申請表上提問或限制你何時可以進行查詢。
準確性風險： 「可能比對」可能是另一個人。拒絕前要核實。申請人可以透過篩選服務對錯誤提出異議。
不成比例影響風險： 一刀切排除有紀錄者可能對受保護群體產生不成比例的影響。HUD已就此類案件提起訴訟。
Ask an Investor
The Takeaway
犯罪紀錄查詢是有用的篩選工具——但要正確使用。不要一刀切禁令。進行個案評估：性質、嚴重程度、時間遠近。記錄你的推理。遵守禁箱法和地方規定。取得書面同意，如果拒絕就寄送不利行動通知。一個壞房客可能讓你損失$5,000-$10,000；一個公平住房投訴可能損失更多。聰明篩選，公平篩選。