美联储管不住的事：鲍威尔价差（The Powell Spread）

十二个月零降息,房贷利率却跌了 53 个基点

先摆两个对不上的数字。

2025 年 4 月到本周,美联储把美联储基准利率(Fed funds rate)稳稳按在原位。连续十二个月,零次降息,零次加息。在 FRED 的图表上,就是一条拉了整整一年的水平线。

就在同样的这十二个月里,30 年固定房贷的平均利率——也就是每周四 Freddie Mac 公布的 MORTGAGE30US 这个序列——从 6.83% 跌到了 6.30%。在美联储什么都没做的一年里,房贷利率硬是走出了 53 个基点。

如果那套流行的故事站得住脚——也就是每次 FOMC 开会后财经媒体翻来覆去讲的那套:"美联储一降,利率就跌"——那么这种走势根本不该存在。故事里说,美联储是那根杠杆。杠杆一拉,利率就动。可问题是,杠杆根本没动。你的房贷利率却照样跌了。

本周的 FOMC 决议落在 4 月 29 日周三。CME FedWatch 显示,市场给"维持不变"定价的概率约为 97%。到周四早上,美联储将整整 13 个月没有降息。而你的房贷利率还是会停在 6.3% 附近。又一个数据点,指向同一个方向。

这不是偶然。这才是市场真实运作的样子。

谁在真正推动你的房贷利率

你的 30 年固定房贷,定价挂钩的是一只债券。具体来说,是抵押贷款支持证券(Mortgage-Backed Securities, MBS)——一种以一揽子住房贷款为底层资产的债券。每一天,养老基金、保险公司、主权财富基金都在交易这些债券。是这些债券的定价,决定了你的 lender 能给你开出什么利率。不是鲍威尔的声明,不是点阵图,而是债券交易台。

房贷债券跟踪 10 年期国债(10-year Treasury)加一个溢价——债券世界里叫"价差"(spread)。当债券投资者相信长期通胀在降温,他们就买入 10 年期国债,收益率下跌,房贷利率跟着下跌。当他们对通胀感到不安,反过来走。

来看看这种传导是如何实时发生的。本月早些时候,一份低于预期的通胀数据落地,当天下午债券交易员就开始买入国债。10 年期收益率下滑。你此刻正在比价的那个房贷利率,到下一个周四就低了 7 个基点。就这么快,就这么直接。没有 FOMC 会议,也能发生。

相比之下,美联储基准利率是一个隔夜利率——银行之间借一晚上钱所收取的利率。不同的产品。不同的买家。不同的时间维度。你那笔 30 年房贷,根本不住在"隔夜利率"那条街上。

这两个利率有时会朝同一个方向走。而眼下,它们正在背道而驰——这正是"美联储按兵不动的一年里房贷利率跌了 53 个基点"这件事在告诉你的。

认识鲍威尔价差(The Powell Spread)

来看标题数字。

2000 年以来,美联储基准利率与 30 年房贷利率之间的价差,平均约为 170 个基点。今天这个价差接近 260 个基点——比历史常态宽出了 90 个基点。

这段差距,就是我要命名的鲍威尔价差(The Powell Spread)——鲍威尔能控制的那根杠杆,和你贷款报价单上出现的那个利率,两者之间 260 个基点的缝隙。其中约 170 个基点是一直存在的、正常的"MBS 相对国债"溢价。另外多出来的 90 个基点,是今天的额外部分——这部分是自己走的。债券投资者在决定它。鲍威尔碰不到。

如果你一直在等美联储降息之后再买房、再再融资、再锁利率——那你看错了指标。你一直在盯着鲍威尔。你该盯的是 10 年期收益率曲线。

如果这个故事对你来说是个新闻——别因为相信过另一套说法而觉得自己愚蠢。几乎每个重磅标题都在说利率跟着美联储降。这是简化版本。简化版本是错的,而且已经错了整整 12 个月。但大多数专业房贷交易员在电视新闻里都只讲简化版——因为把完整逻辑讲清楚要 45 秒,制作人只给他 15 秒。你学到的是错的故事。没关系。现在你拿到了对的那个。

