你的租客走不了：4500万被困租房者如何成为你的商业模式

石棉统计数据

石棉致癌。拆除费用在2万到6万美元之间。然而半数千禧一代表示，他们愿意买一栋满是石棉的房子——只为了不再租房。

让这个数字沉一沉。

今天我们不聊石棉。我们聊的是这个统计数据作为房东意味着什么。因为如果半代人愿意接受墙壁里的致癌物来逃离租房——而他们仍然出不去——你需要理解你所运营的市场。

这是一个租客市场（Renter's Market）。但我说的不是大多数人理解的那个意思。

无法伪造的需求

看一下这些数字。

97%的千禧一代购房者——百分之九十七——面临至少一个购房障碍。高房价、利率、首付、税费。随便选。大多数人同时撞上两三个。

现在买一套中位价房子需要的收入？$112,000。美国中位收入？$87,000。差距$25,000。而且差距没在缩小。

去年，首次购房者只占所有购房交易的21%。历史新低。首次购房者的中位年龄达到40岁。以前是29岁。

一年前，49%的美国人认为买房不现实。现在呢？62%。12个月内跳了13个百分点。一年之内，将近三分之二的美国人放弃了这个念头。

他们去哪了？

租房。4560万租房家庭。历史新高。增速是购房家庭的三倍。住房自有率自2016年以来首次下降。

但不只是买不起的人。关键转折来了。64%选择租房的人——主动选择——此前拥有过住房。他们手里握过房产证。卖了。主动回去租房。为什么？因为同等住房的月供比租金高93%。他们算过账，租房赢了。

47%的租客现在把租房视为五年以上的承诺。其中一半甚至不再把拥有住房当作身份象征。

我们看到的不是一个糟糕的周期。这是一个由租客构成的市场。不是买房失败的人——而是数学上无法买房，或者算完账选择不买的人。我称之为"租客市场（The Renter's Market）"。如果你拥有出租物业，这就是你的需求论点。不是希望，是算术。

房东跑道（The Landlord's Runway）

需求是真实的。但能持续多久？因为如果这只是一个18个月的周期波动然后自行修正——那就不用担心。

这不是波动。

美国缺403万套住房。四百万。缺口还在扩大——每年增加约5万套。按目前的建设速度，需要七年以上才能填补这个缺口。七年。而且前提是一切顺利。

此外还有182万"缺失"家庭。想要独立生活但经济上行不通的年轻人。当这些家庭最终组建时——它们终将组建——不会以购房者的身份出现，而是以租房者的身份。

平均租客年龄31岁。平均首次购房者年龄？38到40岁之间。这是七到九年的窗口。我称之为"7年缺口（The 7-Year Gap）"。这个缺口就是你的商业模式。每个31岁开始租房的人——平均来说——在尝试购房前的近十年里都是你的租客。而大多数人在尝试时都过不了97%之墙。

机构资金已经想明白了。独栋出租房（SFR）出租率高达96%。平均租客居住时长？超过40个月。一套房子住三年半。建造出租（Build-to-Rent）的空置率？3%到5%。传统公寓？7%到8%。BTR租金溢价高出公寓租金15%到25%。机构SFR敞口一年内跳涨了20%。

房地产领域最大的资金看了同样的调查数据，全仓押注租客。

租金增长在放缓——全国范围0.5%到也许1.1%。没错。但租金增长不是这里的故事。出租率才是故事。租期才是故事。你的单元保持满租。你的租客一住就是几年，不是几个月。而且新租客的来源每年都在增加，因为购房的数学越来越难。

我称之为"房东跑道（The Landlord's Runway）"。这不是周期，这是底线。延伸到2030年代。

如何站到正确的一边

需求是结构性的。跑道很长。接下来怎么办？

如果你已经拥有出租物业——只需要理解你坐拥什么。数据告诉你，你的租客不会走。不是因为他们不想走，而是因为他们负担不起。所以保护好那些单元。好好打理。那些租客是资产——像资产一样对待。

如果你还没有——入场点仍然开放。我们在第32集讲过FHA贷款。首付3.5%买一套两到四单元的物业。你住一个单元。租客用其他单元的租金覆盖贷款。40万美元的四单元？首付$14,000，而投资贷款要$100,000。克利夫兰现在是House Hack第一城——中位双拼$135,000，实际住房成本每月$297。

住满十二个月后搬出。保留FHA条款。现在你是一个在租客市场中拥有满租大楼的房东——入场成本比一辆二手车还低。

再看一个角度。还记得那些调查吗？50%的翻新房买家是入门级购房者。那些绝望的人。石棉买家。这意味着如果你买一个增值改造物业，装修好，决定卖出——你的接盘买家已经排好队了。填满你出租物业的绝望，就是买走你翻新房的绝望。怎么都赢。

上周第114集我们讲了可转让贷款——"3%的窍门"。如果你把那个利率优势和我们刚走过的需求跑道结合起来？那就是锁定低利率的物业加上锁定的租客群。很难打败这个算术。

你的挑战

今晚就做。去Zillow Rentals。找你所在城市两居室的中位租金。然后打开Bankrate——查同一地区的中位月供。月供除以租金。得到的数字超过1.5？这意味着在你住的地方，买房比租房贵50%。这就是租客市场。你的租客走不了。

相关资源

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