出租房分析表範本：該追蹤什麼、怎麼搭建

你在刷房源。Memphis一間Duplex（雙拼）跳出來——$185,000，兩個單元各$950。看起來不錯。但問題是：在跑完數字之前，你不知道它到底是不是一個好Deal。而跑數字，意味著你得有一張真正能抓住關鍵的試算表。

大多數投資人要麼在餐巾紙上隨便算算，要麼搞出47個分頁把自己繞暈。有一個中間地帶。一張出租房分析表，追蹤銀行和資深投資人真正在意的四個指標：NOI（Net Operating Income，淨營業收入）、Cash-on-Cash Return（現金報酬率）、DSCR（Debt Service Coverage Ratio，債務償還覆蓋率）和Cap Rate（資本化率）。搭一次，反覆用。

你的表格必須追蹤什麼

從總收入開始。不是預測值。不是樂觀值。是實際簽約的租金，或者可比單元現在的成交租金。我見過投資人把租金填成$1,200，而Comps（可比數據）顯示只有$1,050——每月差$150，整個分析都廢了。保守一點。好消息總是可以等來的。

然後扣掉營運費用。這裡說的是租金——僅僅是租金。不要加上「也許我會加個投幣洗衣機」或者「儲物間可能帶來$50」。用實際合約金額，如果空置就用Rentometer或Zillow上保守的市場租金。我們那間Memphis Duplex：$950 x 2 x 12 = $22,800/年。這是你的頂線。

接著扣營運費用。房產稅、保險、你承擔的水電費、維修儲備金（按租金的8–12%計算）、物業管理費（通常8–10%）、以及Vacancy Rate（空置率）——5–8%取決於市場。Memphis按6%算比較合理。扣完這些就是你的NOI——淨營業收入。這個數字告訴你，在算貸款之前，物件本身賺多少。

接下來就有意思了。拿NOI除以購買價格，就是你的Cap Rate。$185K的物件，NOI $14,200？Cap Rate 7.7%。在Memphis，這個數很扎實。在舊金山，你能看到4%就算幸運了。Cap Rate告訴你如果全款買入這間物件能拿到的收益率。這是你的第一道篩選：太低的話，這個Deal就不成立。

把Cap Rate和你的融資成本做對比。如果你的貸款利率7%，但Cap Rate只有5.5%，你從第一天就是虧的——物件賺的還不夠你還貸款的。你實際上是在賭增值。那是投機，不是Cash Flow投資。你需要Cap Rate高於融資成本。中間的差就是你的安全邊際。

四個核心指標

NOI ——租金減營運費用。不含貸款。回答的問題是：「這間物件到底產出多少？」

Cap Rate —— NOI / 購買價格。回答的問題是：「按今天的價格，我買到的是什麼收益率？」

Cash-on-Cash ——年現金流 / 總投入現金（頭期款、過戶費、前期翻修）。回答的問題是：「我投進去的錢賺了多少？」

DSCR —— NOI / 年還貸額。銀行用這個指標。大多數要求最低1.2–1.25。回答的問題是：「這間物件能不能自己還貸款，還有餘量？」

四個都要算。少一個就是盲飛。一間物件Cap Rate可以是7%，但如果你槓桿太高，DSCR照樣不達標。或者DSCR通過了，但因為你頭期款太多，Cash-on-Cash低得可憐。表格逼著你看全局。這就是為什麼搭得對很重要——一個公式餵給下一個，數字要麼協同，要麼互相打架。一間物件Cap Rate不錯但Cash-on-Cash很差的情況完全可能出現（槓桿過高）。或者現金流不錯但DSCR不過，貸款批不下來。

怎麼搭這張範本

第1行：購買價格、頭期款比例、貸款金額、利率、期限。第2行：總租金（月 x 12）。第3行：空置率（%）。第4行：有效總收入。第5–10行：每項營運費用——房產稅、保險、水電、維修、物管、其他。加總。這就是你的NOI。

下面：還貸額（在Excel或Google Sheets裡用PMT函數）。然後現金流 = NOI - 年還貸額。Cash-on-Cash = 年現金流 / 總投入現金。DSCR = NOI / 年還貸額。

一個工作表。一間物件一個分頁，或者如果你在比較多間就用一列一間。Deal分析指南詳細講解了每個公式——這裡是試算表版本。

一個技巧：加一個「敏感性分析」區域。如果租金降8%呢？如果保險報價偏低、實際高出20%呢？調整這些假設，觀察你的Cash-on-Cash怎麼變。你很快就能看出哪些變數影響最大。通常是租金和利率。把這兩個搞對了，其他的自然跟上。

實例：Memphis Duplex

來跑數字。$185,000買入。25%頭期款（$46,250），利率7%，30年期。月供：$923。年還貸額：$11,076。

總租金：$22,800。空置率6%：$1,368。有效總收入：$21,432。營運費用：房產稅$2,200，保險$1,100，維修10%即$2,280，物管8%即$1,824。總費用：$7,404。NOI：$14,028。

Cap Rate：$14,028 / $185,000 = 7.6%。現金流：$14,028 - $11,076 = $2,952/年，即$246/月。總投入現金：$46,250 + $4,500過戶費（約2.5%）= $50,750。Cash-on-Cash：$2,952 / $50,750 = 5.8%。DSCR：$14,028 / $11,076 = 1.27。銀行喜歡這個數字。

Cap Rate和融資成本之間有23%的價差——有呼吸空間。表格一目了然。沒有它，你就是在猜。

常見的表格錯誤

三件事最容易踩坑。第一：忘了把過戶費算進投入現金。你不只是付了$46,250頭期款——你還付了產權費、估價費、貸款手續費。加上購買價格的2–5%。第二：用掛牌價而不是你的出價。如果你$175K買入，Cap Rate就用$175K算，不是賣家要的$185K。第三：低估維修。5%的儲備金是幻想。按8–12%規劃。凌晨2點HVAC（暖通空調）壞了的時候，你會慶幸自己多留了錢。

下一步

搭你的範本。用上面的結構。加上敏感性分析區域：如果租金降5%呢？利率到8%呢？出價之前先做壓力測試。我的表格裡有一欄「最壞情況」——8%空置率、12%維修、8%利率。如果那一欄Deal還能產生現金流，我就安心。如果變負了，我要麼談一個更好的價格，要麼pass。目標不是期望最好的結果，而是扛住最差的還能賺錢。

然後把你看的每一個Deal都套進去。跑完十幾個以後，你就能看出規律——哪些社區算得過來，哪些算不過來。你的表格變成了你的篩選器。當你找到一個能跑通的，你會知道的。

最後一點：把範本分享給你的團隊。如果你跟合夥人、貸款方或者導師合作，標準化的格式讓溝通更快。「我在看一個Cap 7.2%、Cash-on-Cash 5.1%、DSCR 1.24的Deal」——對方立刻就懂。分析Deal的方式保持一致，幾乎和數字本身一樣重要。

完整的跑數字和比較Deal的框架，從Deal分析指南開始。它詳解了NOI、Cash-on-Cash、DSCR和Cap Rate——同樣的指標，包含公式和每個指標「好還是差」的分析。