What Is 現金回報率（Cash-on-Cash）?
公式：CoC = 年現金流 / 投入現金。現金流 = NOI - 貸款月付（Debt Service）。投入現金 = 頭期款 + 過戶費 + 初始CapEx。
舉個例子：一套$300,000的房子，頭期款$75,000，過戶費$6,000，年現金流$4,200。CoC = $4,200 / ($75,000 + $6,000) = 5.2%。
槓桿放大CoC。全款買的話，現金流 = NOI，CoC = NOI / 買價 = Cap Rate（約6%）。但用貸款後，雖然月付減少了現金流，你投入的現金也大幅減少了。一套6% Cap Rate的房子，75% LTV，利率6.5%，CoC可能做到8%——槓桿放大了你每一塊錢的報酬。目標：出租房CoC 8%以上。
現金回報率（Cash-on-Cash，簡稱CoC）是投資房年現金流除以你實際投入的總現金——頭期款、過戶費和初始資本改善費用。它回答一個最直接的問題：我投出去的每一塊錢，每年替我賺回多少錢？
At a Glance
- 公式： 年現金流 / 投入現金（頭期款 + 過戶費 + 初始CapEx）
- 衡量什麼： 你實際投出去的錢，每年賺回多少百分比
- 槓桿效應： 貸款買房時CoC通常高於Cap Rate——槓桿放大了你的現金效率
- 篩選標準： 8%以上穩健，10%以上優秀，5%以下安全墊太薄
- 搭配使用： 同時看DSCR和現金準備金，CoC不能單獨決定交易品質
Cash-on-Cash = Annual Cash Flow ÷ Cash Invested
How It Works
計算流程。 現金流 = NOI - 貸款月付。NOI = 總租金收入 - 營運費用。投入現金 = 頭期款 + 過戶費 + 任何初始資本改善或翻新費。CoC = 現金流 / 投入現金，以百分比表示。
槓桿效應。 全款買房：現金流 = NOI，CoC = NOI / 買價 = Cap Rate。加了貸款後：月付減少現金流，但你投入的錢也變少了。一套6% Cap Rate的房子，75% LTV，利率6.5%，CoC可能是8%——槓桿放大了你每一塊錢的報酬效率。
什麼算好。 8%以上對出租房來說是穩健的。10%以上是優秀的。5%以下太薄——一次空置或營運費用上漲就可能吃掉全年現金流。CoC要跟DSCR和現金準備金一起看。
Real-World Example
趙雅在印第安納波利斯買的Duplex。
買價$285,000，頭期款$71,250，過戶費$5,700。投入現金：$76,950。NOI$22,800，貸款月付$16,200/年。現金流$6,600/年。CoC = $6,600 / $76,950 = 8.6%。
Cap Rate是8%（NOI / 買價）。槓桿把CoC推到了Cap Rate之上。趙雅的目標是8%以上——這筆交易達標。
如果她全款買（投入$285,000），現金流 = NOI = $22,800，CoC = 8% = Cap Rate。貸款讓她只投入$76,950就拿到8.6%的報酬——每一塊錢工作得更賣力。
Pros & Cons
- 直接衡量你每一塊錢的工作效率——最貼近投資者口袋的指標
- 槓桿效應讓CoC高於Cap Rate——用更少的錢賺更高的百分比報酬
- 讓不同規模和價位的交易可以橫向對比——$100,000和$300,000的房子放在同一把尺上
- 跟Cap Rate對比，能看出融資條件對實際收益的影響
- 是判斷交易「做不做得」的核心指標之一——低於5%要三思
- 高度依賴融資條件——利率漲1%，CoC可能從8%掉到5%
- 不反映房產增值——CoC只看現金流，不看權益成長
- 低CoC不一定是爛交易——高增值市場的房子可能CoC只有4%但5年漲$100,000
- 首年CoC可能被初始翻新費拉低——需要看穩定後的CoC而非首年
Watch Out
Pro forma陷阱。 驗證NOI和營運費用——賣方經常誇大收入或低估費用。用賣方數據算出的「12% CoC」可能在你獨立驗證後變成6%。
CoC太薄。 低於5%代表幾乎沒有安全墊。一次空置或一筆大修就可能吃掉全年現金流，讓CoC歸零甚至為負。
利率敏感性。 房貸利率直接影響貸款月付，進而影響CoC。利率從6.5%漲到7.5%，CoC可能從8%掉到4%。在利率上行週期中，敏感性分析格外重要。
Ask an Investor
The Takeaway
現金回報率 = 年現金流 / 投入現金。它衡量你每一塊錢的報酬效率。槓桿在NOI超過貸款月付時放大CoC。出租房目標8%以上。