為什麼重要
75% 法則在你買進之前回答一個問題：再融資會把我的錢還給我嗎？以下是公式：
最高總投入成本 = 修復後價值 × 0.75
「總投入成本」指的是一切——購買價格、整修預算、過戶成本，以及到再融資為止的持有成本。如果這個總額落在 ARV（修復後價值）的 75% 或以下，一筆以 75% 貸款成數承作的標準現金提領再融資，就能把你投入的資金大部分或全數回收，於是你可以把它滾進下一筆交易。回收資金，正是 BRRRR 的全部重點。
如果超過了這條線，這套法則還是幫得上忙：它精確量化出會有多少現金被卡住。總投入是 ARV 的 80% 而不是 75%？大約有 ARV 的 5% 被卡住。那不會自動是一筆爛交易——而是一筆你應該睜大眼睛進場的交易。
速覽
- 公式： 最高總投入成本 = 修復後價值 × 0.75
- 「總投入」的定義： 購買價格 + 整修費 + 過戶成本 + 到再融資為止的持有成本
- 為什麼是 75%： 它對應投資型物業現金提領再融資約 75% 的貸款成數上限
- 它篩選的是什麼： BRRRR 的再融資步驟能否回收你投入的資金
- 不是 70% 法則： 70% 法則是炒房客的出價公式，利潤已內含其中；75% 法則是 BRRRR 的總投入上限
- 它忽略了什麼： 現金流、社區品質、交易品質——它只衡量資金效率
最高總投入成本 = 修復後價值 × 0.75
運作原理
這條線，以及為什麼是 75%。 這套法則是從貸款機構如何為出租物業再融資反推出來的。在一棟非自住房屋的現金提領再融資上，大多數傳統與 DSCR 貸款機構最多放款到鑑價的約 75%。所以如果你的總投入成本等於 ARV 的 75%，而鑑價達到 ARV，那筆再融資貸款就等於你花掉的金額——你的現金回來了。這套法則，就是把貸款機構的那個上限變成一條買進的約束線。
執行這項篩選。 從一個誠實的 ARV 出發，並有近期可比的整修完成物件成交紀錄支持。乘以 0.75——那就是你的最高總投入數字。然後倒推：如果 ARV 支持 $150,000 的上限，而整修加成本要花 $45,000，你的最高購買價格就是 $105,000。出價高於那個數字，你就是在選擇把現金留在交易裡。
它和 70% 法則不一樣。 投資人不斷把兩者搞混——讓 70% 法則待在它自己的車道上。它是一條修復後轉售（fix-and-flip）的出價公式，乘數裡內含了炒房客快速轉售的利潤；75% 法則則是一個 BRRRR 的總投入上限，乘數對應的是再融資的貸款成數。下面的常見問答把兩者的對比講清楚——目前你只要記住：別把炒房的法則套用到一筆持有的交易上。
這套法則的前提假設。 它的好壞，取決於四項輸入：一個鑑價會支持的 ARV、一份能挺過與物業實際接觸的整修預算、一家真的願意提供 75% 貸款成數的貸款機構，以及一段你能等過去才再融資的屋齡持有期。每一項輸入都是交易出錯的地方。這套法則是一項快速篩選，不是一張保證書。
實戰案例
陳雅婷正在評估一筆 BRRRR 交易的可行性。可比的整修完成成交紀錄把修復後價值定在 $200,000。
她套用法則：$200,000 × 0.75 = $150,000 的最高總投入成本。
她把自己的數字搭建成能落在那個上限之下：
- 購買價格：$108,000
- 整修預算：$36,000
- 過戶與持有成本：$6,000
- 總投入合計：$150,000
