為什麼重要
每門成本 = 購買價格 ÷ 單元數。一棟$960,000的八戶公寓 = 每門$120,000。一棟$600,000的六戶公寓 = 每門$100,000。這是篩選指標——曼非斯的C級物業每門可能落在$60,000到$80,000之間，丹佛可能在$150,000到$200,000之間。用它來比較同一市場中的類似物業或發現異常值。它無法取代資本化率（Cap Rate）或淨營業收入（NOI，Net Operating Income）——每門$100,000但單元NOI為$8,000的物業和單元NOI為$6,000的完全不同。但作為快速篩選工具，每門成本很實用。
速覽
- 定義： 購買價格 ÷ 單元數
- 用途： 快速比較不同多戶交易
- 市場差異： 曼非斯$60–80K/門；丹佛$150–200K/門；沿海$200–400K/門
- 局限： 不反映NOI、物業狀況和營運費用
Cost Per Door = Total Purchase Price / Number of Units
運作原理
基本計算。 總購買價格 ÷ 單元數。$120萬買12個單元 = 每門$100,000。$240萬買12個單元 = 每門$200,000。單元數一樣，價格翻倍——不同市場、不同狀況或不同租金水準。
市場基準。 每門成本因市場差異極大。克里夫蘭C級：$40,000–$60,000。印第安納波利斯B級：$80,000–$120,000。丹佛A級：$180,000–$250,000。先了解你所在市場的標準再下判斷。
使用情境。 篩選。經紀人傳來20個案子，你按每門成本排序。曼非斯那個每門$50,000的八戶公寓可能是增值改造機會；同一市場每門$120,000的八戶可能是已穩定物業。兩個都值得深入研究。每門成本是過濾器——不是決策依據。
每門成本與每單元成本的差別。 每門成本 = 僅購買價格。每單元成本（Cost Per Unit）可以包含交割費用和翻修費用——即全部取得成本。對於翻轉或增值專案，每單元成本更精確。
實戰案例
哥倫布多戶物業比較。 你在比較三棟八戶公寓。案件A：$720,000 = 每門$90,000。案件B：$880,000 = 每門$110,000。案件C：$640,000 = 每門$80,000。案件C每門最便宜——但需要$120,000翻修。每單元全部成本 =（$640,000 + $120,000）÷ 8 = $95,000。案件A每門$90,000，已穩定。案件B每門$110,000，A級裝修。每門成本幫你縮小了範圍；資本化率和NOI決定最終贏家。案件A：6.8%資本化率。案件B：5.2%資本化率。案件C：翻修後7.5%資本化率。你選擇C——增值改造、更高資本化率，每單元成本也合理。
優劣分析
- 快速——一個數字就能比較
- 單元標準化——不同單元數的物業也能對比
- 市場基準——了解目標市場的正常範圍
- 篩選工具——在深度分析前過濾案件
- 不反映NOI與資本化率——每門$100K可以是4%也可以是8%
- 不反映狀況——每門$80K需翻修$40K ≠ 每門$80K已穩定
- 不反映營運費用——兩個每門$100K的物業現金流可能完全不同
- 僅含購買價格——不包括交割費用或翻修成本
注意事項
- 最便宜不一定最好： 衰退社區中每門$60,000、空置率15%的物業可能不如穩定地區每門$90,000的物業。每門成本是過濾器，不是買進訊號。
- 增值改造失真： 每門$70,000的物業若需要每單元$25,000的翻修，全部每單元成本就是$95,000。增值專案要用全部成本計算。
- 跨市場不可比： 別拿曼非斯的每門成本和舊金山比。不同市場，不同標準。
- 忽視租金乘數： 每門成本 ÷ 每門租金 = 毛租金乘數（GRM，Gross Rent Multiplier）。兩個每門$100K的物業：一個月租$1,000，一個月租$1,200。GRM不同，價值不同。
投資者問答
一句話總結
每門成本 = 購買價格 ÷ 單元數。用它來篩選多戶交易和跨市場比較。曼非斯$60–80K，丹佛$150–200K。它是過濾器——無法取代資本化率或NOI。增值專案請使用每單元全部成本。