鲍威尔价差对你 Expand 阶段数学的意义

把它落到具体数字上。假设你在看一笔典型的交易。购房价 30 万美元。首付 25%($75,000)。贷款 22.5 万美元。30 年固定利率。

按去年 4 月 6.83% 的利率,每月本息(P&I)是 $1,471。

按今年 4 月 6.30% 的利率,同样一笔贷款变成 $1,393。

差额是 每月 $79 · 每年 $944 · 整个贷款周期大约 $28,311。

单套房上,$944 一年够去海边过个周末。不错。但谈不上改变命运。

现在把它放大——因为这是一个 Expand 阶段(组合扩张期)的决策。

5 套房,贷款规模相同。5 × $944。也就是 每年 $4,719 的偿债压力缓解——连续 30 年。这是你不必再去买第 6 套房就能产生的现金流。它之所以到账,是因为过去 12 个月里,债券投资者集体决定:10 年期国债应该再低一点点。鲍威尔和这件事毫无关系。

当前环境下的规则是:浮动利率决策,锁定交易数学。如果今天的利率下交易跑得通,别再等更低的数字了。如果今天的利率下跑不通,美联储降 25 个基点也救不了你——因为美联储降息根本不会让你的房贷利率等额下降 25 个基点。要么改交易、要么放弃它。别把命押在鲍威尔身上。

再补一条:即便周三鲍威尔出乎所有人意料地宣布降息——我们一路讲下来的那 12 个月利率走势已经是既成事实。从这里往下的降息,是锦上添花,不是重置。数据不会倒带回去。

用今天的利率跑一遍安全公式

在 EP 110——安全公式里,我们铺过了当前利率环境下的压力测试框架:65% 到 70% 的安全 LTV(贷款价值比)、"四骑士"压力测试、六个月的堡垒级现金储备。这些数字每一个都预设了一个承销利率(underwriting rate)。本期的行动项是:回头把安全公式再跑一遍——但这一次,用今天的 6.30%,不是用你希望鲍威尔哪天能交付的那个利率。

在 EP 115里,我们分析过为什么伊朗战争会在 5 周内把房贷利率顶起 48 个基点。今天讲的是同一堂课——只是换了个更安静的音量。房贷债券市场一直在走——上、下、横盘——而驱动它的,是一些跟 FOMC 日程毫无关系的事情。Expand 阶段的投资者自己看 10 年期收益率曲线。他们不会每半年等鲍威尔替他们翻译一次。

你的周四挑战

周三下午鲍威尔公布决议之后,周四早上:打开 FRED——免费、不用注册——搜索 MORTGAGE30US。把数字写下来。

把它和你上一笔交易里 lender 给你的报价、或者你当前再融资方案所假设的利率,做对比。

如果周四的数字更低,拿起电话,打给你的 lender,只问一句:"我们能不能按今天的利率重新定价(reprice),或者展期这个锁定?"大多数放贷机构会让你在已开锁(open lock)的情况下免费或加收 0.25 个点往下浮动。你会惊讶于这种对话能走通的概率有多高。

然后——这是大家最容易跳过的一步——重新承销(re-underwrite)。把你手头最想下手的三笔交易拿出来。用新的利率。算出新的月供。重新算债务偿付覆盖率(DSCR)。如果现在跑得通,别再等了,开始打电话。

此刻手上没有任何在谈的交易?那也把数字拉出来。把利率背熟。下一次有挂牌房源砸到你面前时,你就不会在一边刷 Google、一边算着资本化率。

美联储周三会维持不变——97% 已经被市场定价了。鲍威尔没动的这一整段时间里,你的房贷利率一直在走。为你自己把鲍威尔价差合上——别等他来替你合。12 个月前就看懂了这件事的投资者,此刻已经在 escrow(过户托管)里了。

核心概念

• 鲍威尔价差(The Powell Spread) (新提出——本期)——美联储基准利率与 30 年固定房贷利率之间约 260 个基点的差距。2000 年以来的历史均值约为 170 个基点;今天约为 260 个基点。多出来的 90 个基点独立于美联储动作,由抵押贷款支持证券和 10 年期国债市场上的债券投资者决定。
• 十二个月的收据(The 12-Month Receipt)——开场抛出的那个事实矛盾:同一个时间窗口里,零次美联储降息,外加 53 个基点的房贷利率跌幅。它在经验层面证伪了"美联储基准利率是 30 年房贷利率的驱动因素"这个说法。
• 浮动利率决策,锁定交易数学(Float the rate decisions, lock the deal math) (新规则)——当前环境下 Expand 阶段投资者的操作原则。如果今天的利率下数字跑得通,别再等了。如果跑不通,美联储降息也救不了你。

资源链接

• FRED——MORTGAGE30US(Freddie Mac 30 年固定房贷利率)
• FRED——FEDFUNDS(美联储基准利率有效值)
• FRED——DGS10(10 年期国债固定到期收益率)
• Freddie Mac 初级房贷市场调查(PMMS)
• CME FedWatch 工具
• 美联储 FOMC 会议日历

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