What Is 資產耗盡型貸款（Asset Depletion Loan）?
資產耗盡型貸款（Asset Depletion Loan）專為資產充裕但傳統收入證明不足的借款人設計——退休投資者、自營人士、全職房產投資者。計算方式通常是：將合格流動資產總額除以貸款月數（通常 240 或 360 個月），得出「等效月收入」。例如，$800,000 流動資產 ÷ 360 個月 = $2,222/月等效收入。貸款機構以此收入數字評估DSCR或負債所得比。利率通常比傳統貸款高 0.5%–1.5%，頭期款要求也更高（通常 20%–30%）。對於有大量資產但無法通過傳統收入審核的投資者，這是取得融資的重要途徑。
資產耗盡型貸款（Asset Depletion Loan）是一種非傳統貸款方式，貸款機構不仰賴借款人的薪資收入或自營收入來核定還款能力，而是將借款人的流動資產（銀行存款、投資帳戶、退休金等）按預設公式換算為「等效月收入」，以此判斷是否核准貸款。
At a Glance
How It Works
核心機制。 傳統貸款要求你證明有穩定的月收入來覆蓋還貸。但如果你退休了、靠投資收入生活、或者是全職房產投資者——你可能有 $100 萬在銀行卻拿不到傳統貸款。資產耗盡型貸款（Asset Depletion Loan）解決了這個問題：它把你的流動資產「折算」成月收入。
合格資產。 通常包括：銀行存款（100% 計入）、投資帳戶/股票（70%–80% 計入，扣除波動折扣）、退休帳戶如 401(k) 和 IRA（50%–70% 計入，因為提前提領有罰款）。房產權益通常不計入——只看流動資產。
實際操作。 假設你有 $600,000 銀行存款 + $400,000 投資帳戶（按 70% 計入 = $280,000）。合格資產總額 $880,000。除以 360 個月 = $2,444/月等效收入。如果你申請的貸款月付 $1,500，則負債所得比約 61%——對傳統貸款太高，但部分資產耗盡型貸款方案允許最高 50%–55% 的比率。你可能需要增加頭期款來降低月付使比率達標。
Real-World Example
李先生 62 歲，已退休，持有 $1,200,000 的流動資產（銀行存款 $500,000 + 證券帳戶 $450,000 + IRA $250,000）。他想在奧蘭多購入一棟 $280,000 的獨棟出租屋，但沒有傳統薪資收入——社會安全金每月僅 $1,800。
傳統貸款：收入不足以核准 $224,000 的貸款（80% LTV）。
資產耗盡型貸款：合格資產 = $500,000（存款全額）+ $315,000（證券帳戶 × 70%）+ $150,000（IRA × 60%）= $965,000。除以 360 個月 = $2,681/月等效收入。加上社會安全金 $1,800 = 總收入 $4,481/月。月付約 $1,650。負債所得比 37%——核准。利率 7.25%（比傳統貸款高 0.75%），頭期款 25%。李先生成功購入，月租 $1,900，扣除費用後現金流為正。
Pros & Cons
- 為資產充裕但傳統收入不足的借款人開啟融資管道
- 退休投資者和全職房產投資者的關鍵融資工具
- 不需要 W-2 或稅表上的高收入——資產本身就是證明
- 可以與其他收入來源（社安金、租金收入）合併使用
- 利率通常比傳統貸款高 0.5%–1.5%——融資成本更高
- 頭期款要求通常 20%–30%，鎖定更多流動性
- 合格資產的折扣率（尤其退休帳戶）可能顯著降低等效收入
- 並非所有貸款機構都提供此類產品——需要尋找專業貸款方
Watch Out
- 資產鎖定風險： 雖然貸款不要求你實際消耗資產，但貸款機構可能要求你保持一定的最低資產餘額。確認是否有持有要求
- 折扣率差異： 不同貸款方對投資帳戶和退休帳戶的折扣率差異很大（50%–80%）。貨比三家可能讓你的等效收入差異數千美元/月
- 機會成本： 這些資產如果投資於股票或債券可能產生 5%–8% 的年報酬。確保房產投資的總報酬（現金流 + 增值 + 稅務優勢）超過你的機會成本
Ask an Investor
The Takeaway
資產耗盡型貸款（Asset Depletion Loan）是資產充裕但傳統收入不足的投資者取得融資的關鍵工具。利率略高、頭期款略多，但它為退休投資者和全職房產投資者開啟了融資管道。申請前貨比三家，關注不同貸款方的折扣率和費用結構。