為什麼重要
收購成本 = 購買價格 + 過戶費用。一套購價320,000美元、過戶費用9,600美元的房產，收購成本 = 329,600美元。這是你實際為擁有這套物業支付的金額——不包括任何翻新或準備金。現金回報率使用收購成本（或如果加上翻新則為總投資）作為分母。不要僅使用購買價格——過戶費用是實實在在花出去的錢。
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運作原理
購買價格。 合約價格。賣方收到的金額。直截了當。
過戶費用。 貸款手續費、估價費、產權保險、託管、登記費、預付稅費和保險。買方通常支付貸款金額的2%至4%。以256,000美元貸款（320,000美元的80%）為例，過戶費用為5,120至10,240美元。賣方可能在協商中承擔部分費用。
對報酬的影響。 現金回報率 = 年現金流 ÷ 投入現金。投入現金包括頭期款加上過戶費用。如果忽略過戶費用，你會高估報酬。頭期款64,000美元 + 過戶費用8,000美元 = 投入72,000美元。年現金流4,800美元 ÷ 72,000美元 = 6.7%。僅用64,000美元計算 = 7.5%——這是錯誤的。
與總投資的關係。 總投資 = 收購成本 + 翻新費 + 其他前期費用。對於直接可入住的物業，收購成本 = 總投資。對於需要翻新的物業，需要加上翻新費。
實戰案例
林佳慧在曼非斯。 她對一棟四戶公寓出價385,000美元。過戶費用：11,200美元（貸款手續費、估價、產權、託管、預付項目）。收購成本：396,200美元。頭期款25%：96,250美元。實際交割所需現金：96,250 + 11,200 = 107,450美元。她的現金流模型顯示年收益6,200美元。現金回報率 = 6,200 ÷ 107,450 = 5.8%。如果她只用頭期款計算：6,200 ÷ 96,250 = 6.4%。0.6%的差異在比較交易時很重要。
優劣分析
- 反映真實的取得成本
- 提高交易分析的準確性
- 與貸方和稅務處理保持一致
- 過戶費用因貸方和地區而異
- 容易低估——儘早取得貸款估算
注意事項
- 預付項目： 稅費和保險的託管預付屬於過戶費用，但不算「沉沒成本」——你是在為一個帳戶注資。仍然將其計入交割所需現金。
- 賣方讓步： 如果賣方承擔部分過戶費用，你的收購成本下降——調整模型。
- 翻新費單獨計算： 收購成本只包括購買 + 過戶。翻新費歸入總投資。
投資者問答
一句話總結
收購成本 = 購買價格 + 過戶費用。在計算現金回報率和交易分析時使用它。不要僅用購買價格——過戶費用是實實在在的現金支出。