她買進、整修、出租物業，等過貸款機構的屋齡持有期，然後做一筆現金提領再融資。物業鑑價來到完整的 $200,000，她的貸款機構以 75% 貸款成數承作再融資——一筆 $150,000 的貸款。那筆貸款把她的現金還了回來。陳雅婷現在擁有一棟已出租、已再融資的物業，而她自己的資金實質上一毛都沒留在裡面。
跑一下另一種情況：整修超支到 $51,000，總投入來到 $165,000。再融資仍然以 $150,000 封頂——於是陳雅婷有 $15,000 的現金被卡住。這筆交易仍然可能有現金流，仍然值得持有。但她下一筆交易就少了 $15,000，而 75% 法則早就先一步告訴了她這件事。
優劣分析
- 一項快速的去/不去篩選 — 一次乘法就告訴你一筆交易能否完整回收你的資金
- 校準到真實的放款實務 — 75% 這條線對應投資型物業現金提領再融資實際的貸款成數上限
- 它能量化被卡住的資金 — 即使一筆交易過不了關，這套法則也精確告訴你會有多少現金被卡住
- 可跨市場通用 — 這個比率在任何市場都管用；只有 ARV 這項輸入會改變
- 它讓出價有紀律 — 從上限倒推，會訂出一個硬性的最高購買價格
- 誠實程度只跟 ARV 一樣 — 一個灌水的修復後價值，會讓任何交易在紙上過關、卻在鑑價時出局
- 它忽略現金流 — 一筆交易可能過關卻仍是一棟弱出租物，也可能出局卻仍有不錯的現金流
- 它假設 75% 貸款成數可取得 — 如果你的貸款機構把現金提領再融資封在 70%，真正的上限就更低
- 它可能否決掉穩健的交易 — 有不少好的長期持有物業，就是不會讓你把每一塊錢都抽回來
- 它信任你的整修預算 — 這套法則沒辦法告訴你那份預算是否切合實際
注意事項
用整修完成的可比成交紀錄來建立你的 ARV，不是用一廂情願。 一旦 ARV 灌水，這套法則就立刻崩潰——而貸款機構的鑑價師無論如何都會用真實的可比物件。如果你的 ARV 和鑑價師的數字分歧，能為你的再融資撥款的，是鑑價師的那個數字。
在你買進之前，先確認你的貸款機構實際的現金提領貸款成數。 這套法則假設 75%。有些貸款機構把投資型物業的現金提領再融資封在 70%，或套用會壓低成數的附加條件。你的貸款機構真實的數字，而不是 75%，才是你真正的上限。
把每一筆持有期成本都算進「總投入」。 投資人會核算購買和整修，卻忘了再融資之前那好幾個月的房貸、稅金、保險與水電。把那些漏掉，你就會悄悄衝破 75%。而且別把超過 75% 當成自動的「不」——它代表被卡住的資金，在一筆強現金流的交易上仍然可能值得。只是要刻意地做出這個決定。
別在屋齡持有期結束之前就再融資——它會改變這道數學。 這套法則假設再融資是以 ARV 為基準。但在一段大約 6 到 12 個月的屋齡持有期之前，許多貸款機構會以你的成本（購買價格加整修費）放款，而不是更高的鑑價 ARV。太早再融資，貸款金額就會比這套法則所預測的更小，把現金擱淺在一筆其實在 75% 通過了的交易裡。一開始就確認你的貸款機構的屋齡持有期要求，並把它當成計畫的一部分，而不是一個意外。
投資者問答
一句話總結
75% 法則是 BRRRR 投資人對再融資的現實檢查。它把一個單一數字——修復後價值的 75%——變成一道硬性上限，框住你若想拿回現金，在買進與修繕一棟物業時能花多少。守住這條線，再融資就把你的資金回收進下一筆交易，而那正是 BRRRR 的整套引擎。超過它，這套法則就在你簽字之前，精確告訴你會有多少錢被擱淺。它不是用來衡量一筆交易好不好——它看不到現金流，也看不到社區——而且它的誠實程度只跟你餵給它的 ARV 一樣。把它當成第一道快速篩選，然後再為過了關的那筆交易做完整核算。